2026年3月17日，日本國土交通省公布了令和8年地價公示的結果。針對全國約26,000個地點進行的調查顯示，全用途平均、住宅用地及商業用地均錄得連續5年上漲。這一結果直接關係到不動產業主的資產價值及未來的經營決策，正確解讀數據至關重要。
什麼是令和8年地價公示？全國26,000個調查地點概覽
地價公示是國土交通省每年實施的土地價格調查。針對全國約26,000個「標準地點」，公布每年1月1日時點每平方公尺的正常價格。除了廣泛用作不動產交易的參考指標外，也是計算公共用地取得價格的依據，並與基準地價一同作為掌握土地市場動向的基礎資料。
調查基於不動產估價師的鑑定評估，與實際成交價格有所不同。然而，由於採用覆蓋全國的統一標準進行調查，對於地區間的比較和趨勢掌握極具參考價值。
全國平均地價走勢如何？住宅用地與商業用地變動率分析
住宅用地：維持與前年相同的上漲幅度
全國住宅用地連續5年上漲，漲幅維持在與前年相同的水準。這再次確認了住宅需求的穩健性。隨著遠距工作的普及和雙薪家庭的增加，交通便利地區的住宅需求持續旺盛。
另一方面，在部分人口持續減少的地方地區，仍有持平或下跌的地點，需要注意這並非全國一致性的上漲。
商業用地：漲幅進一步擴大
全國商業用地同樣連續5年上漲，且漲幅較前年進一步擴大。除了入境旅遊需求的復甦外，都市地區的辦公需求和再開發事業也成為推動地價上漲的因素。
特別是在主要交通樞紐車站周邊及正在進行再開發的區域，由於收益性提升的預期，投資資金持續集中流入。
三大都市圈的動向如何？東京圈、大阪圈與名古屋圈的明暗對比
東京圈、大阪圈：漲幅擴大的原因
東京圈在全用途平均、住宅用地及商業用地方面的漲幅均有所擴大。東京的頂級地段依然受到國內外投資者的強勁需求，住宅用地也呈現明顯的回歸都心趨勢。多項大型再開發專案的同步推進，也成為推升地價的結構性因素。
大阪圈同樣在所有類別中漲幅均有擴大。雖然有觀點認為2025年舉辦的大阪關西世博會效果有限，但浪速筋線的建設和IR（綜合度假村）相關的開發預期，正在支撐中長期的地價上漲。
名古屋圈：漲幅縮小的背景
名古屋圈在全用途平均、住宅用地及商業用地方面雖然持續上漲，但漲幅較前年有所縮小。這被認為是以汽車產業為核心的製造業景氣變化所造成的影響。
名古屋圈的產業結構有集中於特定產業的傾向，因此行業動向容易反映在地價上。正因如此，名古屋圈的不動產業主更需要密切關注地區經濟的變化。
地方圈的地價走勢如何？地方四市與其他地區的差異
地方四市（札幌、仙台、廣島、福岡）漲幅縮小
地方四市（札幌、仙台、廣島、福岡）在所有類別中雖然持續上漲，但漲幅全面轉向縮小。這是過去數年急劇地價上漲後的反動效應。
特別是在公寓用地取得競爭激烈的地區，已接近開發商的獲利底線，此前積極搶地的態勢已有所降溫。不過，這種上漲速度的放緩，也可以視為市場從過熱狀態向合理水準回歸的健康調整。
其他地區商業用地漲幅擴大的原因
在地方四市以外的其他地區，全用途平均和住宅用地維持與前年相同的漲幅，而商業用地的漲幅卻有所擴大，這是一個值得關注的動向。
其背景被認為與地方城市的再開發以及觀光地區住宿設施需求的增加有關。入境旅遊需求正從大城市向地方擴散，以地方主要觀光城市為中心，商業用地的投資正在擴大。
地價上漲對不動產業主有何影響？應採取的行動解析
資產價值重新評估與固定資產稅的影響
地價上漲意味著持有不動產的資產價值提升。然而同時，這也會帶動固定資產稅評定價值的重新調整，因此需要預估持有成本的增加。
固定資產稅評定價值每3年進行一次評定調整，若地價公示呈現上升趨勢，下次評定時稅負增加的可能性很高。事先模擬對現金流的影響至關重要。
出售時機的判斷標準
在地價連續5年上漲的局面下，不少人抱持「應該還會繼續漲」的期待而延後出售。然而，部分地區的地價漲幅已開始放緩，要精準判斷頂點是非常困難的。
正因如此，出售時機的判斷應該基於數據而非直覺。需要定期確認所持物件周邊地區的地價動向，密切關注漲幅是否呈現縮小趨勢。
租金調整的考量重點
地價上漲也會影響租金行情。特別是在商業用地地價上漲的地區，這是檢討調整租戶租金的好時機。不過，租金調漲需要綜合考量與承租方的關係及市場競爭狀況，審慎做出判斷。
在掌握不動產市場動向的基礎上，與周邊租金水準進行比較，審慎評估合理的租金調整幅度至關重要。
我的觀點 — 地價上漲局面下業主的資產策略
連續5年的地價上漲，對不動產業主而言是持有資產價值提升的利多消息。然而，這並非全國一致性的上漲，各地區在漲幅擴大與縮小之間已開始出現明顯差異，這一點不容忽視。
我要特別強調的是，以「自身物件」的角度來解讀地價公示數據的重要性。不應僅憑全國平均或圈域平均的數字做出判斷，而需要具體確認所持物件所在地區的變動率。國土交通省的不動產資訊資料庫提供各地點的免費數據查閱服務。
地價上漲並不意味著可以無所作為。恰恰相反，正是在上漲局面中，才是面臨「繼續持有、出售、還是調整租金」等決策的關鍵時刻。我們INA&Associates株式會社致力於運用地價公示等公開數據，為每位業主量身打造符合其個別狀況的資產策略方案。
我認為，正是在市場表現良好之時，更應該冷靜審視數據，提前為下一步行動做好準備。
常見問題（FAQ）
Q1. 地價公示與基準地價有什麼不同？
地價公示是國土交通省以每年1月1日時點的價格於3月公布；基準地價則是各都道府縣以每年7月1日時點的價格於9月公布。兩者的調查主體和基準日不同，但都可作為土地交易的參考指標。同時參考兩者，即可掌握每半年的地價變動趨勢。
Q2. 地價公示上漲會立即增加固定資產稅的負擔嗎？
固定資產稅的評定價值每3年進行一次評定調整，因此即使地價公示上漲，稅額也不會立即增加。不過，在下次評定調整時，上漲部分很可能會被反映，因此從中期角度預估成本變動非常重要。
Q3. 地方四市漲幅縮小是否意味著未來會下跌？
漲幅縮小意味著上漲速度放緩，並非轉為下跌。可以視為過去數年急劇上漲後的調整階段。不過，各地區情況各異，確認個別地點的數據非常重要。
Q4. 在哪裡可以查閱地價公示的數據？
可以在國土交通省的「不動產資訊資料庫」免費查閱各地點的數據。此外，國土交通省的新聞發布資料中也可確認各圈域、各用途的概要。建議定期查看與自身持有物件鄰近的標準地點數據。
引用及參考資料
