房地產投資會產生租金收入，若運作順利，可持續創造穩定的收益。
成功的關鍵在於所運營的物件。
在房地產投資的物件選擇上，建議善用殖利率差距（Yield Gap）。
這個詞彙在房地產投資相關書籍中時常出現，但由於不太常聽到，許多人可能不太了解。
因此，本文將詳細解說房地產投資物件選擇中重要的殖利率差距。
請理解這個詞彙的意義與本質，並運用於選擇能帶來房地產投資成功的物件。
房地產投資中的殖利率差距是什麼？
首先，殖利率差距究竟是什麼意思呢？
首先說明殖利率差距的意義以及在租賃住宅中的思考方式。
殖利率差距的意義
殖利率差距是指投資報酬率與長期利率之間的差距。
這是衡量以金融機構借款進行投資時，如何產生利潤的指標。
在房地產投資的情況下，由於投資金額相當龐大，大多數情況是透過金融機構申辦貸款來進行。
因此，為了適切判斷申辦貸款後能獲得多少收益，理解殖利率差距非常重要。
在房地產投資購買物件時，投資物件的報酬率備受關注。
然而，無論投資報酬率多高，若借款利率偏高，收益性就會降低。
為了選擇具有收益性的物件，有必要掌握投資報酬率與貸款利率之間的差距。
殖利率差距的計算方法
若想了解購買候選物件的殖利率差距，可以實際計算看看。
殖利率差距可用「報酬率－利率」來計算。
分別計算各購買候選物件的殖利率差距，就能以數字比較是否值得期待其收益性。
以下列條件來看殖利率差距的計算範例。
・物件A：報酬率6％、利率2％
・物件B：報酬率8％、利率5％
【物件A的情況】
報酬率6％－利率2％＝殖利率差距4％
【物件B的情況】
報酬率8％－利率5％=殖利率差距3％
單看報酬率，物件B較高，容易讓人對其收益性抱有期待。
然而，從殖利率差距來看，可以發現物件A比物件B高出1％。
考慮到利率負擔，可以輕易判斷物件A比物件B在收益性上更值得期待。
租賃住宅的殖利率差距……其思考方式為何
如上所述，殖利率差距能夠衡量投資物件的收益性。
殖利率差距高的情況，通常表示報酬率高而利率低。
此外，也有報酬率雖低但利率同樣低，因而實現良好收益性的案例。
相反地，殖利率差距低的情況，則表示報酬率高但利率也高。
報酬率低而利率高的情況下，殖利率差距也會偏低，收益性難以期待。
未來現金流將失去餘裕，租賃經營的持續將變得困難。
此外，若家賃下調與利率上升等因素同時發生，殖利率差距將進一步降低。
考慮到未來可能發生的風險，選擇殖利率差距高的物件是重要的關鍵。
殖利率差距的適當值是多少？
殖利率差距高的物件在房地產投資中是具吸引力的物件，但究竟多少數值才算適當呢？
這裡以中古物件與新築物件的適當值作為參考介紹。
中古物件的適當值
若想以中古物件進行房地產投資，目標殖利率差距應在3％以上。
與新築物件相比，購買價格較低，因此表面利率有偏高的傾向。
然而，修繕費用、空室成本及招募入住的成本，與新築相比有偏高的特點。
郊外雖然存在表面報酬率達10％的物件，但這類物件多為需要大規模修繕或入住率不佳的地區。
因此，請注意不要只關注報酬率。
從租金收入中扣除各項費用與利率後，以殖利率差距3～4％以上為基準尋找物件。
先以殖利率差距大的物件縮小候選範圍，再確認能獲得多少現金流。
新築物件的適當值
新築物件的適當值同樣是殖利率差距3％以上。
與中古物件相比，購買價格較高，因此表面報酬率容易偏低。
然而，由於是新物件，修繕費用等年間成本較低，這是與中古物件的不同之處。
不過，未來存在家賃下跌的風險，因此可能無法按原先預期的實質報酬率運營，需多加注意。
在融資方面，以低利率借款的情況較多，因此即使是報酬率較低的物件，也有機會期待較高的殖利率差距。
與中古物件相同，以殖利率差距3％以上縮小物件範圍，確認現金流後再選擇購買物件。
殖利率差距的注意事項
