2026年1月全國成屋銷售量指數總計/季調值為137.2，季增3.7%。二手房市場的交易量乍看之下似乎很旺盛，但獨立屋、公寓和除30平方米以下的公寓之間存在差異。
本文要點
- 2026年1月全國成屋銷售量指數為137.2，較上季成長3.7%。
- 獨立屋成長 4.6%，公寓成長 2.2%，其中獨立屋是成長的主要動力。
- 不包括面積小於 30 平方米的公寓僅增長 0.2%，與包含小型住宅單元的指數存在差距。
- 銷售增加並不意味著價格上漲，因此必須結合物價指數和庫存情況來解讀。
2026年1月成屋銷售指數表現如何？
2026年1月成屋銷售量指數顯示，成屋交易量較上月有所恢復。根據國土交通省公佈的資料，全國獨立住宅和公寓總數季調後值為137.2套，較上季成長3.7%。
此指數是基於房屋銷售過戶登記的個人所購現房銷售量的指數。由於2010年的平均值被定為100，因此137.2這個數字意味著明顯高於2010年的平均值。
然而，這是「銷售」而非「價格」的指標。如果想了解價格的強弱，需要看國土交通省的房地產價格指數、各地區的單位收盤價、單位庫存價格。分別讀取銷售量和價格是決定市場狀況的第一步。
如成屋銷售量指數基本說明中提到的，該指數是考察現房市場流動性的工具。銷量增加了，還是變得更難賣了？使用它可以快速掌握變化。
為什麼不直接用 3.7% 的漲幅作為看漲因素呢？
僅憑 3.7% 的漲幅就得出現有房地產市場整體強勁的結論還為時過早。從該指數的細分來看，根據是否包含30平方公尺以下的公寓，情況看起來大不相同。
根據國土交通省的資料，扣除30平方公尺以下空間後的季節調整後的總價值為124.6，季增2.8%。與137.2的總數（季增3.7%）相比，成長幅度有些溫和。換句話說，包括小型公寓在內的市場趨勢可能會推高總數。
30平方公尺以下的公寓不僅用於個人居住，還可用於投資或作為第二居所。當然，僅憑該指標並不能確定購買者的目的。但是，透過查看包含和排除小於30平方公尺面積的指數之間的差異，可以檢查是否存在實際需求以外的變動。
當我與業主談論市場時，我首先列出「總體數字」和「剔除後的數字」。這是因為即使表格上的增量可能相同，但如果涉及的需求品質不同，投資決策就會改變。數字不是答案。這是提問的切入點。
獨立屋和公寓有什麼差別？
2026 年 1 月是單戶住宅成長高於公寓的月份。經季節調整的獨立屋價格為133.5，季增4.6%；公寓價格為142.2，季增2.2%。
公寓指數水準高達 142.2，遠高於 2010 年的平均值。另一方面，獨立屋的環比成長更為強勁。與其說只有二手公寓正在推動市場，不如說這是獨立屋交易量回升的一個月。
不過，剔除30平方公尺以下的公寓，數量為115.5套，較上季僅成長0.2%。不包括小型住宅單位的公寓交易不如整體公寓指數強勁。在評估家庭或實際需求的公寓時，這種差異是不容忽視的。
考慮購買昂貴二手公寓的投資者不僅應該關注銷售指數，還應該關注價格指數和銷售庫存趨勢。如2025年11月房地產價格指數說明中所述，價格變動和交易量變動不一定朝同一方向變動。
如何根據區域差異解讀現有房市？
按地區來看，北海道地區的銷售額較上季大幅成長15.1%，中國地區的銷售額較上季成長10.3%。九州/沖繩地區也出現了3.8%的成長，接近全國平均。
另一方面，名古屋地區較上月下降2.7%。愛知縣也出現了3.0%的下降，這與全國的成長趨勢不同。即使在全國平均水平上升的月份，每個地區的供需情況也並不相似。在做出投資決策時，您不僅需要關注國家頭條新聞，還需要關注與您所在領域相近的指標。
