Hongkonger Investoren und japanische Immobilien: Grundbuch, Steuern und Überweisungen

Wenn Investoren aus Hongkong eine Immobilie in Japan kaufen, entscheidet in der Praxis weniger die Staatsangehörigkeit als vielmehr der Adressnachweis, der Überweisungsweg und die steuerliche Gestaltung als gebietsfremde Person darüber, ob der Kauf reibungslos verläuft. In Japan können auch ausländische Staatsangehörige ohne Weiteres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, doch Käufer mit Wohnsitz in Hongkong verfügen weder über eine japanische Einwohnermeldebescheinigung (jūminhyō) noch über ein japanisches Siegelregister (inkan shōmei). Gerade deshalb müssen Unterlagen, Kapital, Steuern und die spätere Verwaltung schon vor dem Kaufangebot gemeinsam durchdacht werden.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

Beim Immobilienkauf von Hongkonger Investoren in Japan stehen nicht der Aufenthaltsstatus, sondern die Grundbuchunterlagen und die Vorbereitung der Geldüberweisung im Mittelpunkt der Praxis
Hongkongs Abkühlungsmaßnahmen für Wohnimmobilien wurden zum 28. Februar 2024 abgeschafft – wer noch von der alten 15-prozentigen Buyer's Stamp Duty (BSD) ausgeht, arbeitet mit veralteten Annahmen
Seit dem 1. April 2024 (Reiwa 6) richtet sich der Nachweis der Wohnsitzadresse ausländischer Eigentümer nach einem Rundschreiben des japanischen Justizministeriums
Bei Mieteinnahmen gebietsfremder Personen sind eine Quellensteuer von 20,42 % sowie die Frage eines Steuerbevollmächtigten (nōzei kanrinin) relevant
Kapital aus Hongkong lässt sich vergleichsweise frei bewegen; fließt jedoch Kapital vom chinesischen Festland ein, sollten Bank-KYC-Prüfung und Herkunftsnachweis vorab geklärt werden

1. Was hat sich 2026 daran geändert, warum Hongkonger Investoren japanische Immobilien kaufen?

Für Investoren aus Hongkong ist eine japanische Immobilie längst kein reines Renditeprodukt mehr. Sie verbindet ein in Yen denominiertes Vermögen, stabiles Eigentum und eine leicht delegierbare Verwaltung – und dient damit der internationalen Vermögensstreuung.

Das alte Argument der „Steuerdifferenz" erklärt heute nicht mehr alles

Ältere Artikel erklärten Hongkongs Buyer's Stamp Duty, kurz BSD, üblicherweise mit 15 %. Diese Annahme ist für heutige Leser jedoch irreführend geworden. Die Regierung von Hongkong hat bekanntgegeben, dass seit dem 28. Februar 2024 auf Wohnimmobilien weder die Special Stamp Duty noch die Buyer's Stamp Duty oder die New Residential Stamp Duty erhoben werden (Regierung von Hongkong).

Wer also erklärt, Hongkonger würden nur wegen hoher Steuern in Hongkong nach Japan blicken, verbreitet veraltetes Wissen. Entscheidend sind heute vielmehr die Immobilienpreise in Hongkong selbst, die Streuung des Familienvermögens, die Frage, wie man Vermögen in Yen hält, und ob sich die Verwaltung an eine japanische Hausverwaltungsgesellschaft delegieren lässt.

Der Wunsch nach Diversifikation bleibt auch nach dem Ende der Abkühlungsmaßnahmen bestehen

Auch nach dem Wegfall der Abkühlungsmaßnahmen verschwindet der Grund, warum Hongkonger Investoren Auslandsvermögen halten, nicht. Hongkong ist ein internationales Finanzzentrum, und seine Investoren denken von Natur aus in mehreren Währungen, Rechtsordnungen und Städten zugleich.

In Gesprächen mit Investoren aus Hongkong zeigt sich häufig: Wichtiger als die reine Bruttorendite sind frühzeitig gestellte Fragen wie „Wer verwaltet die Immobilie in Japan?", „Findet sich beim Verkauf ein Käufer?" oder „Lässt sie sich leicht an die Familie weitergeben?". Das ist eher eine Perspektive der Vermögenssicherung als des kurzfristigen Handels.