殖利率差距雖是選擇投資物件的有用指標，但在運用時有些需要注意的事項。
若僅依賴這項指標進行投資，可能會導致日後難以挽回的問題，相當危險。
以下介紹運用殖利率差距時需要了解的注意事項。
是否以實質報酬率計算
殖利率差距是以投資報酬率減去利率求得，此時最好以實質報酬率計算。
房地產投資的報酬率分為表面報酬率與實質利率兩種。
表面報酬率是指相對於物件價格，能確保多少租金收入的表面收益數值。
這裡並未考慮物件的維護管理費等各項費用，因此表面報酬率與實際收益有所不同。
另一方面，實質報酬率是考慮年間各項費用及購買時的各項費用後計算得出，因此能掌握該物件更精確的報酬率。
房地產廣告等所刊載的報酬率基本上是表面報酬率的數值。
若以表面報酬率計算殖利率差距顯示偏高，但以實質報酬率計算後大幅降低，那就失去意義了。
因此，殖利率差距必須以實質報酬率計算。
順帶一提，實質報酬率可用「（年間租金收入－年間各項費用）÷（含稅物件價格＋購買時的各項費用）×100」計算。
以下列條件計算了表面利率與實質利率的差距，以及殖利率差距。
表面報酬率6.4%
・投資總額（各項費用5％）：5,250萬日圓
・滿租時的預估年間收入：320萬日圓
・實質年間收入（空室率20％）：256萬日圓
・預估年間費用（費用率20％）：51萬2,000日圓
・營業利潤（實質年間收入－預估年間費用）：204萬8,000日圓
・貸款利率：2％
【表面報酬率的情況】
物件購買價格5,000萬日圓－年間收入320萬日圓×100＝表面報酬率6.4％
表面報酬率6.4%－利率2％＝殖利率差距4.4％
【實質報酬率】
營業利潤204萬8,000日圓÷投資總額5,250萬日圓×100＝實質報酬率3.9％
實質報酬率3.9%－利率2％＝殖利率差距1.9％
在上述條件下購買物件時，表面報酬率為6.4%。
然而，考慮到各項費用及空室風險後，實質報酬率下降至3.9%，幾乎減少了一半。
如此一來，實質的殖利率差距也會大幅改變，請多加注意。
未考慮融資期間
在殖利率差距的計算中，也需注意融資期間並未被納入考量。
融資期間不同，貸款的年間還款額也會改變，進而影響實際到手金額。
由於年間收入會因融資期間而變化，僅憑殖利率差距進行投資判斷而不考慮期間是相當危險的。
因此，讓我們將融資期間的概念納入殖利率差距的計算中。
納入融資期間概念的殖利率差距可用「投資物件的實質報酬率－K％」來計算。
「K（％）」稱為貸款常數，可用「年間貸款還款額（利息+本金）÷借款餘額總額」計算。
以下列條件計算納入融資期間概念的殖利率差距。
・借款金額：5,000萬日圓
・年間還款額：【10年還款】552萬日圓、【30年還款】222萬日圓
・實質報酬率：3.9％
【10年還款】
年間還款額552萬日圓÷5,000萬日圓=11.4%（K％）
3.9%－11.4%＝負7.5％
【30年還款】
年間還款額222萬日圓÷5,000萬日圓=4.4%（K％）
3.9%－4.4％＝負0.5％
兩種條件的殖利率差距皆為負值，可知借款可能造成虧損。
在這種情況下，必須採取提高出租率或降低費用其中一種對策。
實質報酬率有隨時間推移而下降的傾向，若利率固定則K％不變，損益擴大的風險也會增加。
由此可判斷，持續持有上述條件的物件存在現金流轉為負值的風險。
即使實質報酬率上的殖利率差距偏高，若未考慮融資期間，可能在未察覺現金流惡化風險的情況下進行投資，需多加注意。
日本的殖利率差距
在日本，殖利率差距是如何變化的呢？
讓我們來看看迄今為止殖利率差距的趨勢、近年的變化以及未來的預測。
過去的殖利率差距
1990年代初期的日本正處於景氣繁榮的泡沫時期。
由於景氣良好，以經營者為中心有許多人積極消費，不動產買賣也相當活躍，不動產價格隨需求不斷上漲。
