公寓的共用部分是所有房客每天都會使用到的空間。這裡的管理狀況直接關係到房客滿意度、退租率、成交率與資產價值，是房東絕對不能忽視的重要環節。
本文將完整說明共用部分的定義與範圍、清掃方式的選擇、常見糾紛與應對方法，以及事前該訂定的規則。
公寓的共用部分是什麼？與專有部分的差異
共用部分是指全體區分所有權人（房客）都能使用的部分。依日本的區分所有法規定，凡是專有部分以外的建築物部分皆屬共用部分。台灣的公寓大廈管理條例也有類似概念，稱為「共用部分」，同樣是指專有部分以外、由全體住戶共同使用的空間。
法定共用部分
依區分所有法明文規定屬於共用部分的地方。
- 室外走廊、樓梯、大廳、電梯、屋頂
- 屋頂、外牆等建築物的結構部分
- 陽台、露台
台灣的公寓大廈同樣將樓梯間、電梯、屋頂平台、外牆列為共用部分，且陽台通常也被視為「約定專用部分」，使用權雖歸個別住戶，所有權仍屬全體住戶共有。
約定共用部分
本來可以劃為專有部分，但透過管理規約約定為共用部分的空間。管理員室、集會室、倉庫、車庫等皆屬此類。在台灣，這類空間對應的是管理委員會規約中所訂定的「約定共用部分」，同樣需經住戶大會決議。
專有部分、約定專用部分、共用部分的差異
| 類別 | 定義 | 具體範例 | 管理責任 |
|---|---|---|---|
| 專有部分 | 房客的居住空間 | 房間整體（內牆、地板、天花板） | 房客（出租時為房東） |
| 約定專用部分 | 共用部分中由個人使用的部分 | 陽台、專用庭院、玄關大門 | 房東、管理委員會 |
| 共用部分 | 全體房客共同使用的部分 | 大廳、走廊、垃圾集中場 | 房東、管理委員會 |
共用部分保持整潔的四大好處
①提升資產價值
管理與清掃到位的房產，即使屋齡增加，也能維持良好狀態，與疏於整理的房產相比，資產價值較不易下跌。這對未來出售也相對有利。在台灣，公寓大廈的共用部分維護狀況同樣是仲介估價與買方評估的重要指標，管理委員會運作正常、清潔費用有落實使用的社區，行情通常較穩定。
②降低退租率與空屋風險
大廳或走廊髒亂，會讓房客累積小小的不快，進而成為退租的動機。維持共用部分的整潔，可以提高房客的續住意願，確保穩定的租金收入。台灣的社區管理費若運用得當、共用部分維護良好，同樣有助於降低空屋率。
③提高成交率
看屋時的第一印象往往由共用部分決定。若屋齡與租金條件相近，管理完善的房產更容易被選中。「管理得宜等於發生問題時也會獲得妥善處理」這種安心感，同樣有助於促成簽約。台灣租屋族在選屋時，也常將大廳、樓梯間的整潔度與管委會的應對品質列為重要參考。
④及早發現並預防老化
透過定期清掃檢查建築物的狀況，可以及早發現損傷或故障。趁問題還小、只需小規模修繕時就處理，能有效抑制未來大規模修繕的費用。這與台灣公寓大廈管理條例要求提列「公共基金」用於長期修繕的精神相通，及早發現問題，就能減輕公共基金的負擔。
清掃方式比較：自行清掃與委外清掃
| 自行清掃 | 委外清掃 | |
|---|---|---|
| 成本 | 免費 | 需支付月費 |
| 品質 | 業餘水準 | 專業完工品質 |
| 時間負擔 | 較大 | 幾乎沒有 |
| 掌握建築物狀況 | 可親眼確認 | 需另外確認 |
| 適合對象 | 時間較充裕的房東 | 本業繁忙的房東 |
即使選擇委外清掃，定期親自確認建築物的狀況仍然很重要。台灣多數公寓大廈是由管理委員會聘請保全或清潔公司負責日常維護，房東仍建議定期巡視，確認委外廠商是否確實執行。
