在日本，將長期空置的公寓（アパート，apāto，指日本常見的木造或輕量鋼骨低層出租住宅）轉用為辦公室、SOHO 物件的手法，正隨著自由工作者與遠距辦公需求的擴大而受到矚目。這種做法一方面有助於提升收益率、化解空置問題，另一方面在稅務負擔、契約變更、登記手續等面向也有許多需要留意之處。
將公寓作為辦公室使用真的有需求嗎？
隨著遠距辦公與自由工作者的普及，將公寓活用為辦公室的需求確實正在上升。與正規辦公大樓相比租金較低，又能在沉穩安靜的環境中工作，因此深受個人事業主與小規模法人歡迎。對台灣讀者而言，這類似於在台北把住宅用途的公寓轉作個人工作室或小型事務所；不過日本在住宅與事業用途之間，設有比台灣更嚴格的稅務與登記區分，這點稍後詳述。
可作辦公室物件的優點與缺點
優點
- 提升收益率：可設定比住宅用途更高的單位租金，並可望獲得相對穩定的收入
- 可設定高額保證金：店面、辦公室通常會設定相當於 3 個月至 1 年租金的保證金（保証金，其性質類似台灣的押金，但金額遠高於住宅租賃常見的 1 至 2 個月）
- 回復原狀由承租人負擔：退租時的回復原狀義務（原状回復，genjō-kaifuku，指將物件恢復到入住前狀態的義務）落在承租人一方，因此可減輕屋主的修繕負擔
- 空置對策：若在一樓引進便利商店等店面租戶，也能成為吸引其他入住者的賣點
缺點
- 空置風險：景氣惡化時承租人可能立即撤離，空置期間有長期化的可能
- 融資審查較嚴格：金融機構對辦公室、店面物件的審查較為嚴格
- 無法加保地震保險：若非專用住宅或住商併用住宅，將被排除在地震保險（地震保険，日本因地震頻繁而普及的專門保險，與台灣住宅少有投保地震險的習慣不同）的承保對象之外
將公寓改為可作辦公室物件時的注意事項
租賃契約書的變更
住宅用途與辦公室用途的契約書內容並不相同。必須製作一份明確載明保證金金額與有無、回復原狀範圍等事項的辦公室用契約書。
租金設定
辦公室用途會增加第三者的進出，因此考量防範犯罪與糾紛風險，通常會把租金與押金（敷金，shikikin，可退還的擔保性押金）設定得比住宅用途更高。回復原狀的範圍（地板、牆面、隔間、配線、設備拆除）也應在契約書中明確載明。
稅務負擔的變化
從住宅用途變更為辦公室用途後，住宅用地的固定資產稅特例（固定資産税，性質接近台灣的房屋稅與地價稅，住宅用地原本可享 1/6 減免等優惠）將不再適用。此外，住宅出租原本免課稅的租金、禮金（礼金，reikin，承租時支付給屋主且不退還的謝禮，台灣並無此慣例）、續約費（更新料，續約時支付的費用）都將轉為消費稅的課稅對象。試算收益時，請務必把稅務負擔的增加部分納入考量。
登記變更手續
自用途變更起必須在 1 個月內申請「建物表示變更登記」（依日本不動產登記法第 44 條第 1 項）。需向管轄的法務局（法務局，相當於台灣的地政事務所與登記機關）提交申請書、住民票、所有權證明文件、變更狀況的照片等。申請後約 1 至 2 週即可完成。
什麼是 SOHO？與可作辦公室物件的差異
SOHO（Small Office／Home Office）是一種可作為住居兼辦公室使用的物件形態。相對於可作辦公室物件屬於事業用契約，SOHO 物件為住宅用契約，因此不課消費稅，且能將工作使用的部分依比例列為經費（經費按分），這點對屋主與入住者雙方都是優點。
關於租賃物件的收益最大化策略，也歡迎一併參閱租金設定為何會左右售出價格。
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常見問題（FAQ）
Q1. 已有承租人的房間可以變更為可作辦公室嗎？
變更本身是可行的，但對既有入住者的告知與體貼不可或缺。事先以書面通知鄰近住戶，並說明業種、人員進出、噪音等情況，即可預防糾紛。
Q2. 若許可辦公室用途，火災保險會如何？
可能會落在住宅用火災保險的適用範圍之外。需要改換為對應事業用物件的保險，或追加特約。請向保險公司確認。
Q3. 可作辦公室物件的租戶招募可以由個人進行嗎？
個人招募較為困難，委託專門公司較為有效。租戶招募公司可透過網站刊登、業務推廣、傳單、資訊雜誌等多元手法進行接觸。
Q4. 若想恢復為住宅用途，需要哪些手續？
變更後需在 1 個月內辦理建物表示變更登記。此外，在簽約時就先納入以恢復住宅用途為前提的條件，也相當重要。
Q5. 若空置期間拖長，有哪些對策？
重新檢視租金、以居抜き物件（居抜き，指保留既有裝潢與設備一併出租或出售的物件）形式出租、更換設備、強化保全等都很有效。定期安排聆聽入住者意見的機會也很重要。
