Die Gemeinschaftsflächen eines Mietshauses sind der Bereich, den alle Mieterinnen und Mieter täglich nutzen. Wie gepflegt dieser Bereich ist, wirkt sich unmittelbar auf Mieterzufriedenheit, Fluktuationsrate, Vermietungserfolg und den Wert der Immobilie aus – ein Faktor, den Vermieter deshalb nicht unterschätzen sollten. Das gilt in Deutschland ebenso wie in Japan, auch wenn die rechtliche Einordnung im Detail unterschiedlich geregelt ist.
Dieser Beitrag erklärt umfassend, was zu den Gemeinschaftsflächen zählt und wie sie sich vom individuell genutzten Bereich abgrenzen, wie man die passende Reinigungsform auswählt, welche Konflikte typischerweise entstehen und wie man ihnen begegnet, sowie welche Regeln Vermieter vorab festlegen sollten. Zum besseren Verständnis wird an mehreren Stellen ein Vergleich zum deutschen Wohnungseigentums- und Mietrecht gezogen.
Was zählt zu den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses? Die Abgrenzung zum Sondereigentum
Als Gemeinschaftsflächen gelten alle Bereiche, die sämtlichen Wohnungseigentümern beziehungsweise Mietern gemeinsam zur Verfügung stehen. Im japanischen Wohnungseigentumsrecht sind Gemeinschaftsflächen definiert als alles, was nicht zum sogenannten Sondereigentum (der individuell genutzten Wohneinheit) zählt. Das entspricht in der Grundidee der Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, wie sie das deutsche Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 1 Abs. 2 bis 5 trifft: Auch hierzulande gehört alles, was nicht zum Sondereigentum einer einzelnen Wohnung zählt, grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer.
Gesetzlich festgelegte Gemeinschaftsflächen
Darunter fallen Bereiche, die bereits durch das Wohnungseigentumsrecht selbst als Gemeinschaftsflächen definiert sind.
- Außenflure, Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Aufzüge, Dachterrasse
- Dach, Fassade und andere tragende Bauteile des Gebäudes
- Balkone und Loggien
In Deutschland zählen nach § 5 Abs. 2 WEG ebenfalls alle für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes notwendigen Teile – etwa tragende Wände, Dach oder Fassade – zwingend zum Gemeinschaftseigentum.
Durch die Hausordnung festgelegte Gemeinschaftsflächen
Hierbei handelt es sich um Bereiche, die eigentlich als Sondereigentum gelten könnten, durch die Gemeinschaftsordnung aber ausdrücklich als Gemeinschaftsflächen behandelt werden. Dazu zählen etwa der Hausmeisterraum, der Versammlungsraum, Lagerräume oder die Garage.
Ein vergleichbares Konstrukt kennt auch das deutsche Recht: Nach § 5 Abs. 3 und 4 WEG können die Eigentümer durch Vereinbarung bestimmte Räume, die eigentlich sondereigentumsfähig wären, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen – etwa einen Hausmeisterraum oder einen Fahrradkeller.
Der Unterschied zwischen Sondereigentum, Sondernutzungsrecht und Gemeinschaftseigentum
| Kategorie | Definition | Konkrete Beispiele | Verantwortlichkeit |
|---|---|---|---|
| Sondereigentum | Individueller Wohnbereich des Mieters | Das gesamte Zimmer (Innenwände, Boden, Decke) | Mieter (bei Vermietung: der Vermieter) |
| Sondernutzungsrecht | Teil der Gemeinschaftsfläche, der individuell genutzt wird | Balkon, privater Gartenanteil, Wohnungseingangstür | Vermieter beziehungsweise Eigentümergemeinschaft |
| Gemeinschaftsfläche | Von allen Mietern gemeinsam genutzter Bereich | Eingangsbereich, Flur, Müllraum | Vermieter beziehungsweise Eigentümergemeinschaft |
Auch im deutschen Wohnungseigentumsrecht ist der Balkon ein klassisches Beispiel für diese Zwischenkategorie: Die tragende Substanz und die Außenhaut gehören zum Gemeinschaftseigentum, während die Nutzung der Fläche selbst häufig über ein Sondernutzungsrecht einem einzelnen Eigentümer beziehungsweise dessen Mieter zugewiesen ist.
Vier Vorteile gepflegter Gemeinschaftsflächen
① Werterhalt der Immobilie
Objekte, die regelmäßig gepflegt und gereinigt werden, behalten auch mit zunehmendem Gebäudealter einen guten Zustand, sodass der Wertverlust geringer ausfällt als bei vernachlässigten Objekten. Das wirkt sich auch beim späteren Verkauf günstig aus.
② Geringere Fluktuation und weniger Leerstandsrisiko
Verschmutzte Eingangsbereiche oder Flure summieren sich zu kleinen, aber beständigen Unannehmlichkeiten, die letztlich einen Auszug begünstigen. Wer die Gemeinschaftsflächen sauber hält, sorgt für eine höhere Bindung der Mieter und damit für stabilere Mieteinnahmen.