另一方面，由於不動產的報酬率偏低，泡沫時期的殖利率差距為負值。
當時金融機構的利率為6～8％，而都內等地的物件表面報酬率約為2～4％，偏低，因此殖利率差距也有偏低的傾向。
不動產價格隨需求上漲，但家賃並不會輕易大幅變動。
也就是說，泡沫時期因租金收入難以獲利，以不動產出售利益賺錢的方式成為主流。
近年的殖利率差距
泡沫時期於1991年崩潰。
由於過去積極消費的人不再向金融機構借款，利率大幅下降。
泡沫時期約為6～8％的利率降至2～4％。
同時不動產也難以銷售，價格暴跌。
但相對地，報酬率有上升的趨勢。
即使不動產價格下跌，家賃也不會跌至一半。
由於不動產價格下跌使購買成本降低，報酬率因此上升，加上金融機構利率下降，殖利率差距呈現偏高的趨勢。
租金收入不變且能以低價取得物件，因此泡沫崩潰後日本的房地產投資逐漸轉變為以租金收入獲利的方式。
預測未來的殖利率差距！
泡沫崩潰後進入殖利率差距為正的時代，因此即使借款也容易從房地產投資中獲利。
然而，未來殖利率差距的走向如何也是令人關注的課題。
從家賃、融資及物件價格三個面向預測未來的殖利率差距也很重要。
・家賃
首先關於家賃，未來可能有下降的可能性。
其原因是預計租金透明化的推進將使競爭更加激烈。
不動產業界有許多不透明的部分，目前的現狀是必須從有限的資訊中選擇物件。
然而，隨著網際網路的普及，不透明的部分正逐漸明朗化，環境也在轉變為能獲取更多資訊後再選擇物件。
若眾多物件的租金趨於透明化，競爭對手也會隨之增加，因此預計競爭將更加激烈。
實際上，標榜仲介手續費及押金、禮金全免的物件增加，競爭激化已逐漸浮現。
隨之而來，家賃可能有下降的可能性。
・利率
預計利率未來將上升。
在目前超低利率的環境下，也有以1％台獲得融資的情況。
這種狀態已持續許久，因此未來利率繼續下降的可能性較低。
如此一來，預計未來將緩慢上升。
・不動產價格
不動產價格可能下降。
由於金融機構趨向收緊融資，不動產購買者有所減少。
不動產需求下降，不動產價格也隨之下跌。
價格下跌意味著可以期待報酬率提高的可能性。
若能在利率仍低的時候購買不動產，可以期待殖利率差距也隨之提高。
物件選擇不能只憑殖利率差距判斷！
殖利率差距是進行房地產投資的重要要素之一。
然而，它終究只是一項指標，並非萬能。
不能斷言「殖利率差距大就能讓房地產投資成功」，因此必須從不同角度思考獲利所需的條件。
其中之一就是「現金流」。
現金流是指資金的流動。
在房地產投資中，現金流「手邊能剩下多少」至關重要。
重要的理由如下。
可用於償還貸款
手邊若有現金，房地產投資的運營就能更安心。
在房地產投資中，出現空室時收入就會減少。
然而，貸款還款仍在持續，即使收入減少也必須還款。
在這種情況下，投資者需以自有資金償還，但若手邊沒有現金則相當困難。
此外，也可能需要緊急更換設備或進行修繕。
即使在緊急情況下也能迅速應對，有必要在手邊保留現金。
產生餘裕
現金流有餘裕時，生活就會更加充裕。
在不動產運營中，以投資所得利潤支付產生的支出，但在現金流不足時，需從本業收入或儲蓄中補貼，導致生活費減少。
生活品質下降則心理也會失去餘裕，繼續房地產投資將變得困難。
為了不需要動用生活費，必須持續運營。
出售時也能獲得大的優勢
出售所持有的物件時，現金流利潤較多的物件，鑑定金額往往較高。
這是因為被判斷為能獲得穩定收入。
若今後考慮出售物件，在維持現金流較多的狀態後再出售，可以認為出售時能獲得更多利潤。
現金流的計算公式可用「租金收入－必要費用＝現金流」表示。
必要費用是指不動產的管理費、修繕費、貸款還款、固定資產稅、廣告費等運營所需的費用。
此外，住民稅及所得稅等稅金也必須全部扣除。
因此，擁有月租金10萬日圓但每月貸款還款為9萬日圓的不動產，現金流並不會達到＋10,000日圓，請多加注意。
