将持续空置的公寓（日语「アパート」，指日本常见的木造或轻量钢结构低层出租住宅，与中国大陆通称的高层「公寓」有别）转用为办公室或SOHO物业的手法，随着自由职业者与远程办公需求的扩大而备受关注。它一方面能带来收益率提升与空置对策，另一方面在税负、合同变更、登记手续等方面也有诸多需要留意之处。
将公寓用作办公室，真的有需求吗？
随着远程办公与自由职业的普及，将公寓用作办公室的需求正在稳步上升。与专用写字楼相比租金更低、又能在安静的环境中办公，因此深受个体经营者与小型法人的欢迎。对中国大陆投资者而言，这一点与国内「住改商」（将住宅改为商用）往往受到严格限制的情况形成鲜明对比：在日本，只要满足合同与登记要求，居住用途与事务所用途之间的转换在制度上具有较高的灵活性。
可作办公室物业的优点与缺点
优点
- 提升收益率：可将租金单价设定得高于居住用途，从而获得相对稳定的收入
- 可设定高额保证金：在店铺、事务所的场合，设定3个月至1年租金的保证金（日语「保証金」，性质类似中国的押金，但金额往往高得多，且约定部分不予退还）较为常见
- 原状恢复由承租方负担：退租时的原状恢复（日语「原状回復」，指将物业恢复至入住前状态）义务由承租方承担，因此可减轻业主的修缮负担
- 空置对策：若在一层引入便利店等商户，也能提升物业对住户的吸引力
缺点
- 空置风险：经济下行时承租方可能立即撤离，空置期存在长期化的可能
- 融资审查更严格：金融机构对事务所、店铺物业的审查更为严格
- 无法投保地震保险：非专用住宅或住商两用住宅，将不属于地震保险（日语「地震保険」，日本特有的、由政府参与再保险的地震损失保障制度，在多地震的日本极为重要）的承保对象
将公寓改为可作办公室物业时的注意事项
租赁合同的变更
住宅用途与事务所用途的合同内容并不相同。必须制作事务所专用合同，明确写明保证金金额、有无以及原状恢复范围等条款。
租金设定
由于事务所使用会增加第三方人员的进出，出于防盗与纠纷风险的考量，通常会将租金与押金（日语「敷金」，退租时可在抵扣损耗后返还，与中国的押金较为相近）设定得高于居住用途。原状恢复的范围（地板、墙面、隔断、线路、设备拆除等）也应在合同中写明。
税负的变化
从居住用途变更为事务所用途后，住宅用地的固定资产税特例（日语「固定資産税」，性质相当于中国的房产税；对住宅用地最高可减免至1/6）将不再适用。此外，居住用出租中原本免税的租金、礼金（日语「礼金」，签约时支付给业主、不予退还的谢礼，中国房产租赁中并无对应制度）、更新料（续约时支付的费用）将转为消费税的应税对象。在测算收益时，请务必将税负的增加部分纳入考量。
登记的变更手续
用途变更后，需在1个月以内申请「建物表示变更登记」（依据日本《不动产登记法》第44条第1项）。向管辖的法务局（日语「法務局」，日本负责不动产与法人登记的国家机关）提交申请书、住民票、所有权证明及变更状况的照片等，申请后1至2周内办理完毕。与中国由不动产登记机构统一核发不动产权证书的做法不同，日本对建筑物物理现状的登记（表示登记）与用途变更需另行办理。
什么是SOHO？与可作办公室物业的区别
所谓SOHO（Small Office/Home Office），是指可作为住居兼事务所使用的物业形态。与可作办公室物业属于经营用途合同不同，SOHO物业采用居住用途合同，因此无需缴纳消费税，且可将用于工作的部分按比例计入经费，这对业主与住户双方而言都是优势。
关于出租物业的收益最大化策略，也请参阅为何租金设定会左右出售价格一文。
常见问题（FAQ）
Q1. 已有住户入住的房间，可以变更为可作办公室吗？
变更本身是可行的，但对既有住户的告知与体谅不可或缺。事先以书面形式通知邻近住户，说明业种、人员进出、噪音等情况，可有效预防纠纷。
Q2. 允许作办公室使用后，火灾保险会怎样？
有可能不再属于住宅用火灾保险的承保范围。需要改投适用于经营用物业的保险，或追加特约（附加条款）。请向保险公司确认。
Q3. 可作办公室物业的招租，可以由个人完成吗？
个人招租较为困难，委托专业公司更为有效。招租公司可通过网站刊登、业务拓展、传单、信息刊物等多种手法进行招揽。
Q4. 想恢复为居住用途时的手续是什么？
需在变更后1个月以内办理建物表示变更登记。此外，在签约时预先纳入以恢复居住用途为前提的条款也很重要。
Q5. 空置期拖长时的对策是什么？
重新审视租金、以「居抜き」（保留原有设备与装修的转租方式）形式出租、更换设备、加强安保等都行之有效。定期设立倾听住户意见的机会也同样重要。
