營建成本高漲衝擊東京再開發：68個地區近9成工期延誤或事業費增加

營建成本高漲，正同時動搖東京都內再開發的「完工時程」與「稅金用途」。根據《東京新聞》（Tokyo Shimbun）2026年7月報導的都內68個地區調查，近9成確認出現事業費增加或工期延誤，個別地區則浮現補助金追加、計畫改為分階段整備、事業者資金負擔加重等情況。車站前的空地或施工圍籬若長期存在，也會影響購物動線、租金與地方的人潮活力。我們不以「再開發該不該做」來看這個局面，而是從「誰在等待、誰在付錢、誰變得便利」的角度來解讀。本文所談的「市街地再開發事業（市街地再開発事業，shigaichi saikaihatsu jigyō）」是日本特有的都市更新制度，由地主、行政與民間開發商共同推動，並有公費補助支撐公共設施部分。

東京都內的再開發，因工程費、人事費與利率上升，越來越難按照原定計畫推進。
補助金支撐道路、廣場、防災等具公共性的整備，但總額越膨脹，說明責任就越沉重。
從中野SUNPLAZA舊址、飯田橋站東、八重洲的案例來看，延誤的型態可分為「轉向分階段整備」「重新設計風險」「大型事業完工後的檢驗」。
城市完工一旦延後，就會以租金上漲、臨時店舖負擔、街區回遊性下降、生活便利停滯等形式，波及居民與事業者。

營建成本高漲動搖再開發的結構

在中野站前購物的人、在飯田橋尋找辦公室的企業、在八重洲轉乘巴士的來訪者。再開發的延誤，不只是圖面上的時程變更。車站前的通道依然狹窄，老舊建築的更新被延後，等待進駐的租戶也停止了判斷。從生活現場來看，延誤會累積成每天的不便。

市街地再開發事業並不只是改建老舊建築的制度。東京都說明，這是有計畫地整備道路、公園等不足的公共設施，並更新都市型住宅與業務設施的綜合性城市營造。正因如此才會投入補助金。然而，當營建成本高漲導致補助金追加，「再開發是為了誰」「要用稅金支撐到什麼程度」的質疑也隨之增強。台灣讀者或許會聯想到近年因營建成本上漲而延宕的都更或危老重建案；不同的是，日本的再開發從一開始就以公費補助公共設施部分為前提，因此成本上升會直接轉化為財政問題。

本次的論點，並不是再開發本身的是非。許多地區確實需要整備公共設施、防災與車站前動線。問題在於，當原本的收支前提崩潰時，行政機關、施行者、參加組合員、地主與市民，已進入必須重新檢視各自要承擔哪些負擔、承擔到什麼程度的階段。我們認為，這種重新檢視不是應該迴避的混亂，而是健全城市營造必要的過程。

都內68個地區調查顯示的「近9成」之重

數字已不再是例外的意義

2026年7月的《東京新聞》報導指出，以東京都內68個市街地再開發地區為對象，出現工期延誤或事業費增加的比例近9成。背景是建材價格、人事費、物流費與利率的上升。新聞報導並非一手資料，但與個別地區的官方資料對照，可以確認同方向的變化。近9成的比例顯示，這已不是部分地區發生的例外性問題，而是東京都內再開發的共同前提條件已經改變。

補助金究竟支撐了什麼

東京都的市街地再開發事業補助金交付要綱，將補助對象整理為調查設計計畫、土地整備、共同設施整備、公共設施管理者負擔金等。換言之，補助金的設計並非直接填補民間大樓的利潤，而是支撐具公共性的部分。不過，工程費一旦上漲，公共設施與共同設施的整備費也會跟著上漲，結果補助金總額便容易膨脹。

有報導指出，東京都內再開發的補助金已追加到二千億日圓規模（約新台幣417億元，以2026年10月時點概算匯率1 TWD ≈ 4.8 JPY換算），這顯示了此制度的現實。行政機關被要求的，並不只是「不讓再開發停下來」。而是要以可逐區比較的形式，呈現增額部分的明細、公共設施的效益、地方居民承受的不便，以及未來的稅收與防災效果。我們認為，正是把優點與負擔都誠實並列的說明，才能支撐市民的認同。

從案例看三種延誤型態

營建成本高漲的影響，會依地區的進度階段而以不同方式呈現。中野、飯田橋、八重洲三者，分別代表「計畫變更」「重新設計風險」「完工後的檢驗」三種不同局面。

中野SUNPLAZA舊址：從一次整備轉向分階段整備

在中野站前，曾是地標的中野SUNPLAZA（中野サンプラザ）舊址計畫的重新檢討，具有象徵意義。中野區於2024年3月變更了SUNPLAZA地區的城市營造整備方針，提出與中野區公所本廳舍基地、中野站北口廣場、中野站地區一體整備的方針。然而，受事業費上漲影響，原本的大規模一次整備變得困難，有關轉向分階段整備的討論仍在持續。