東京都共155.8人，月增3.4%；大阪府共153.4人，季增2.0%。儘管大城市的指數水準仍然較高，但不同地區的成長速度卻有所不同。特別是大阪府的公寓指數高達188.0，超過東京的165.6。
這裡重要的是不要簡單地說「指數越高，現在就買越好」。雖然指數高的地區有流動性，但價格往往會維持在高位，收購後的收益率可能會很薄。這就是為什麼你需要在做出決定之前將租金、管理費、維修費和利率放在同一個表格中。
業主和投資者應該尋找什麼？
在查看現房銷售量指數時，業主和投資者應分別檢查該市場是否是一個容易買賣的市場，是否與其房產的退出有關。即使全國指數上漲，如果與你所擁有房產的面積和平面圖不符，也不會直接導致你的退出策略。
例如，如果您是一位在市中心擁有小於30平方米的單間公寓的投資者，請查看包含小於30平方米的公寓的公寓指數與剔除小於30平方米的公寓後的指數之間的差異。如果您在郊區擁有房屋，請優先考慮單戶住宅指數和區域指數。只需查看與您擁有的財產類型接近的數字即可提高您判斷的準確性。
另一件事要檢查的是擁有成本。即使交易量增加，退出變得容易，但如果利率、維修成本、管理成本上升，收入和支出就會受到擠壓。結合房地產投資持有成本迅速增加的現實，不僅要檢查出售的時機，還要檢查持有房產的能力。
在 INA，我們強調誠實地看待數字，包括缺點，而不僅僅是閱讀數字。當市場狀況良好時，您應該考慮退出價格、所持資產的收入和支出以及您購買的下一個資產的品質。長期保護您的資產需要驗證，而不是動力。
現房銷售量指數在實際中應該如何運用？
現房銷售指數並不是決定買賣決策的獨立指標。在實踐中，可以透過將其與價格指數、成功交易範例、銷售庫存、租金水平和維修成本預測結合使用來獲得價值。
如果您正在考慮短期出售，請將指數的上漲視為買家可能正在搬家的跡象。然而，如果您將銷售價格設定得太激進，即使在流動性市場中，也需要一段時間才能平倉。銷量越多，制定切合實際的價格就越重要。
假設長期持有時，應關注市場的深度而不是指數的高度。該區域是否有一定數量的買家？是否有類似類型的財產在流通？退出時是否有可以比較的屬性？此確認將保護您未來的銷售潛力。
2026年1月全國成屋銷售量指數較上季成長3.7%，這個數字顯示出復甦的跡象。然而，當我們分開獨立屋、公寓、小戶型以及地區差異時，同一個「增加」卻有著不同的意義。業主和投資者需要的不是完全相信這些數字，而是能夠將它們分解並盡可能貼近自己的資產來解讀。
常見問題 (FAQ)
問題 1。什麼是現房銷售量指數？
A.現有房屋銷售量指數是國土交通省公佈的統計數據，根據登記數據對現有房屋的銷售量進行指數化。 2010年的平均值設定為100，它顯示了個人購買的現房交易量的變動。
第二季。 2026年1月成屋銷售量指數強嗎？
A.成交量強於上月，全國成交量較上季成長3.7%。但是，根據是否包含30平方米以下的公寓，外觀會發生變化，因此需要詳細檢查。
第三季。如果銷售指數上升，價格是否也會上漲？
A.銷售指數的上升並不直接意味著價格的上漲。要查看價格，需要查看房地產價格指數、單價、銷售庫存以及按面積劃分的供需情況。
第四季。業主該如何使用這個指數？
A.現實的做法是查看與您擁有的房產類型和麵積接近的指數，並在決定退出策略和何時出售時將其用作參考。我們不僅根據全國平均水平做出判斷，而是按房屋、公寓和地區進行細分。
另請閱讀
引文/參考文獻