清掃的三種類型
- 日常清掃（每週一至數次）— 地板、樓梯的清掃、撿拾垃圾、整理垃圾集中場
- 定期清掃（每月至數月一次）— 使用機器洗地、打蠟、更換照明、修剪植栽
- 特別清掃（每年數次）— 排水管清洗、高處清潔、排水溝清潔
共用部分容易發生的五種糾紛
①私人物品放置（最常見的糾紛）
走廊或樓梯間被雨傘架、腳踏車、嬰兒車等物品占用的情形。日本消防法規定「不得在通道上放置妨礙避難的物品」，可能違反火災預防條例。台灣的公寓大廈管理條例同樣明文禁止在共用部分堆放雜物，尤其是逃生通道，消防法規對此亦有明確罰則。
②未經同意占用契約外空間
擅自使用未簽約的停車位、停車格，或在大廳放置腳踏車等。這會造成正當使用者的困擾，需要及早處理。
③垃圾集中場的規則違反
未依規定分類、在指定日以外丟垃圾、非法棄置大型垃圾等。可能演變成與鄰居之間的糾紛，對房東而言也是相當頭痛的問題。台灣社區的垃圾清運多由管理委員會統一協調收運時間與分類方式，違規住戶通常先由管委會勸導，情節嚴重才會報請環保單位處理。
④在陽台吸菸
由於陽台屬於共用部分（約定專用部分），可以透過管理規約禁止吸菸。建議在規約中明確載明「共用部分嚴禁煙火、嚴禁吸菸」的條文。台灣多數社區規約也會將陽台、走廊列為禁菸區域，並可由住戶大會決議加重規範。
⑤噪音糾紛
走廊或樓梯間的大聲喧嘩，以及深夜、清晨的生活噪音，都是房客間糾紛的常見原因。入住時應讓房客理解，社區內住著生活作息不同的鄰居，彼此需要互相體諒。
共用部分糾紛的應對方法：五個步驟
步驟一：記錄現況
拍照存證，若能同時拍到能標示日期的報紙等物品，更能提高證據力。
步驟二：透過公告欄張貼提醒
在公告欄或電梯內張貼提醒文字。問題改善後應盡快撤除。
步驟三：以書面個別通知
若情況未改善，則以書面方式通知。內容應載明違反規約或法令的事實、改善要求，以及清除期限，並註明逾期未處理將由房東代為撤除。
步驟四：撤除並保管一段期間
期限過後物品仍未清除的，可撤除並保管一段時間。撤除的事實與保管期限同樣應以書面通知。
步驟五：與管理公司或地方政府商談
若自行處理有困難，可洽詢管理公司或地方政府的相關單位。選擇管理公司時，建議事先確認對方能協助處理房客間糾紛到什麼程度。台灣則可透過管理委員會或向縣市政府的建築管理相關單位申訴，必要時亦可尋求區分所有權人會議的決議支持。
⚠️ 注意事項：擅自處分他人放置的物品，可能牴觸「禁止私力救濟原則」。務必設定保管期限，並以書面通知後再進行處理。
防患未然：依共用部分區域訂定規則
大廳
- 進門前先清除鞋底泥土
- 信箱郵件應勤於收取（防範竊盜）
- 發現可疑人士應立即通報
走廊、樓梯
- 不放置私人物品（確保逃生動線暢通）
- 深夜、清晨避免大聲喧嘩
陽台
- 不放置妨礙避難的大型物品
- 做好曬衣桿的防墜措施
- 定期清潔排水孔
垃圾集中場
- 遵守分類方式、收運日期與時間
- 使用指定垃圾袋
- 依序由內側開始堆放
停車場、停車格
- 禁止停放在指定車格以外的位置
- 張貼管理貼紙（未貼者列為撤除對象）
總結
公寓的共用部分，是與房客日常生活密切相關的空間。維持整潔可望提升資產價值、降低退租率、提高成交率，而妥善應對糾紛，更是穩定經營租賃事業的基礎。與台灣的公寓大廈管理相同，清楚的規約與確實的執行，才是減少糾紛的根本之道。
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