項目	公布資料與報導中可確認的內容
對象地	中野SUNPLAZA地區、中野站北口周邊
主要論點	事業費高漲、整備方針變更、與站前廣場及區公所舊址的一體性
影響	完工時程延後、施工圍籬期間拉長、波及周邊商業
未確定事項	分階段整備後的設施構成、總事業費、最終時程

從在地生活的感受來看，車站前完工延後就是每天的不便。對大型音樂廳與商業機能的期待被延後，周邊店舖也難以預期「未來的人潮」。對所有權人與投資人而言，車站前更新的時程難以預測，也會影響租金調整、改修投資與出售時機的判斷。

飯田橋站東：從計畫中看見的重新設計風險

飯田橋站東地區，是在東京都心車站前推進的複合再開發。東京都都市整備局網頁記載，面積約0.7公頃，事業費約367億日圓（約新台幣76億元），總樓地板面積約46,565平方公尺，主要用途為辦公室、店舖、公益設施、住宅等。都市計畫決定為2021年6月，組合設立認可為2022年10月，但權利變換計畫認可、開工與完工均列為未定。

項目	內容
施行者	飯田橋站東地區市街地再開發組合
所在地	東京都千代田區飯田橋三丁目地內
面積	約0.7公頃
事業費	約367億日圓（東京都公布網頁）
總樓地板面積	約46,565平方公尺
主要用途	辦公室、店舖、公益設施、住宅等
預定	權利變換計畫認可、開工、完工均未定

營建專業報紙也報導，飯田橋站東地區的事業費可能比原計畫大幅上修。官方網頁上的數字是更新時點的公布值，可能因今後的認可資料或組合發表而改變。業主應解讀的重點，與其說是金額本身，不如說是在權利變換（権利変換，kenri henkan，將原有土地建物權利置換為新大樓樓地板的程序）之前事業費膨脹，會讓共識形成變得困難。越是處於早期階段的地區，越需要把數字當作「參考值」看待。

八重洲一丁目東B地區：即使完工，檢驗也不會結束

八重洲一丁目東B地區，是在東京站前這個日本數一數二的地段一路推進至今的大規模事業。東京都都市整備局公布，面積約1.3公頃，事業費約2,207億日圓（約新台幣460億元），總樓地板面積約225,200平方公尺，主要用途為辦公室、店舖、會議設施、醫療設施、巴士轉運站、停車場等。建築工程已於2026年2月完成，根據東京建物的公告，作為街區核心的「TOFROM YAESU TOWER」已於2026年2月28日竣工。

項目	內容
施行者	東京站前八重洲一丁目東B地區市街地再開發組合
所在地	東京都中央區八重洲一丁目
面積	約1.3公頃
事業費	約2,207億日圓
總樓地板面積	約225,200平方公尺
主要用途	辦公室、店舖、會議設施、醫療設施、巴士轉運站、停車場等
竣工	2026年2月28日（TOFROM YAESU TOWER）

在八重洲這樣的精華地段，公共設施與民間收益設施緊密結合。巴士轉運站與步行動線雖能提升使用者的便利，同時也會成為推升周邊租金與地價的力量。不能只用「完工就是成功、延誤就是失敗」這種單純的判斷。必須持續觀察以補助金支撐的公共性，究竟回饋給多廣泛的市民。

如何看待公共設施與都市基盤整備

思考再開發的補助金時，若只看建築的豪華程度就會判斷錯誤。讀者應確認的是，道路、廣場、地下通道、車站前交通、防災、綠地能整備到什麼程度。這些是衡量補助金是否妥當、貼近生活的尺度。與台灣都更多以容積獎勵換取公益設施的做法相比，日本是以直接補助支撐這些公共部分，因此更需要逐項檢視其實際效益。

項目	確認重點	對生活與不動產的影響
道路與人行道	拓寬寬度、行人停留空間、進貨動線	帶看便利性、店舖前人流、事故風險
車站前廣場	巴士、計程車與一般車輛的分流	通勤便利性、來訪者的停留時間
地下通道與天橋平台	雨天動線、紓解地鐵出入口擁擠	作為說明辦公室與店舖租金的依據
防災	收容返家困難者、防災儲備、耐震更新	BCP（營運持續計畫）、招商、管理品質
綠地與廣場	公開空地、休憩場所、活動使用	停留性、周邊店舖的營收機會

飯田橋站東地區規劃了特別區道的整備與公共廣場。八重洲一丁目東B地區除了道路整備之外，東京站前的交通轉乘機能也具有重大意義。中野的焦點則在於車站前廣場與周邊地區的一體性。補助金是否妥當，應以這些都市基盤是否真的以好用的形式留下來加以評估。

