公寓的共用部分是全体住户日常都会用到的空间。它的管理状况直接关系到住户满意度、退租率、成交率和资产价值，是房东绝不能忽视的重要环节。
本文将全面讲解共用部分的定义与范围、保洁方式的选择、常见纠纷及应对方法，以及应当提前设定的各项规则。
公寓的共用部分是什么？与专有部分的区别
共用部分，是指全体区分所有权人（住户）都可以使用的部分。按照日本《区分所有法》的规定，凡不属于专有部分的建筑物部分，均属于共用部分。这一思路与中国大陆《物业管理条例》中"共用部位"的概念是相通的：楼道、电梯、屋顶等供全体业主共同使用的部位，产权和使用权都不归某一户单独所有。
法定共用部分
这是《区分所有法》明确列为共用部分的部位。
- 外走廊、楼梯、门厅、电梯、屋顶
- 屋面、外墙等建筑物的结构部分
- 阳台
规约共用部分
本来可以划为专有部分，但通过管理规约（相当于大陆小区的《管理规约》或业主公约）被约定为共用部分的部位，例如管理员室、集会室、储藏室、车库等。这一点与大陆小区常见的"人防车位""物业用房"由全体业主共有的做法思路类似，都是通过书面约定把某些空间纳入共有范围。
专有部分、专用部分、共有部分的区别
| 类别 | 定义 | 具体例子 | 管理责任 |
|---|---|---|---|
| 专有部分 | 住户的居住空间 | 房间整体（内墙、地板、天花板） | 住户（出租房屋时为房东） |
| 专用部分 | 共用部分中由个人专门使用的部分 | 阳台、专用庭院、玄关门 | 房东、管理组合（相当于业主大会） |
| 共有部分 | 全体住户共同使用的部分 | 门厅、走廊、垃圾投放点 | 房东、管理组合 |
保持共用部分整洁带来的四大好处
①提升资产价值
管理和保洁到位的房源，即便房龄增长，也能维持较好的状态，相比疏于打理的房源，资产价值更不容易下降，未来出售时也更占优势。这一逻辑与大陆二手房市场"物业好的小区更保值"的common认知完全一致。
②降低退租率与空置风险
门厅或走廊如果脏乱，住户日积月累的不满会成为退租的诱因。保持共用部分的整洁，能够提高住户的稳定性，确保租金收入稳定。这与大陆业主常说的"物业服务水平直接影响入住体验"是同一个道理。
③提高签约率
看房时的第一印象往往由共用部分决定。在房龄和租金条件相近的情况下，管理到位的房源更容易被选中。"管理规范＝出问题时也会有人处理"这种安心感，同样会成为促成签约的加分项。
④及早发现并预防老化
通过定期保洁顺带检查建筑状况，可以及早发现损坏和故障。趁问题还小、维修成本低的阶段及时处理，能够有效控制大修的费用，这一点与大陆小区强调的"日常巡检、防患于未然"思路是一致的。
保洁方式比较：自主保洁 vs 委托保洁
| 自主保洁 | 委托保洁 | |
|---|---|---|
| 成本 | 无需支付 | 需支付月度费用 |
| 质量 | 业余水平 | 专业水准 |
| 时间负担 | 较大 | 几乎没有 |
| 掌握建筑状况 | 可亲自确认 | 需另行了解 |
| 适合人群 | 时间充裕的房东 | 本职工作繁忙的房东 |
即便选择委托专业保洁公司，定期亲自查看建筑状况依然十分重要，这与大陆业主"请了物业也要自己多看看"的观念是相通的。
保洁的三种类型
- 日常保洁（每周一次至数次）——清扫地面和楼梯、捡拾垃圾、整理垃圾投放点
- 定期保洁（每月至每数月一次）——使用机械清洗地面、打蜡、更换照明、修剪绿植
- 专项保洁（每年数次）——疏通排水管、高空清洁、清理雨水槽
共用部分常见的五类纠纷
①私人物品乱放（最常见的纠纷）
在走廊或楼梯堆放伞架、自行车、婴儿车等，是最典型的情况。日本《消防法》规定"不得在通道上堆放妨碍避难的物品"，情节严重时可能违反消防安全相关条例。大陆《物业管理条例》同样明令禁止占用、堆放物品堵塞公共通道，两地的立法思路是一致的。
②擅自占用非合同约定的空间
擅自使用未签约的停车位、自行车停放区，或在门厅乱放自行车等，都会给正常缴费使用的住户带来不便，需要尽早处理。
③垃圾投放点的违规行为
垃圾不分类、在规定日期以外扔垃圾、非法丢弃大件垃圾等情况，容易演变为邻里纠纷，也是让房东十分头疼的问题，这与大陆小区因垃圾分类引发的矛盾几乎如出一辙。
④在阳台吸烟
由于阳台属于共用部分，管理规约可以明确禁止在此吸烟，建议在规约中写明"共用部分严禁明火、严禁吸烟"，与大陆多数小区业主公约里的消防安全条款思路一致。
⑤噪音纠纷
在走廊或楼梯上大声说话，以及深夜、清晨的生活噪音，都容易引发住户之间的矛盾。入住时应让住户理解，小区内住着作息不同的邻居，需要互相体谅。
共用部分纠纷的处理方法：五个步骤
第一步：记录现场情况
拍摄照片，并与能显示日期的报纸等一同拍摄，可以提高证据的证明力。
第二步：通过公告栏张贴提醒
在公告栏或电梯内张贴提示文字，一旦情况改善应及时撤下。
第三步：书面单独通知
如果情况没有改善，应发出书面通知，写明违反规约或法规的事实、整改要求以及清理期限，并注明逾期未处理将由房东代为清理。
第四步：清理并保管一段时间
期限过后仍未处理的，可以将物品清理并保管一段时间，清理的事实及保管期限也应通过书面形式告知对方。
第五步：与物业公司或当地政府沟通
如果自行解决存在困难，可以联系物业公司或当地政府相关部门。选择物业公司时，是否愿意积极处理住户间的纠纷是一个值得事先确认的重要标准。
⚠️ 提醒：擅自处理住户放置的私人物品，可能构成"禁止私力救济"原则下的违规行为。务必设定保管期限，并以书面形式通知后再进行处理。
防患于未然：按共用部分分别设定规则
门厅
- 入内前请清理鞋底泥土
- 及时清空集中信箱中的邮件（防盗需要）
- 发现可疑人员应及时报警
走廊、楼梯
- 不堆放私人物品（确保逃生通道畅通）
- 深夜、清晨避免大声喧哗
阳台
- 不放置妨碍逃生的大件物品
- 做好晾衣杆的防坠落措施
- 定期清理排水口
垃圾投放点
- 遵守分类方式、收运日期及时间
- 使用指定垃圾袋
- 按照由内向外的顺序摆放
停车位、自行车停放区
- 禁止在指定区域以外停车、停放自行车
- 粘贴管理标签（未粘贴的将被清理）
总结
公寓的共用部分是与住户日常生活息息相关的空间。保持整洁有助于维持资产价值、降低退租率、提高签约率，而妥善处理纠纷则是稳定租赁经营的重要基础。
INA&Associates株式会社为业主提供从共用部分管理改善到住户对接的全方位租赁经营支持服务，欢迎随时咨询。