由於會產生經常性費用及稅金，收支可能轉為負值。
請綜合殖利率差距與現金流來考慮購買物件。
房地產投資的物件選擇……需要掌握的重點非常多！
房地產投資的物件選擇對收支有重大影響，因此需要仔細確認。
從殖利率差距和現金流等角度進行物件選擇也很重要，但對於房地產投資初學者來說可能感到困難。
在這種情況下，可以在不動產公司的支援下開始運營。
若能獲得了解投資知識的人士的支援，能增加安心感，但最終決定物件的是自己本身。
為了不留遺憾並讓投資成功，以下說明選擇物件時需要掌握的重點。
確認物件設備
物件設備完善時，能讓人感到魅力之處增多，考慮「想要入住」的人也會增加。
對於降低空室風險很有效。
宅配信箱及完善的網路環境，已逐漸成為普遍標配。
門禁系統、附視訊的對講機、監控攝影機及家庭保全系統等防犯設備完善的物件，對有孩子的家庭及女性的需求較高。
為了與其他物件區隔，可以考慮設置禮賓服務、健身房、天空花園等屋頂設施。
然而，若採用豪華設備，維護保養也是必要的，會產生修繕及更換的費用。
需要好好判斷是否能獲得費用效益。
確認物件環境
在物件選擇時，也需確認周邊環境。
基本上是確認生活所需的設施是否在附近。
超市、便利商店、藥妝店及餐廳等購物和飲食設施若在步行範圍內，可隨時前往，非常方便。
此外，銀行和醫院在附近也會令人感到安心。
然而，若不符合目標族群的需求就沒有意義。
面向單身者的物件，附近有便利商店即可。
面向家庭的物件，除超市和藥妝店外，附近有公園、托兒所和學校的話，入住者會感到更方便，進而對物件產生吸引力。
請先鎖定目標族群後再開始選擇物件。
確認屋齡
在物件選擇時，確認屋齡也很重要。
有時中古物件中的殖利率差距較高的物件會以較低的價格出售。
這也可能是因為屋齡較老的物件，請多加注意。
屋齡較老時，劣化的部分較多，運營前需要進行修繕。
不只是修復損壞的部分，更換成新設備也更容易吸引入住者。
若在運營前花費大量費用，要回收這些成本也需要花費時間。
請確認屋齡並仔細確認物件狀況後再決定物件。
房地產投資中地區選擇很重要！值得關注的是哪裡？
在房地產投資中，物件所在地區的選擇會影響收支。
畢竟，若不是人群聚集的地區，就難以抑制空室風險。
對於地區選擇感到困惑的人，請參考以下內容進行物件選擇。
單身者聚集的地區值得關注
若考慮面向單身者的套房等房地產投資，單身者聚集的地區值得關注。
然而，若以大學生或專科學生等學生作為精準目標，也存在失敗的風險。
位於大學步行範圍內的物件，通勤方便，入住者也容易聚集。
但學校遷移的可能性並非為零。
萬一遷移的話，學生就會離開，入住者也會減少。
不要僅限於以學生為目標的地區，選擇面向廣泛單身者的物件更容易成功。
例如，在東京，位於能在30分鐘以內到達東京車站或新宿站等樞紐站的地區的物件，需求往往較高。
選擇便於通勤通學、容易前往都市區的物件，可以期待抑制空室風險的運營。
宜居城市排名前列的地區值得關注
若想從入住者的角度思考，參考「理想居住城市排名」也是個好方法。
在大型租賃網站等進行的問卷調查中，可以一眼看出哪些地區受到眾多人關注。
排名中也能了解人氣的原因，非常有參考價值。
各網站的排名形式有所不同，有按首都圈版或關西版等地區分類的排名，也有租屋想住、購屋想住等依需求分類的排名。
在物件選擇中加以活用，就能選出更符合需求的物件。
考慮災害風險的地區選擇值得關注
颱風、大雨、地震等，隨時可能發生災害。
雖有許多難以預測的部分，但在尋找物件的人當中，也有許多人進行「選擇災害風險低的物件」。
購買符合新耐震基準的不動產、購買耐震等級高的物件等方法，但也不能忘記確認災害風險地圖（Hazard Map）。
透過災害風險地圖，可以了解考慮購買的物件所在地區存在哪些災害危險性。
