Immobilienverwaltung ist weit mehr als die reine Instandhaltung von Gebäuden. Es ist ein Berufsfeld, das Menschen und Gesellschaft miteinander verbindet und enormes Potenzial in sich trägt. In diesem Beitrag möchte ich meine Überzeugung dazu teilen, worin der eigentliche Reiz der Immobilienverwaltung liegt und wie sie sich in der kommenden Zeit weiterentwickeln sollte.
Vertrauensbeziehungen aufbauen, die Menschen miteinander verbinden
Der Kern der Immobilienverwaltung liegt nicht in der Verwaltung von „Objekten“, sondern in der Verwaltung von „Menschen“. Erst wenn Eigentümerin oder Eigentümer, Mieterin oder Mieter und Verwaltungsunternehmen als drei Parteien gegenseitiges Vertrauen aufbauen, entsteht ein wirklich gutes Wohnumfeld.
Der Ursprung der Gründung von INA lag in dem starken Wunsch, „eine Plattform zu schaffen, auf der Menschen, die sich anstrengen, auch angemessen belohnt werden“. Die Immobilienbranche ist tief von mehrstufigen Subunternehmerstrukturen geprägt, in denen der Beitrag und die Anstrengung derjenigen, die vor Ort hart arbeiten, oft nicht fair anerkannt werden. Ein ähnliches Muster kennt man auch im deutschsprachigen Raum: Bei vielen Hausverwaltungen sind Hausmeisterdienste, Reinigung und Handwerksleistungen über mehrere Subunternehmer verschachtelt, wodurch oft unklar bleibt, wer für welchen Wertbeitrag verantwortlich ist.
In der Praxis der Immobilienverwaltung sollte die Beziehung zwischen Verwaltungsunternehmen und Eigentümerin oder Eigentümer keine bloße Auftragsvergabe sein, sondern eine echte Partnerschaft. Durch konsequente Transparenz bei der Informationsweitergabe, ehrliche Kommunikation und verantwortungsbewusstes Handeln lässt sich eine belastbare Vertrauensbeziehung zu den Kundinnen und Kunden aufbauen. Genau dieses Vertrauen bildet das Fundament der Immobilienverwaltung. In Deutschland und Österreich ist dieser Anspruch inzwischen auch gesetzlich unterlegt: Seit der WEG-Reform 2020 ist für gewerbliche WEG-Verwalter ein Sachkundenachweis in Form des Verwalterzertifikats vorgeschrieben. Diese formalisierte Nachweispflicht existiert in Japan nicht, zeigt aber, wie wichtig verifizierbares Vertrauen in diesem Berufsfeld überall ist.
Die Rolle als Wegbegleiter, der den Wert eines Lebens erhöht
Die Arbeit in der Immobilienverwaltung bietet unzählige Gelegenheiten, ein guter Partner zu sein, der das Leben der Kundinnen und Kunden begleitet und ihm Wert hinzufügt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist die Immobilie kein bloßer Vermögenswert, sondern ein zentraler Baustein ihrer Lebensplanung. Für Mieterinnen und Mieter ist sie die Grundlage ihres täglichen Lebens.
Wir verstehen uns nicht nur als Verwalter von Gebäuden, sondern als Wegbegleiter, die wichtige Entscheidungen und den Alltag unserer Kundinnen und Kunden unterstützen. Indem wir den Vermögenswert der Eigentümerinnen und Eigentümer maximieren und gleichzeitig ein angenehmes Wohnumfeld für die Mieterinnen und Mieter erhalten, schaffen wir für beide Seiten einen echten Mehrwert im Leben. Dieser Beitrag zur „Steigerung des Lebenswerts“ ist einer der großen Reize der Immobilienverwaltung. Auch in der deutschen Hausverwaltung gewinnt dieser Gedanke an Bedeutung, etwa wenn Verwaltungen zunehmend als Dienstleister für ganzheitliches Wohnen auftreten und nicht nur als reine Abrechnungsstelle für Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen.
Neue Wertschöpfung durch Technologie
Die moderne Immobilienverwaltung kommt ohne einen innovativen, technologiegestützten Ansatz nicht mehr aus. Wir bei INA verstehen uns als „technologiegetriebenes Unternehmen für Investitionen in Menschen“ und setzen aktiv auf die neueste Technologie, um effiziente und zugleich transparente Dienstleistungen anzubieten. Während in Deutschland Themen wie die digitale Betriebskostenabrechnung, PropTech-Plattformen für die WEG-Verwaltung und digitale Zählerablesung erst in den letzten Jahren an Fahrt aufnehmen, sehen wir in einer konsequenten digitalen Grundarchitektur einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.
