As áreas comuns de um apartamento são espaços utilizados diariamente por todos os moradores. Seu estado de gestão está diretamente relacionado à satisfação dos moradores, taxa de saída, taxa de contratos e valor do ativo, sendo um elemento importante que os proprietários não podem ignorar.
Neste artigo, explicamos de forma abrangente a definição e o escopo das áreas comuns, como escolher o método de limpeza, problemas frequentes e como resolvê-los, além das regras que devem ser estabelecidas antecipadamente.
O que são as áreas comuns de um apartamento? Diferença em relação às áreas privativas
Áreas comuns são as partes que todos os condôminos (moradores) podem usar. Na Lei de Propriedade em Condomínio, são definidas como as partes do edifício que não são áreas privativas.
Áreas comuns legais
Locais definidos pela Lei de Propriedade em Condomínio como áreas comuns.
- Corredor externo, escadas, entrada, elevador, cobertura
- Partes estruturais do edifício como telhado e paredes externas
- Varanda
Áreas comuns por regulamento
Partes que poderiam ser privativas mas são tratadas como áreas comuns pelo regulamento de gestão. Inclui sala do zelador, sala de reuniões, depósito e garagem.
Diferença entre área privativa, área de uso exclusivo e área comum
| Categoria | Definição | Exemplos | Responsabilidade de gestão |
|---|---|---|---|
| Área privativa | Espaço de residência do morador | Todo o apartamento (paredes internas, piso, teto) | Morador (no aluguel: proprietário) |
| Área de uso exclusivo | Parte das áreas comuns usada individualmente | Varanda, jardim exclusivo, porta de entrada | Proprietário e associação de condôminos |
| Área comum | Parte usada conjuntamente por todos os moradores | Entrada, corredor, local de lixo | Proprietário e associação de condôminos |
4 benefícios de manter as áreas comuns limpas
① Aumento do valor do ativo
Imóveis bem gerenciados e limpos mantêm bom estado mesmo com o passar dos anos, e seu valor cai menos em comparação com imóveis mal cuidados. Isso também é vantajoso na venda futura.
② Redução da taxa de saída e do risco de vacância
Se a entrada e o corredor estiverem sujos, o acúmulo de pequenos desconfortos pode ser um motivo para sair. Mantendo as áreas comuns limpas, a taxa de permanência dos moradores aumenta e garante uma renda de aluguel estável.
③ Aumento da taxa de contratos
A primeira impressão na visita é determinada pelas áreas comuns. Se houver imóveis com condições semelhantes de anos de construção e aluguel, imóveis bem gerenciados tendem a ser escolhidos. A sensação de segurança de que "imóvel bem gerenciado = haverá resposta em caso de problemas" também ajuda a fechar contratos.
④ Detecção precoce e prevenção de deterioração
A verificação periódica do estado do edifício através da limpeza regular permite detectar precocemente danos e defeitos. Como é possível resolver com pequenos reparos enquanto ainda é simples, os custos de grandes reformas são reduzidos.
Comparação de métodos de limpeza | Autolimpeza vs. Limpeza terceirizada
| Autolimpeza | Limpeza terceirizada | |
|---|---|---|
| Custo | Gratuito | Custo mensal |
| Qualidade | Nível amador | Acabamento profissional |
| Carga de tempo | Alta | Nenhuma |
| Monitoramento do estado do edifício | Verificação pessoal possível | Verificação separada necessária |
| Indicado para | Proprietários com tempo disponível | Proprietários ocupados com trabalho principal |
Mesmo optando pela limpeza terceirizada, é importante verificar pessoalmente o estado do edifício periodicamente.
