Cómo convertir un apartamento en oficina o inmueble SOHO en Japón | rentabilidad, carga fiscal y cambio registral

La conversión de apartamentos con vacantes prolongadas en oficinas o inmuebles SOHO (Small Office/Home Office, un formato japonés que admite a la vez el uso como vivienda y como espacio profesional) despierta cada vez más interés a medida que crece la demanda de autónomos y del trabajo remoto. Aunque este método puede mejorar la rentabilidad y combatir la desocupación, conlleva también numerosos aspectos que conviene vigilar: la carga fiscal, la modificación del contrato y los trámites registrales. A diferencia de España o de buena parte de Latinoamérica, donde reconvertir un piso a uso de oficina rara vez altera el régimen tributario del inmueble, en Japón este cambio de uso desencadena consecuencias fiscales y registrales muy concretas que todo inversor extranjero debería conocer de antemano.

¿Existe demanda real para usar apartamentos como oficinas?

Con la difusión del trabajo remoto y del trabajo autónomo, la demanda de apartamentos utilizados como oficinas crece de forma sostenida en Japón. Frente a una oficina convencional, el alquiler resulta más bajo y el entorno más tranquilo para trabajar, lo que los hace populares entre trabajadores por cuenta propia y pequeñas empresas. Conviene señalar al lector hispanohablante que, en las grandes ciudades japonesas como Tokio u Osaka, el parque de apartamentos compactos es enorme, de modo que reconvertir una unidad residencial en un pequeño despacho es una operación mucho más habitual y líquida que en la mayoría de mercados europeos o latinoamericanos.

Ventajas e inconvenientes de un inmueble apto para oficina

Ventajas

• Mayor rentabilidad: se puede fijar un precio por metro cuadrado superior al del uso residencial y cabe esperar unos ingresos relativamente estables
• Posibilidad de fianzas más elevadas: en locales y oficinas es habitual una fianza (hoshōkin, 保証金, depósito de garantía) equivalente a entre 3 meses y 1 año de renta, muy por encima del mes o los dos meses típicos de los contratos residenciales españoles o latinoamericanos
• La restauración corre a cargo del inquilino: la obligación de genjō-kaifuku (原状回復, restitución del inmueble a su estado original) recae sobre el arrendatario al finalizar el contrato, lo que reduce la carga de reparaciones del propietario
• Medida contra la desocupación: instalar en la planta baja un local comercial (por ejemplo, una tienda de conveniencia) resulta además atractivo para los inquilinos

Inconvenientes

• Riesgo de desocupación: en fases de deterioro económico el arrendatario puede retirarse de inmediato, con lo que el periodo de vacancia puede prolongarse
• Criterios de financiación más estrictos: las entidades financieras evalúan con mayor rigor los inmuebles de oficina o local comercial
• Imposibilidad de contratar el seguro sísmico: el jishin hoken (地震保険, seguro contra terremotos), una cobertura característica de Japón por su elevada actividad sísmica y sin equivalente directo en España o Latinoamérica, solo cubre viviendas exclusivas o de uso mixto, por lo que un inmueble de oficina pura queda fuera de su ámbito

¿Qué precauciones tomar al convertir un apartamento en inmueble apto para oficina?

Modificación del contrato de arrendamiento

El contenido del contrato difiere entre el uso residencial y el uso de oficina. Es imprescindible redactar un contrato específico de oficina que detalle el importe y la existencia de la fianza, así como el alcance de la restauración (genjō-kaifuku). A diferencia de los contratos de alquiler españoles, regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, en Japón el arrendamiento de uso profesional se rige por reglas y usos distintos de los del alquiler de vivienda, por lo que reutilizar sin más el contrato residencial no es aconsejable.

Fijación de la renta

Dado que el uso de oficina incrementa la entrada y salida de terceros, es habitual fijar la renta y la fianza (shikikin, 敷金) por encima del nivel residencial, considerando los riesgos de seguridad y de posibles conflictos. Conviene también detallar en el contrato el alcance de la restauración (suelos, paredes, mamparas, cableado y retirada de instalaciones).