Warum Eigentumsklarheit und Verwaltungstransparenz in Japan geschätzt werden

Das japanische Grundbuchsystem erfasst Lage, Fläche sowie Adresse und Name des Eigentümers von Grundstücken und Gebäuden in einem öffentlichen Register und macht damit die Eigentumsverhältnisse transparent. Auch das japanische Justizministerium erklärt, das Grundbuchsystem diene der Sicherheit und Reibungslosigkeit von Transaktionen (Justizministerium Japan, „ABC des Grundbuchrechts").

Für Hongkonger Investoren ist diese Transparenz ein wichtiger Vertrauensfaktor. Gleichzeitig gilt: Gerade weil das System transparent ist, dürfen Adressangaben, Namensschreibweise, Identitätsnachweis und die Herkunft überwiesener Gelder nicht vage bleiben. Eine japanische Immobilie zu kaufen bedeutet nicht in erster Linie, dass der Kauf einfach möglich ist, sondern dass das Eigentum in einer Form gehalten wird, die sich im Nachhinein lückenlos erklären lässt.

2. Der grundlegende Ablauf für Hongkonger Käufer japanischer Immobilien

Der Ablauf für Hongkonger Käufer unterscheidet sich im Grundsatz kaum von dem japanischer Käufer. Unterschiede zeigen sich bei der Identitätsprüfung, dem Adressnachweis, der Geldüberweisung und der steuerlichen Vertretung.

Kaufberechtigung und der Zusammenhang mit dem Aufenthaltsstatus

Auch ohne Wohnsitz in Japan lässt sich eine Immobilie in Japan grundsätzlich erwerben. Es gibt kein Regelwerk, wonach eine Niederlassungserlaubnis oder ein Arbeitsvisum Voraussetzung für den Immobilienbesitz wäre. Bei der Kreditvergabe durch Finanzinstitute, der Identitätsprüfung und den steuerlichen Verfahren machen sich der Aufenthaltsstatus und ein inländischer Wohnsitz in der Praxis jedoch bemerkbar.

Bei einem Barkauf drehen sich die Fragen hauptsächlich um Unterlagen und Geldtransfer. Wird ein Kredit genutzt, müssen inländisches Einkommen, Aufenthaltsstatus, Rückzahlungskonto, Sicherheiten und die Ausländerpolitik der jeweiligen Bank im Einzelfall geklärt werden. Ob man kaufen kann und ob man einen Kredit erhält, sind zwei unterschiedliche Fragen.

Vom Kaufangebot bis zur Abwicklung

Der grundlegende Ablauf umfasst Objektauswahl, Kapitalprüfung, Kaufabsichtserklärung, Erläuterung der wesentlichen Vertragsinhalte (jūyō jikō setsumei), Kaufvertrag, Anzahlung, Zahlung des Restbetrags und Eintragung der Eigentumsübertragung. Käufer mit Wohnsitz in Hongkong sollten frühzeitig entscheiden, ob sie selbst nach Japan reisen oder mit einem Bevollmächtigten beziehungsweise Notar (shihō shoshi) zusammenarbeiten.

In der Praxis wiegt die Vorbereitung des Abwicklungstermins schwerer als der Vertragsabschluss selbst. Denn ohne den fristgerechten Zahlungseingang des Restbetrags, Identitätsnachweise, Adressnachweis, beglaubigte Unterschrift, Vollmacht, Übersetzungen und die Angaben zum Steuerbevollmächtigten kommt die Eintragung am geplanten Tag nicht zustande. Je entschlossener ein Investor kaufen möchte, desto stabiler verläuft die Transaktion, wenn diese Liste bereits vor dem Kaufangebot vorliegt.

Zusätzliche Prüfpunkte beim Kauf über eine Hongkonger Gesellschaft

Kauft eine Gesellschaft aus Hongkong, kommen die Existenzprüfung der Gesellschaft, die Vertretungsbefugnis, die Aktionärsstruktur, der wirtschaftlich Berechtigte und die Erklärung der Mittelherkunft hinzu. Im Vergleich zum Kauf im eigenen Namen lässt sich die Erbfolge oder Übergabe oft einfacher gestalten, doch Bank-KYC-Prüfung und japanische Besteuerung werden komplexer.