3 tipos de limpeza
- Limpeza diária (1 a algumas vezes por semana) — Varredura do piso e escadas, coleta de lixo, organização do local de lixo
- Limpeza periódica (1 a algumas vezes por mês) — Lavagem do piso com máquina, aplicação de cera, troca de iluminação, poda de plantas
- Limpeza especial (algumas vezes por ano) — Limpeza de tubulações de drenagem, limpeza em altura, limpeza de calhas
5 problemas frequentes nas áreas comuns
① Abandono de objetos pessoais (problema mais comum)
Casos de porta-sombrinhas, bicicletas, carrinhos de bebê abandonados no corredor ou escadas. A Lei de Prevenção de Incêndios determina que "não se deve colocar objetos que obstruam a evacuação nos corredores", e pode configurar violação das normas de prevenção de incêndio.
② Uso não autorizado de espaços não contratados
Uso não autorizado de vagas de estacionamento ou garagem de bicicletas não contratadas, ou abandono de bicicletas na entrada. Como perturba os usuários regulares, é necessária resposta rápida.
③ Violação das regras do local de lixo
Erros de separação, descarte de lixo fora do dia designado, descarte ilegal de resíduos volumosos. Pode se tornar um conflito com os vizinhos e é também um problema sério para os proprietários.
④ Fumar na varanda
Como a varanda é área comum, o fumo pode ser proibido pelo regulamento de gestão. Certifique-se de incluir no regulamento a cláusula de "proibição de uso de fogo e fumo nas áreas comuns".
⑤ Problemas com ruídos
Barulho alto no corredor ou escadas, sons da vida cotidiana à noite ou de madrugada são causas de conflitos entre moradores. É importante que os moradores entendam desde a entrada que pessoas com ritmos de vida diferentes convivem no mesmo espaço.
Como lidar com problemas nas áreas comuns | 5 passos
Passo 1: Registrar a situação
Tire fotos e registre junto com um jornal que indique a data para aumentar o valor como evidência.
Passo 2: Avisos no quadro de avisos e cartazes
Coloque avisos no quadro ou dentro do elevador. Quando for resolvido, remova rapidamente.
Passo 3: Notificação individual por escrito
Se não houver melhoria, notifique por escrito. Inclua a violação do regulamento ou legislação, a solicitação de melhoria, o prazo para resolver, e informe que o proprietário removerá os itens após o prazo.
Passo 4: Remoção e armazenamento por período determinado
Se ainda estiverem abandonados após o prazo, remova e armazene por período determinado. Notifique por escrito também o fato da remoção e o prazo de armazenamento.
Passo 5: Consultar a administradora ou a prefeitura
Se for difícil resolver por conta própria, consulte a administradora ou o setor de assuntos sociais da prefeitura. Ao escolher uma administradora, verifique antecipadamente até onde ela respondera em conflitos entre moradores.
⚠️ Atenção: Descartar objetos pessoais abandonados por conta própria pode contrariar o "princípio da proibição de autotutela". Estabeleça sempre um período de armazenamento, notifique por escrito e então tome providências.
Prevenir problemas com antecedência | Regras por área comum
Entrada
- Limpar a lama dos sapatos antes de entrar
- Recolher a correspondência das caixas de correio com frequência (medida de segurança)
- Reportar pessoas suspeitas
Corredor e escadas
- Não deixar objetos pessoais (para garantir rota de evacuação)
- Evitar barulho alto à noite e de madrugada
Varanda
- Não colocar objetos grandes que obstruam a evacuação
- Medidas para prevenir queda do varal
- Limpeza periódica do ralo
Local de lixo
- Respeitar o método de separação, dia e horário de coleta
- Usar sacos de lixo designados
- Depositar do fundo para frente
Estacionamento e garagem de bicicletas
- Proibição de estacionar fora da vaga designada
- Afixação do adesivo de controle (sem adesivo é alvo de remoção)
Conclusão
As áreas comuns de um apartamento são espaços diretamente ligados à vida cotidiana dos moradores. A manutenção limpa pode preservar o valor do ativo, reduzir a taxa de saída e aumentar a taxa de contratos, e a resposta adequada a problemas é a base de uma administração de aluguel estável.
A INA&Associates Co., Ltd. oferece suporte total para a administração de imóveis dos proprietários, desde a melhoria da gestão das áreas comuns até o atendimento aos moradores. Entre em contato conosco a qualquer momento.