Cambios en la carga fiscal

Al pasar del uso residencial al de oficina, deja de aplicarse la bonificación del impuesto sobre bienes inmuebles para suelo residencial (jūtaku-yōchi tokurei, 住宅用地特例, que reduce la base imponible a 1/6, entre otras ventajas). Además, la renta, el reikin (礼金, gratificación no reembolsable que se abona al propietario) y las cuotas de renovación, que en el alquiler residencial estaban exentos, pasan a estar sujetos al impuesto sobre el consumo (shōhizei, 消費税, el equivalente japonés al IVA). En Japón el alquiler de vivienda está exento de este impuesto, mientras que el de oficina no lo está: una distinción que no existe en el IVA español ni en la mayoría de los impuestos al consumo latinoamericanos, donde el tratamiento no depende de que el inmueble sea de uso residencial o profesional. Al calcular la rentabilidad prevista, considere siempre el incremento de la carga fiscal.

Trámite de modificación registral

En el plazo de un mes desde el cambio de uso es necesario solicitar la «inscripción de modificación de la descripción del edificio» (tatemono hyōji henkō tōki, 建物表示変更登記) (artículo 44, apartado 1, de la Ley de Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Japón, 不動産登記法第44条第1項). Ante la Oficina Jurídica (Hōmukyoku, 法務局) competente se presentan la solicitud, el certificado de empadronamiento, el título de propiedad y fotografías del estado modificado, entre otros documentos. El trámite se completa en una o dos semanas tras su presentación. A diferencia del Registro de la Propiedad español, donde la actualización del uso no suele estar sujeta a un plazo tan breve y perentorio, el sistema japonés impone esta obligación temporal expresa.

¿Qué es un SOHO? Diferencias con el inmueble apto para oficina

Un SOHO (Small Office/Home Office) es un formato de inmueble que puede utilizarse a la vez como vivienda y como oficina. Mientras que el inmueble apto para oficina se rige por un contrato de uso empresarial, el inmueble SOHO se formaliza con un contrato de uso residencial; por ello no se le aplica el impuesto sobre el consumo y permite imputar como gasto la parte destinada al trabajo, lo que constituye una ventaja tanto para el propietario como para el inquilino.

Sobre las estrategias para maximizar la rentabilidad de un inmueble en alquiler, consulte también las razones por las que la fijación de la renta determina el precio de venta.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P1. ¿Se puede convertir a uso de oficina una unidad con inquilinos existentes?

El cambio en sí es posible, pero resulta imprescindible informar a los inquilinos actuales y actuar con consideración hacia ellos. Notificar por escrito y con antelación a los vecinos, explicando el tipo de actividad, la entrada y salida de personas y el ruido, ayuda a prevenir conflictos.

P2. Si autorizo el uso como oficina, ¿qué ocurre con el seguro de incendios?

Puede quedar fuera del ámbito del seguro de incendios de uso residencial. Será necesario cambiar a un seguro para inmuebles de uso empresarial o añadir una cláusula especial. Consúltelo con la compañía aseguradora.

P3. ¿Puede un particular captar inquilinos para un inmueble apto para oficina?

La captación por cuenta propia es difícil y resulta más eficaz encargarla a una empresa especializada. Las empresas de captación de inquilinos pueden llegar al mercado mediante la publicación en portales, la labor comercial, folletos y revistas especializadas, entre otros métodos.

P4. ¿Qué trámite se requiere si deseo volver al uso residencial?

En el plazo de un mes desde el cambio es necesaria la inscripción de modificación de la descripción del edificio. Además, es importante incluir en el contrato, desde el principio, condiciones que prevean el regreso al uso residencial.

P5. ¿Qué medidas tomar si la desocupación se prolonga?

Resultan eficaces la revisión de la renta, el alquiler como inmueble «inuki» (居抜き, es decir, con las instalaciones y el equipamiento del ocupante anterior ya montados), la sustitución de instalaciones y el refuerzo de la seguridad. También es importante habilitar ocasiones periódicas para escuchar la opinión de los inquilinos.