Transparenz schaffen und Informationsasymmetrie auflösen
Ich habe die Vermietungsverwaltung von Immobilien stets als einen Geschäftsbereich mit besonders ausgeprägter Informationsasymmetrie wahrgenommen. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer beklagen Probleme wie „die Verwaltungskosten sind zu hoch“, „es gibt eine zeitliche Verzögerung bis zur Überweisung der Miete“ oder „der Leerstand verbessert sich nicht“. Diese Klagen sind aus der Perspektive deutschsprachiger WEG-Eigentümerinnen und -Eigentümer durchaus vertraut, auch wenn dort das WEG-Recht mit seiner Pflicht zur jährlichen Abrechnung und zum Wirtschaftsplan formal mehr Transparenz vorschreibt, als es in Japan gesetzlich der Fall ist.
Um diese Herausforderungen zu lösen, haben wir unter anderem elektronische Vertragsabschlüsse und ein rund um die Uhr erreichbares Callcenter eingeführt und damit eine technologiegestützte, transparente Dienstleistung aufgebaut, die den gesetzlichen Vorgaben zur Vermietungsverwaltung entspricht. Auch Verwaltungsberichte und Fotos von Reinigungsarbeiten teilen wir über unser eigenes System mit den Eigentümerinnen und Eigentümern und schaffen so Transparenz in einem Bereich, der traditionell eine Black Box war.
Diese Transparenz stärkt das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern und dem Verwaltungsunternehmen und bildet die Grundlage für eine bessere Immobilienbewirtschaftung. Mit der Kraft der Technologie alte Branchengewohnheiten zu verändern und neuen Wert zu schaffen, ist einer der modernen Reize der Immobilienverwaltung.
Ein Umfeld schaffen, das die Kraft der „Talente“ freisetzt
Ich bin fest davon überzeugt, dass das wertvollste Kapital eines Unternehmens seine Talente sind. Die Fähigkeiten, die Leidenschaft und das Wachstum jedes einzelnen Mitarbeiters und jeder einzelnen Mitarbeiterin erzeugen die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens und ermöglichen es, der Gesellschaft echten Mehrwert zu bieten. Diese Sichtweise deckt sich mit der Diskussion um Fachkräftemangel und Personalentwicklung, die derzeit auch die deutsche Immobilien- und Hausverwaltungsbranche stark beschäftigt, da qualifizierte WEG-Verwalterinnen und -Verwalter zu den knappsten Ressourcen der Branche zählen.
Kreativität und Innovation durch Vielfalt
In der Praxis der Immobilienverwaltung entsteht neuer Wert dadurch, dass Talente mit unterschiedlichsten Hintergründen aktiv mitwirken. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit Ausbildung als Architektin, Architekt oder Bauleiter, ebenso wie mehrsprachige Fachkräfte, bringen jeweils eigene Stärken ein und ermöglichen dadurch einen tieferen Service für unsere Kundinnen und Kunden.
Bei der Einstellung setzen wir unabhängig von Nationalität, Geschlecht und Alter auf hervorragende Talente und bringen dadurch unterschiedliche Perspektiven in die Organisation, was Innovation fördert. Auch in der Immobilienverwaltung ist diese Vielfalt eine treibende Kraft für neue Servicemodelle und Problemlösungen. Diese Entwicklung erinnert an die Diskussion in der deutschen Immobilienwirtschaft, wo Diversität und internationale Fachkräfte angesichts des demografischen Wandels und des Fachkräftemangels zunehmend als strategischer Wettbewerbsvorteil verstanden werden, wenngleich viele Hausverwaltungen hier traditionell konservativer aufgestellt sind als etwa die IT- oder Beratungsbranche.
Darüber hinaus ist es wichtig, die Flexibilität der Arbeitsweise zu erhöhen und Nebentätigkeiten sowie Homeoffice zuzulassen, damit vielfältige Talente ihre Fähigkeiten dauerhaft entfalten können. Genau diese personelle Vielfalt ist ein unverzichtbares Element für die Immobilienverwaltung der kommenden Zeit.
Wertschöpfung durch die Lösung der Anliegen von Eigentümerinnen, Eigentümern und Mieterinnen, Mietern
Der eigentliche Reiz der Immobilienverwaltung liegt darin, dass durch die gleichzeitige Lösung der Anliegen von Eigentümerinnen und Eigentümern sowie von Mieterinnen und Mietern neuer Wert entstehen kann.