③ Höhere Vermietungsquote
Der erste Eindruck bei der Wohnungsbesichtigung entsteht meist schon in den Gemeinschaftsflächen. Stehen zwei vergleichbare Objekte mit ähnlichem Baujahr und ähnlicher Miete zur Wahl, entscheiden sich Interessenten tendenziell für das besser gepflegte Objekt. Der Eindruck „hier wird ordentlich verwaltet, hier kümmert man sich auch im Problemfall" wirkt zusätzlich vertrauensbildend und begünstigt den Vertragsabschluss.
④ Frühzeitiges Erkennen von Abnutzung und vorbeugende Instandhaltung
Regelmäßige Reinigung ist zugleich eine Gelegenheit, den baulichen Zustand des Gebäudes im Blick zu behalten, sodass Schäden und Mängel frühzeitig auffallen. Wird rechtzeitig reagiert, genügt oft eine kleinere Reparatur – und die Kosten einer größeren Sanierung lassen sich vermeiden. Vergleichbares gilt auch bei deutschen Eigentümergemeinschaften: Der jährliche Wirtschaftsplan und die darin vorgesehene Instandhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sollen genau diesem Zweck dienen – frühzeitige kleinere Maßnahmen statt teurer Notreparaturen.
Reinigungsformen im Vergleich: Eigenreinigung versus beauftragte Reinigungsfirma
| Eigenreinigung | Beauftragte Reinigungsfirma | |
|---|---|---|
| Kosten | Keine zusätzlichen Kosten | Monatliche Gebühr fällt an |
| Qualität | Laien-Niveau | Professionelles Ergebnis |
| Zeitaufwand | Hoch | Entfällt |
| Überblick über den Gebäudezustand | Direkte eigene Einschätzung möglich | Muss gesondert eingeholt werden |
| Geeignet für | Vermieter mit ausreichend Zeit | Vermieter, deren Hauptberuf viel Zeit beansprucht |
Auch wer die Reinigung an eine Firma vergibt, sollte sich regelmäßig selbst ein Bild vom baulichen Zustand des Gebäudes machen. In Deutschland übernimmt diese Kontrollfunktion bei Eigentümergemeinschaften häufig die WEG-Verwaltung, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 18 WEG ohnehin verpflichtet ist – dennoch ersetzt das den eigenen, regelmäßigen Blick des Eigentümers oder Vermieters nicht vollständig.
Drei Arten der Reinigung
- Tägliche Reinigung (ein- bis mehrmals wöchentlich) — Kehren von Boden und Treppen, Müll aufsammeln, Ordnung im Müllraum herstellen
- Regelmäßige Reinigung (monatlich bis alle paar Monate) — maschinelle Bodenreinigung, Wachsbehandlung, Austausch von Leuchtmitteln, Rückschnitt der Bepflanzung
- Sonderreinigung (mehrmals jährlich) — Reinigung der Abwasserleitungen, Reinigung schwer zugänglicher Bereiche, Reinigung der Dachrinnen
Fünf typische Konflikte auf Gemeinschaftsflächen
① Herumstehende Privatgegenstände (die häufigste Streitursache)
Regenschirmständer, Fahrräder oder Kinderwagen, die im Flur oder Treppenhaus abgestellt werden. Das japanische Feuerschutzgesetz legt fest, dass „Gegenstände, die die Flucht behindern könnten, nicht in Fluchtwegen abgestellt werden dürfen" – ein Verstoß kann daher einen Verstoß gegen die kommunale Brandschutzverordnung darstellen. In Deutschland gilt ganz Ähnliches: Nach den jeweiligen Landesbauordnungen und der zugehörigen Sonderbauverordnung müssen Fluchtwege und Treppenhäuser dauerhaft freigehalten werden, und auch die Hausordnung als Teil des Mietvertrags untersagt in aller Regel das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus.
② Unerlaubte Nutzung nicht angemieteter Flächen
Die eigenmächtige Nutzung eines nicht angemieteten Stellplatzes oder Fahrradabstellplatzes sowie das Abstellen von Fahrrädern im Eingangsbereich zählen hierzu. Da dadurch berechtigte Nutzer beeinträchtigt werden, ist ein frühzeitiges Eingreifen gefragt.
③ Verstöße gegen die Regeln am Müllplatz
Falsche Mülltrennung, Müllentsorgung außerhalb der vorgesehenen Tage oder illegale Entsorgung von Sperrmüll gehören dazu. Solche Verstöße können zu Konflikten mit der Nachbarschaft führen und sind entsprechend unangenehm für den Vermieter.