Beim Kauf über eine Gesellschaft sollte auch der Zweck des Immobilienbesitzes klar sein. Je nachdem, ob die Immobilie vermietet, von Führungskräften genutzt, später verkauft oder für Minpaku- beziehungsweise Gästehausbetrieb genutzt werden soll, ändern sich die erforderlichen Genehmigungen, die Buchführung und der Verwaltungsvertrag. Die Namenswahl sollte nicht allein nach steuerlichen Gesichtspunkten erfolgen, sondern Ausstieg und Verwaltung gleich mitdenken.

3. Wo es bei der Eintragung hakt: Adressnachweis, eidesstattliche Erklärung und Unterschriftsbeglaubigung

Der Punkt, an dem die Praxis für Hongkonger Käufer am häufigsten ins Stocken gerät, sind die Grundbuchunterlagen. Erklärungen, die von einer japanischen Einwohnermeldebescheinigung und einem japanischen Siegelregister ausgehen, greifen bei Personen mit Wohnsitz in Hongkong schlicht nicht.

Der Adressnachweis seit April 2024

Das japanische Justizministerium hat bekanntgegeben, wie der Adressnachweis zu handhaben ist, wenn eine im Ausland wohnhafte ausländische Person seit dem 1. April 2024 (Reiwa 6) als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden soll. Bei natürlichen Personen kommen ein von der Regierung des Heimat- oder Wohnsitzlandes ausgestellter Adressnachweis oder ein von einem Notar erstellter Adressnachweis zusammen mit einer Passkopie infrage (Japanisches Justizministerium).

Wichtig ist dabei: Es genügt nicht, einfach „irgendeine" eidesstattliche Erklärung einzuholen. Name und Adresse der künftigen Eigentümerin oder des künftigen Eigentümers müssen in Reisepass, Adressnachweis, Kaufvertrag, Vollmacht und Grundbuchantrag widerspruchsfrei übereinstimmen. Fremdsprachigen Unterlagen ist zudem eine Übersetzung beizufügen.

Unterlagen von einem Notary Public in Hongkong

Für Personen mit Wohnsitz in Hongkong ist es üblich, eine eidesstattliche Erklärung zur Adresse oder eine Unterschriftsbeglaubigung bei einem Notary Public in Hongkong einzuholen. Ergänzend werden mitunter eine Passkopie sowie Kontoauszüge oder Rechnungen öffentlicher Versorger als Adressnachweis verlangt.

Geprüft wird dabei weniger der Titel des Dokuments als sein Inhalt: die englische Schreibweise des Namens, die Übereinstimmung mit der Hongkonger Identitätskarte, Stockwerk und Wohnungsnummer der Adresse, der Zweck des Immobilienkaufs, das Datum der Unterschrift, die Qualifikation der beglaubigenden Person und der Vermerk des Übersetzers. Ist hier etwas unklar, kommt es kurz vor der Abwicklung häufig zu Korrekturanfragen des Notars – zulasten von Verkäufer und Käufer gleichermaßen.

Übersetzung englischer und traditionell-chinesischer Unterlagen und die Namensschreibweise

Amtssprachen in Hongkong sind Chinesisch und Englisch. Grundbuchrelevante Unterlagen werden häufig auf Englisch erstellt, teilweise enthalten Adresse oder Name jedoch auch traditionelle chinesische Schriftzeichen. Im japanischen Grundbuch muss vorab feststehen, welche Schreibweise für die Eigentümerbezeichnung verwendet wird.

Die englische Namensschreibweise nach Hongkonger Art, der chinesische Name, die Schreibweise im Reisepass und der Name auf dem Bankkonto können voneinander abweichen. Was klein erscheint, kann bei Überweisungsabgleich und Identitätsprüfung zum Problem werden. Länderspezifische Unterschiede bei den Unterlagen lassen sich anhand der Grundbuchpraxis britischer Investoren und der Dokumentenpraxis taiwanischer Investoren zum Vergleich besser einordnen.

