公寓的共用区域是所有住户日常使用的空间。其管理状态直接关系到住户满意度・退租率・成约率・资产价值，是房东不可忽视的重要因素。
本文将全面解说共用区域的定义与范围、清洁方法的选择、常见纠纷及处理方法，以及应提前设定的管理规则。
公寓的共用区域是什么？与专有区域的区别
共用区域是指所有区分所有人（住户）均可使用的部分，在区分所有权法中被定义为专有区域以外的建筑物部分。
法定共用区域
区分所有权法规定的共用区域：
- 外廊・楼梯・门厅・电梯・屋顶
- 屋顶・外墙等建筑结构部分
- 阳台・露台
规约共用区域
本可作为专有区域的部分，通过管理规约设定为共用区域的部分：
- 管理员室・集会室・来客停车场
- 储物间・邮箱区
共用区域的清洁方法选择
委托清洁公司
外包给专业清洁公司的方案，清洁质量稳定，但费用较高。适合户数较多的大型公寓。
定期巡视清洁
由管理人员定期进行的清洁方案，可及时发现小问题，但需要人力投入。
住户轮流清洁
住户按照一定规则轮流负责清洁的方案，可降低费用，但清洁质量可能参差不齐，管理难度较大。
共用区域常见的6类纠纷及处理方法
①私人物品堆放
廊道或门厅堆放自行车、婴儿车、家具等私人物品的问题。应通过楼栋通知和个别提醒要求移除，并在入住规则中明确禁止在共用区域放置私人物品。
②垃圾问题
垃圾分类错误、在非指定日期丢弃垃圾、废弃大型垃圾等问题。应在入住时详细说明垃圾规则，并在垃圾场张贴说明。
③自行车・摩托车的违规停放
未申请擅自停放或停放在指定区域外的问题。应进行贴纸管理，明确所有者。
④噪音问题
深夜的脚步声、乐器声等噪音投诉。应向相关当事人发出提醒，在规则中明确禁止噪音时段。
⑤宠物问题
禁止宠物的公寓中私自饲养宠物，或在共用区域放开牵引绳等问题。应在合同中明确规定，并严格执行。
⑥擅自改装共用部分
擅自改变阳台或外墙外观等问题。应明确说明任何改装均需经过管理组合・房东许可。
入住时应设定的管理规则要点
- 明确规定共用区域禁止私人占用
- 详细说明垃圾规则（分类方法・丢弃日期・丢弃场所）
- 明确宠物饲养规定
- 说明噪音禁止时段（通常为晚上10点至早上8点）
- 明确改装・装饰物的限制
总结
共用区域的管理直接反映物业整体的管理水平，也是住户满意度的重要指标。提前设定明确的规则，发生纠纷时迅速响应处理，是维护物业价值的关键。INA&Associates株式会社提供包括共用区域管理在内的全面租赁管理服务，欢迎咨询。