Maximierung des Vermögenswerts der Eigentümer und Steigerung der Mieterzufriedenheit vereinen
Im Vermietungsverwaltungsgeschäft, in das wir seit Juli 2021 vollständig eingestiegen sind, haben wir uns den Anliegen der Eigentümerinnen und Eigentümer aufrichtig gestellt und ein bahnbrechendes Gebührenmodell mit einer monatlichen Pauschale von 1.100 Yen pro Einheit eingeführt. Dies unterscheidet sich grundlegend von dem bisher üblichen, an der Miethöhe orientierten Prozentsatzmodell von 3 bis 5 Prozent. Ein solches nutzungsunabhängiges Pauschalmodell ist auch im deutschsprachigen Hausverwaltungsmarkt Gegenstand intensiver Preisdiskussionen, wenn auch mit anderen Bezugsgrößen als in Japan.
Dieses neue Verwaltungsmodell trägt nicht nur zur Verbesserung der Rentabilität für die Eigentümerinnen und Eigentümer bei, sondern führt auch zu schnellerer Reaktion gegenüber den Mieterinnen und Mietern sowie zu einem angenehmen Wohnumfeld. Von der Mietersuche über die Verwaltungsarbeit bis hin zur Bearbeitung von Problemen minimieren wir in allen Prozessen die Belastung für unsere Kundinnen und Kunden und ermöglichen so eine hohe Vermietungsquote bei gleichzeitig verbesserter Rentabilität.
Der Aufbau dieser „Win-win-win“-Beziehung ist der wahre Reiz der Immobilienverwaltung und die Quelle gesellschaftlichen Mehrwerts.
Ein Beitrag zu einer nachhaltigen Gesellschaft
Immobilienverwaltung ist eine Tätigkeit, die einen bedeutenden Beitrag zum Aufbau einer nachhaltigen Gesellschaft leisten kann. Durch angemessene Verwaltung lässt sich die Lebensdauer von Gebäuden verlängern und die effiziente Nutzung von Ressourcen fördern. Zudem trägt sie eine wichtige Rolle bei der Belebung der lokalen Gemeinschaft. Auch im deutschsprachigen Raum gewinnt dieser Gedanke durch energetische Sanierungspflichten an Bedeutung, da der Erhalt von Bestandsgebäuden ökologisch oft sinnvoller ist als ein Neubau.
Die Lösung gesellschaftlicher Probleme und unternehmerisches Wachstum vereinen
Wir müssen über die bloße Verfolgung von Unternehmensgewinnen hinausgehen und weiterhin ein Unternehmen sein, das der Gesellschaft echten Wert bietet. Durch die Immobilienverwaltung tragen wir zur Verbesserung des Wohnumfelds, zum Erhalt und zur Steigerung des Vermögenswerts sowie zur Entwicklung der lokalen Gesellschaft bei und können so die Lösung gesellschaftlicher Probleme mit unternehmerischem Wachstum in Einklang bringen.
Unsere Vision, „das weltweit führende Unternehmen für Investitionen in Menschen zu werden“, ist auch in der Immobilienverwaltung ein Ziel, das es zu verfolgen gilt. Es ist unsere Mission, in der Personalentwicklung weltweit an der Spitze zu stehen und ein Umfeld zu schaffen, in dem alle Beteiligten – Mitarbeitende, Partnerunternehmen und Kundinnen und Kunden – gemeinsam wachsen und Wohlstand erreichen können.
Fazit: Eine Arbeit, die Wertschöpfung zwischen Mensch und Gesellschaft verbindet
Immobilienverwaltung ist weit mehr als reine Objektinstandhaltung. Sie ist voller Möglichkeiten, Menschen und Gesellschaft zu verbinden und neuen Wert zu schaffen. Mit den Grundpfeilern „Talente“ und „Vertrauen“ und einem technologiegestützten, transparenten Dienstleistungsangebot können wir die Zufriedenheit von Eigentümerinnen, Eigentümern, Mieterinnen und Mietern erhöhen und zur Wertsteigerung der gesamten Gesellschaft beitragen.
Getreu meinem Gründungsgedanken, „eine Gesellschaft zu schaffen, in der Menschen, die sich anstrengen, fair bewertet werden“, möchte ich über die Immobilienverwaltung weiterhin zu einer besseren Gesellschaft beitragen. Ich werde weiterhin daran arbeiten, das Potenzial von Menschen maximal zu entfalten und eine Gesellschaft zu verwirklichen, in der jede und jeder Einzelne aufblühen kann.
In der Immobilienverwaltung liegt unendliches Potenzial, eine Brücke zwischen Menschen, Gebäuden und Gesellschaft zu bilden. Ich freue mich von Herzen auf die Begegnung mit Menschen, die dieses Potenzial teilen und diesen Weg gemeinsam mit uns gehen möchten.