4. Worauf vor einer Überweisung von Hongkong nach Japan zu achten ist

Die Stärke Hongkongs liegt in der Freizügigkeit des Kapitalverkehrs. Frei überweisen zu können ist jedoch nicht dasselbe wie ein reibungsloser Empfang auf japanischer Seite.

Hongkong: keine Devisenkontrolle als Standortvorteil

Die Hong Kong Monetary Authority beschreibt Hongkong als eine Volkswirtschaft ohne Devisenkontrolle, die nach außen offen ist (HKMA). Der Hongkong-Dollar ist über ein Currency-Board-System an den US-Dollar gekoppelt, und die Infrastruktur für internationale Überweisungen ist gut ausgebaut.

Das ist ein klarer Unterschied zu Investoren, die direkt vom chinesischen Festland überweisen. Wer von einer Hongkonger Bank auf ein japanisches Abwicklungskonto überweist, kann den Kapitaltransfer vergleichsweise unkompliziert gestalten. Neben der Überweisungsfreiheit singapurischer Investoren zählt dies zu den großen praktischen Vorteilen Hongkonger Investoren.

Vorsicht, wenn Kapital vom chinesischen Festland beigemischt ist

Zu beachten sind Namensinhaber und Herkunft der Gelder. Nur weil eine Überweisung von einem Hongkonger Konto erfolgt, entfällt die Pflicht zur Herkunftserklärung nicht automatisch. Fließt Kapital vom chinesischen Festland über Hongkong, prüfen Banken besonders sorgfältig.

Zeigt sich erst kurz vor Vertragsabschluss, dass eine Überweisung „nicht möglich" ist oder Nachweise fehlen, wird das zum Problem für Anzahlung und Abwicklungstermin. Die kaufende Seite sollte frühzeitig die überweisende Bank, den Namen des Überweisenden, das geplante Datum des Yen-Umtauschs, die Herkunftsnachweise und – bei Gesellschaften – die Aktionärsstruktur klären. Das geschieht nicht aus Misstrauen, sondern um die Abwicklung abzusichern.

Bank-KYC, Herkunftsnachweis und Zeitpunkt des Yen-Umtauschs

Auch der Zeitpunkt des Umtauschs von Hongkong-Dollar in Yen beeinflusst das Anlageergebnis. Bei schwachem Yen entsteht der Wunsch, schnell zu kaufen, doch wer die Kaufentscheidung allein am Wechselkurs ausrichtet, prüft Immobilienpreis und Verwaltungskosten zu oberflächlich.

Wir erstellen vor dem Kaufangebot einen Kapitalplan, der Anzahlung, Restbetrag, Nebenkosten sowie Verwaltungskosten und Steuern für die ersten sechs Monate nach dem Kauf getrennt ausweist. Wer nur auf den Restbetrag schaut, übersieht die Abrechnung der Grundsteuer, die Eintragungskosten, die Grunderwerbsteuer und die Instandsetzungskosten zu Beginn der Verwaltung. Gerade weil sich Kapital aus Hongkong leicht bewegen lässt, sollte es von Anfang an nach Verwendungszweck getrennt werden.

5. Steuern und das japanisch-hongkongische Steuerabkommen richtig einordnen

Bei Hongkonger Investoren stehen nicht die Steuern in Hongkong, sondern die japanische Besteuerung und die dortigen Verfahren im Vordergrund. Bereits vor dem Kauf sollten Steuerfragen zu Kaufzeitpunkt, Haltedauer und Verkauf in einer gemeinsamen Übersicht betrachtet werden.

Japanische Steuern bei Kauf und während der Haltedauer

Beim Kauf fallen Registersteuer (tōroku menkyozei), Grunderwerbsteuer (fudōsan shutokuzei), Stempelsteuer, das Honorar des Notars (shihō shoshi) sowie die Maklerprovision an. Während der Haltedauer sind Grundsteuer und Stadtplanungssteuer, Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietverwaltungskosten und die Kosten der Steuererklärung relevant.

Gegenüber Hongkonger Investoren ist weniger „wie viel Steuer fällt beim Kauf an" entscheidend als vielmehr „wer kümmert sich während der Haltedauer darum". Ohne Wohnsitz in Japan muss geklärt sein, wer Steuerbescheide entgegennimmt, Mieteinnahmen deklariert und Belege für Instandsetzungskosten aufbewahrt.