洪水災害風險地圖可確認預估淹水區域。
除此之外，還能確認土石流危險性及液狀化現象可能發生的地區，了解萬一發生時的危險性。
災害風險地圖可在國土交通省營運的「災害風險地圖入口網站」中查詢，請事先確認想購買物件所在地區是否位於安全地點。
若是沒有問題的地區，也有助於抑制因災害產生的修繕費用。
人口增加的地區值得關注
人口多則租賃需求穩定。
無論準備多有魅力的物件，若人口稀少則難以吸引居住者，無法填補空室。
因此，在投資物件選擇時，也需關注人口。
例如，福岡市預測到2035年為止，15歲至29歲的年輕人口將增加。
觀察這樣的人口趨勢，判斷最適合的地區，也是房地產投資成功的秘訣。
便於前往都市區的地區值得關注
靠近車站地區的物件價格較高，即使了解需求高，要購買也需要大量資金，可能讓人覺得難以投資。
然而，不在東京都心而在郊外，也有許多容易獲利的物件。
例如，千葉縣木更津市每天有經由海灣大橋（Aqua-Line）的高速巴士運行，前往都市區相當便捷。
神奈川縣也有能在30分鐘以內搭乘快車或特急抵達東京的車站。
千葉縣和神奈川縣都有非常多的外出景點，購物設施也十分豐富，是生活便利的地區。
再加上前往東京都心也很方便，通勤通學皆便利，需求也很高。
此外，近年來受新型冠狀病毒影響，遠端工作已相當普及。
由於不需要住在職場附近也能繼續工作，遷移至地方的人也在增加。
2020年以後，遷入東京都的人口大幅減少。
另一方面，2018年至2019年上半年為60.1萬人的遷出者，在2020年至2021年上半年增加至64.1萬人，增加了4萬人。
根據日本政策投資銀行的調查，新冠疫情後從東京都遷出的目的地在神奈川縣、埼玉縣、千葉縣、茨城縣、栃木縣、靜岡縣、長野縣等地區增加。
這些地區都是便於前往東京都的地區。
即使遠端工作普及，若公司總部在都心，也可能需要定期通勤。
在這種情況下，居住在便於前往都心的地區，便利性更高，通勤也更方便。
若正在尋找都心以外的物件，可以試著尋找便於前往都心且周邊環境優良的物件。
物件選擇的注意事項
進行房地產投資離不開物件選擇。
然而，必須綜合考量殖利率差距、現金流、地段及周邊環境等各種因素，做出最適切的物件選擇。
對於房地產投資初學者而言，單獨進行也有一定限制。
在這種情況下，請依靠不動產公司的協助推進投資。
由於掌握了許多投資相關知識，可以邊諮詢邊進行最適切的物件選擇。
他們會介紹「殖利率差距高的物件」、「因低利率貸款而易於購買的物件」、「位於優良地段卻價格低廉的物件」等具有吸引力的物件。
然而，依據業務員或不動產公司的不同，有時會只考慮公司利益而促成購買，需多加注意。
關於殖利率差距，也可能以表面報酬率計算讓物件看起來更具吸引力。
當然並非所有不動產公司都如此。
為了避免遇到不良公司，選擇值得信賴的公司在房地產投資中同樣重要。
總結
若選錯運營物件，就無法獲得預期的利潤，讓人後悔開始了房地產投資。
在物件選擇上，善用殖利率差距是不可或缺的。
然而，若只在意殖利率差距，就無法做出最適切的物件選擇。
請在考慮上述的現金流、周邊環境、物件地區等因素的同時，推進選擇能獲利的物件。
此外，在物件選擇上不要只依賴不動產公司，自己也要進行建物調查，再開始房地產投資。
關於殖利率差距的常見問題
Q1. 殖利率差距的參考標準是多少？
一般而言，1.5〜2%以上的殖利率差距被視為投資判斷的參考標準。不過，仍需考慮物件的地段及屋齡等因素。
Q2. 殖利率差距高就代表安全嗎？
即使殖利率差距高，若未考慮空室風險及修繕費用，實際的收益性也可能偏低。綜合判斷非常重要。
Q3. 表面報酬率與殖利率差距的關係為何？
表面報酬率減去借款利率即為殖利率差距。若要做出更精確的判斷，應使用實質報酬率（NOI報酬率）。