④ Rauchen auf dem Balkon
Da der Balkon zur Gemeinschaftsfläche zählt, lässt sich das Rauchen dort über die Hausordnung untersagen. Es empfiehlt sich, den Passus „offenes Feuer und Rauchen auf Gemeinschaftsflächen streng untersagt" ausdrücklich in die Hausordnung aufzunehmen. In Deutschland ist ein pauschales Rauchverbot auf dem Balkon rechtlich umstrittener als in Japan; hier braucht es meist eine klare, im Mietvertrag verankerte Regelung.
⑤ Lärmbelästigung
Laute Gespräche im Flur oder Treppenhaus sowie Wohngeräusche spät nachts oder früh morgens sind eine häufige Ursache für Streit unter Mietern. Wichtig ist, den Mietern bereits beim Einzug bewusst zu machen, dass Menschen mit unterschiedlichem Tagesrhythmus im selben Haus zusammenleben.
Umgang mit Konflikten auf Gemeinschaftsflächen: fünf Schritte
Schritt 1: Die Situation dokumentieren
Fotos machen und dabei möglichst eine Tageszeitung oder ein anderes Datumsdokument mit ins Bild nehmen, um die Beweiskraft zu erhöhen.
Schritt 2: Auf Aushängen und Anschlägen hinweisen
Einen Hinweis am Schwarzen Brett oder im Aufzug aushängen. Sobald sich die Situation bessert, den Hinweis zügig wieder entfernen.
Schritt 3: Schriftliche Einzelmitteilung
Bessert sich die Lage nicht, erfolgt eine schriftliche Benachrichtigung. Darin sollten der konkrete Verstoß gegen Hausordnung oder Gesetz, die geforderte Abhilfe sowie eine Frist zur Beseitigung genannt werden, ebenso der Hinweis, dass der Vermieter nach Fristablauf selbst für die Beseitigung sorgt.
Schritt 4: Beseitigung und befristete Aufbewahrung
Bleiben die Gegenstände auch nach Fristablauf liegen, werden sie entfernt und für einen begrenzten Zeitraum aufbewahrt. Auch die Beseitigung selbst sowie die Aufbewahrungsfrist sollten schriftlich mitgeteilt werden.
Schritt 5: Hausverwaltung oder Behörde einschalten
Lässt sich der Konflikt nicht selbst lösen, empfiehlt sich der Kontakt zur Hausverwaltung oder zur zuständigen kommunalen Stelle. Bei der Wahl der Hausverwaltung lohnt es sich, vorab zu klären, in welchem Umfang diese bei Konflikten zwischen Mietern unterstützt.
⚠️ Achtung: Herrenlos wirkende Gegenstände einfach eigenmächtig zu entsorgen, kann gegen das Prinzip verstoßen, dass niemand sich ohne behördliche oder gerichtliche Grundlage selbst „Recht verschaffen" darf. Deshalb unbedingt eine Aufbewahrungsfrist einhalten und vorher schriftlich informieren. Einen ähnlichen Grundgedanken kennt auch das deutsche Recht: Wer Gegenstände eigenmächtig entfernt, ohne Frist und Ankündigung, riskiert Ansprüche wegen verbotener Eigenmacht nach § 858 BGB.
Konflikten vorbeugen: Regeln für jede Gemeinschaftsfläche
Eingangsbereich
- Schuhe vor dem Betreten von Schmutz befreien
- Post aus dem Gemeinschaftsbriefkasten zeitnah entnehmen (Einbruchschutz)
- Verdächtige Personen der Polizei melden
Flur und Treppenhaus
- Keine Privatgegenstände abstellen (Freihaltung des Fluchtwegs)
- Laute Gespräche spät nachts oder früh morgens vermeiden
Balkon
- Keine sperrigen Gegenstände abstellen, die im Notfall die Flucht behindern
- Wäschestangen gegen Herabfallen sichern
- Bodenablauf regelmäßig reinigen
Müllplatz
- Mülltrennung, Abholtage und Abholzeiten einhalten
- Ausschließlich die vorgeschriebenen Müllbeutel verwenden
- Müll von hinten nach vorne einordnen
Stellplätze und Fahrradabstellplätze
- Parken und Abstellen nur auf dem zugewiesenen Platz
- Kennzeichnungsaufkleber anbringen (unmarkierte Fahrzeuge werden entfernt)
Fazit
Die Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses sind ein Bereich, der unmittelbar den Alltag der Mieter prägt. Eine saubere Pflege trägt zum Werterhalt bei, senkt die Fluktuation und steigert die Vermietungsquote – und der richtige Umgang mit Konflikten bildet die Grundlage für eine stabile Vermietung. Diese Grundprinzipien gelten unabhängig davon, ob die konkrete rechtliche Ausgestaltung über das japanische Wohnungseigentumsrecht oder über das deutsche WEG und Mietrecht erfolgt.
Die INA&Associates K.K. unterstützt Eigentümer umfassend bei der Vermietungsverwaltung – von der Verbesserung des Gemeinschaftsflächen-Managements bis zum Umgang mit Mieteranliegen. Sprechen Sie uns gerne an.