20,42 % Quellensteuer auf Mieteinnahmen gebietsfremder Personen

Die japanische Steuerbehörde (National Tax Agency) erläutert, dass bei der Vermietung japanischer Immobilien durch gebietsfremde Personen eine Quellensteuer von 20,42 % auf die Miete relevant ist. Ebenso wichtig ist die Bestellung eines Steuerbevollmächtigten (nōzei kanrinin), wenn gebietsfremde Personen in Japan eine Steuererklärung abgeben (National Tax Agency Japan).

Hier entstehen häufig Missverständnisse. Mit dem Quellensteuerabzug ist die steuerliche Angelegenheit nicht automatisch erledigt. Verwendungszweck, Mieter, Berechnung des Einkommens, absetzbare Kosten, Erklärungspflicht und die Anwendung des Steuerabkommens sollten gemeinsam mit einer Steuerberatung (zeirishi) geklärt werden. Diese Ausführungen sind allgemeiner Natur; im Einzelfall ist eine steuerliche Beratung erforderlich.

Veräußerungsgewinne und die Bedeutung des japanisch-hongkongischen Steuerabkommens

Zwischen Japan und Hongkong besteht ein Steuerabkommen. Auch in der Liste der Steuerabkommen des japanischen Finanzministeriums ist Hongkong aufgeführt (Finanzministerium Japan). Einkünfte und Veräußerungsgewinne aus Immobilien werden in der Regel vorrangig nach dem Besteuerungsrecht des Staates betrachtet, in dem sich die Immobilie befindet – also Japan.

Oft heißt es, Hongkong kenne keine allgemeine Kapitalertragsteuer. Das bedeutet jedoch nicht, dass die japanische Besteuerung dadurch leichter würde. Beim Verkauf sind Anschaffungskosten, Veräußerungskosten, Haltedauer, die Unterscheidung zwischen kurz- und langfristigem Besitz sowie die Verfahren als gebietsfremde Person relevant. Die Ausstiegsstrategie sollte bereits am selben Tag wie die Wahl des Eigentumsnamens beim Kauf mitgedacht werden.

6. Welche Immobilientypen zu Hongkonger Investoren passen

Für Hongkonger Investoren geeignete Immobilien lassen sich nicht allein über die Rendite auswählen. Entscheidend sind Liquidität, einfache Verwaltung, sprachliche Betreuung und die Käuferschicht beim späteren Ausstieg.

Eigentumswohnungen in zentralen Lagen

Eigentumswohnungen in zentralen Lagen Tokios lassen sich Hongkonger Investoren gut erklären. Die Preise sind zwar tendenziell hoch, doch Mietnachfrage, die Käuferschicht beim Verkauf und die Standardisierung der Verwaltung sind gut einschätzbar.

Allerdings ist nicht jede zentrale Lage automatisch geeignet. Zu prüfen sind die Finanzen der Eigentümergemeinschaft, die Instandhaltungsrücklage, Vermietungsbeschränkungen, Beschränkungen bei Kurzzeitvermietung, das Gebäudealter und die Gesamtzahl der Einheiten. Hongkonger Investoren entscheiden zwar schnell, wenden sich aber ebenso rasch von Objekten ab, bei denen die Zahlen nur oberflächlich erklärt werden.

Renditeobjekte in Osaka, Fukuoka und Kyoto

Osaka, Fukuoka und Kyoto bieten im Vergleich zu Tokio niedrigere Preise und lassen sich gut mit dem Inbound-Tourismus oder der Wohnnachfrage vor Ort erklären. Auch die Entfernung von Hongkong ist überschaubar, sodass eine Besichtigung vor Ort mit geringerem psychologischem Aufwand verbunden ist.

Allerdings unterscheidet sich der Ausstieg von Stadt zu Stadt. In Osaka überschneiden sich Eigennutzung und Investition, in Fukuoka zählt die Wachstumserwartung, und in Kyoto müssen Landschaftsschutz, Beherbergungsregulierung und kultureller Wert erläutert werden. Wer das gesamte japanische Rechtssystem für Immobilien verstehen möchte, findet im Artikel über hochpreisige Investitionen wohlhabender ausländischer Käufer in Luxuswohnungen und den Preisanstieg von Türmen in zentraler Lage eine sinnvolle interne Verknüpfung.

Niseko, Okinawa und Minpaku-Investments

An Ferienorten wie Niseko oder Okinawa ist das Interesse Hongkonger Investoren tendenziell hoch. Grund sind die englischsprachige Betreuung, die Flughafenanbindung, der Hotelbetrieb und die Erwartungen an den Minpaku-Betrieb (private Ferienvermietung).

Allerdings bleibt die Rendite instabil, wenn das Gesetz zur Förderung von Wohnraumvermietung (jūtaku shukuhaku jigyōhō), das Gaststättengesetz (ryokangyōhō), Verwaltungsvertrag, Reinigung, Nachbarschaftsangelegenheiten und saisonale Schwankungen nicht verstanden werden. Ferienimmobilien wecken leicht Träume, doch die Fähigkeiten des Betreibers entscheiden über die tatsächliche Rendite. Die Gesamtperspektive grenzüberschreitender Investitionen lässt sich mit dem Artikel über die Aussichten grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen 2026 verknüpfen.

7. Die Checkliste von INA für die Transaktionspraxis

Bei Transaktionen mit Hongkonger Investoren kommt es darauf an, vor der Objektvorstellung sicherzustellen, dass der Ablauf nicht ins Stocken gerät. Die Qualität der Vorbereitung wird unmittelbar zu Vertrauen.

Zehn Punkte, die vor dem Kaufangebot zu klären sind

Wir klären zunächst den Namen des Käufers, das Wohnsitzland, die Schreibweise im Reisepass, den Weg zur Beschaffung des Adressnachweises, die überweisende Bank, die Herkunft der Mittel, den Kaufzweck, die geplante Haltedauer, ob vermietet werden soll, und die zuständige Steuerstelle. Liegen diese zehn Punkte vor, greifen die Abläufe bei Notar, Steuerberatung, Bank und Hausverwaltung ineinander.

Wird umgekehrt allein das Objekt vorangetrieben und dies offen gelassen, stockt die Transaktion nach Vertragsabschluss. Viele Hongkonger Investoren entscheiden zwar schnell, doch die japanische Praxis kommt erst in Gang, wenn die Unterlagen vollständig sind. Für Tempo zählt nicht schnelles Handeln, sondern frühzeitig Lücken zu schließen.

Auswahl der Hausverwaltung und Betrieb nach der Überweisung

Nach dem Kauf folgen Mietersuche, Zahlungsverwaltung, Instandsetzung, monatliche Berichte und die Aufbereitung der Steuerunterlagen. Wenn Investoren mit Wohnsitz in Hongkong nicht regelmäßig nach Japan reisen können, ist die Transparenz der Hausverwaltung ebenso wichtig wie die Immobilie selbst.

Entscheidend ist, ob englische oder chinesische Zusammenfassungen, monatliche Berichte, Vergleichsangebote für Instandsetzung, Überweisungsnachweise und die Historie der Mieterbetreuung bereitgestellt werden können. Hongkonger Investoren sind Finanzprodukte gewohnt und reagieren empfindlich auf langsame Kommunikation seitens der Verwaltung.

Verkaufsausstieg, Erbfolge und Übergabe

Schon zum Kaufzeitpunkt sollte eine Vorstellung vom späteren Käufer bestehen. Ob an japanische Eigennutzer, ausländische Investoren oder im Rahmen einer Gesellschaft mit Aktienübertragung verkauft werden soll, beeinflusst die Objektauswahl.

Wer die Immobilie als Familienvermögen halten möchte, sollte Erbfolge und Übergabe frühzeitig mitdenken. Werden die Familienstruktur in Hongkong, der Eigentümername in Japan, die Kontaktdaten der Hausverwaltung und der Steuerbevollmächtigte rechtzeitig geordnet, wird die spätere Abwicklung leichter. Der Kauf japanischer Immobilien durch Hongkonger Investoren endet nicht mit der Abwicklung – er umfasst die Verantwortung, während der gesamten Haltedauer erklärbar zu bleiben.

8. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Können Hongkonger frei japanische Immobilien kaufen?

A. Allein die Staatsangehörigkeit steht einem Immobilienkauf in Japan nicht entgegen. Allerdings sind Adressnachweis, Identitätsprüfung, Geldüberweisung und steuerliche Verfahren aufwendiger als bei japanischen Käufern.

F2. Unterscheidet sich die Praxis zwischen Hongkonger und Festland-chinesischem Reisepass?

A. Die grundsätzliche Grundbuchlogik ist ähnlich, doch das Überweisungsumfeld und die Identitätsprüfung unterscheiden sich. Eine Überweisung von einem Hongkonger Konto und eine über das chinesische Festland laufende Überweisung werden nicht gleich behandelt.

F3. Ist eine bei einem Notary Public in Hongkong erstellte eidesstattliche Erklärung verwendbar?

A. Grundsätzlich ja. Allerdings sollten die Handhabung des Adressnachweises seit April 2024 (Reiwa 6), die Passkopie, die Übersetzung und die Übereinstimmung von Name und Adresse vorab mit einem Notar (shihō shoshi) abgestimmt werden.

F4. Brauchen Hongkonger Investoren einen Steuerbevollmächtigten?

A. Für Investoren ohne Wohnsitz in Japan ist die Bestellung eines Steuerbevollmächtigten für Steuererklärung und Zustellungen praktisch wichtig. Wird dies gemeinsam mit einer Steuerberatung vor dem Kauf geregelt, läuft die spätere Verwaltung stabiler.

F5. Wird bei Vermietung in Japan eine Quellensteuer einbehalten?

A. Bei Mieteinnahmen gebietsfremder Personen aus japanischen Immobilien ist eine Quellensteuer von 20,42 % relevant. Da sich die Behandlung nach Mieter und Vertragsform unterscheidet, ist im Einzelfall eine steuerliche Beratung erforderlich.

F6. Ist der Kauf über eine Hongkonger Gesellschaft vorteilhafter?

A. Das lässt sich nicht pauschal sagen. Bei Erbfolge und Verwaltung kann es Vorteile geben, doch Existenzprüfung der Gesellschaft, wirtschaftlich Berechtigter, Buchführung, Besteuerung und Bank-KYC-Prüfung werden komplexer.

F7. Eignet sich Minpaku-Betrieb für Hongkonger Investoren?

A. An Ferienorten lässt sich damit leicht Interesse wecken. Allerdings entscheiden das Gesetz zur Förderung von Wohnraumvermietung, das Gaststättengesetz, der Verwaltungsvertrag, die Reinigung und Nachbarschaftsfragen über die Rendite. Vor dem Kauf sollte der Betreiber geprüft werden.

F8. Sollte man bei günstigem Wechselkurs schnell kaufen?

A. Der Wechselkurs ist nur ein Einstiegsfaktor. Wer allein wegen eines schwachen Yen kauft, ohne Immobilienpreis, Verwaltungskosten, Instandsetzung, Steuern und Verkaufsausstieg zu prüfen, gerät bei langfristiger Haltung leicht in eine unausgeglichene Bilanz.

Quellen und weiterführende Informationen

Regierung von Hongkong, [Abolition of demand-side management measures for residential properties](https://www.info.gov.hk/gia/general/202402/28/P2024022800551p.htm)
Hong Kong Monetary Authority, [Money](https://www.hkma.gov.hk/eng/key-functions/money/)
Japanisches Justizministerium, [Zum Adressnachweis bei Eintragungsanträgen, wenn im Ausland wohnhafte ausländische Personen oder Gesellschaften Eigentümer im Grundbuch werden](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00574.html)
Japanisches Justizministerium, [ABC des Grundbuchrechts](https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html)
National Tax Agency Japan, [Real estate income of non-residents](https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12014.htm)
Finanzministerium Japan, [The List of Japan's Tax Conventions](https://www.mof.go.jp/english/policy/tax_policy/tax_conventions/tax_convetion_list_en.html)

Fachliche Beratung: Daisuke Inazawa (Immobilienmakler / Certified Real Estate Consulting Master / Verwaltungsberater / Fachmann für Mietimmobilienverwaltung)