對市民生活與業主的波及

租金與生活便利之間的時間差

再開發一旦延誤，最先感到困擾的是在現場附近生活與工作的人。施工圍籬讓通道變窄，工程車輛帶來心理上的距離感，店舖的汰換也容易停滯。如果只有完工後的上漲期待被提前反映，就會出現周邊租金上漲、生活便利卻尚未改善的時間差。若誤判這個時間差，可能會只憑期待值買下價格偏高的物件。

租賃業主能做的事

對租賃業主而言，不必把再開發延誤一概視為「利空」。但若招租條件訂得太強勢，承租人看到的會是現實的不便。例如，若車站前廣場尚未完工，就仔細說明夜間動線與購物動線。若工期延長，就優先投資隔音、宅配、公共區域清潔等能減輕入住後壓力的項目。不是只憑再開發期待調漲租金，而是減少現在住戶的不便，才能建立長期的信任。

這個觀點也與我們過去文章中探討的東京都心再開發對不動產價值的影響，以及大樓營建費的每坪單價行情與明細相互連結。在城市變化的階段，把期待值與實際營運成本分開來看的態度相當重要。

營建成本高漲也是共識形成的課題

雖然有應該批判檢視之處，但並不是只責怪事業者就能解決。再開發需要地主、承租人、行政機關、參加組合員、設計者、施工者與金融機構，花很長時間建立共識。工程費一旦變動兩成、三成，保留床（保留床，horyūyuka，再開發後由事業方出售以籌措資金的樓地板）的出售單價、租金預估、借款條件、補助金與權利人負擔都會連鎖改變。

特別是在權利變換之前的地區，由誰負擔增額部分會直接衝擊共識形成。若只要求施工者吸收，可能導致招標流標或品質下降。若由行政機關全額補助，則無法取得市民的認同。若增加地主負擔，則會出現生活重建與事業延續的問題。營建成本高漲不只是成本問題，而是都市更新的共識形成問題。正因如此，必須誠實共享樂觀的展望與嚴峻的負擔，並花時間重新累積共識。這一點與台灣都更常見的「多數決與少數不同意戶」協調難題，有異曲同工之處。

業主應確認的5個實務重點

在再開發區域擁有物件的業主，比起完工預想圖，請確認以下5點。這些都是可以透過公布資料與實地確認加以佐證的項目。

在最新的都市計畫與事業計畫中，確認開工與竣工是「預定」還是「未定」。
查看補助金增額的理由，落在公共設施、共同設施或建築費的哪一部分。
確認車站前廣場、地下通道、道路拓寬等住戶每天使用的動線。
不只考慮完工後的租金上漲，也要把施工期間的空置、噪音與動線惡化納入評估。
與周邊百年一遇的東京再開發熱潮比較，避免只高估自己所在的區域。

在營建成本高漲的階段，越早完工的地區不一定越強。反而是公共設施內容、事業費說明與分階段整備的可行性越清楚的地區，越容易獲得長期信任。更廣泛的觀點，也請一併參閱不動產市況與投資解說文章列表。

INA的觀點與總結

營建成本高漲困擾再開發的問題，不只關乎事業者的收支，也是必須同時思考稅金用途、城市完工延誤與市民生活不便的課題。若都內68個地區中有近9成出現事業費增加或工期延誤，這已不再是例外性的問題。中野SUNPLAZA舊址告訴我們車站前期待與分階段整備的現實，飯田橋站東呈現權利變換前的計畫受成本上升動搖的困難，八重洲則說明即使是已經完工的大型事業，也需要檢驗其公共性與負擔。

我們INA&Associates株式會社重視長期視野與誠實的資訊揭露。因為我們認為，連缺點與不確定性都一併呈現，才能守護業主、住戶以及地方的信任。今後看待再開發的眼光，不在於完工預想圖的華麗，而在於誰被迫等待、誰承擔負擔、完工後誰變得便利。越是營建成本高漲的時代，越需要不迴避這個問題的城市營造。對於考慮投資東京再開發區域的台灣與香港投資人而言，這也是評估物件時不可忽略的視角。

常見問題

再開發延誤會如何影響周邊租金？

短期而言，施工期間的噪音與動線惡化，可能讓周邊的實際需求略為疲軟。另一方面，也有預期完工後便利性提升的期待被提前反映在租金上的情況，使便利性改善與租金上漲之間產生時間差。招租時，誠實說明目前的生活環境而非期待值，有助於避免入住後的糾紛。

補助金增加，是否就是浪費稅金？

不能一概而論。補助金原則上是為了支撐道路、廣場、防災等具公共性的部分，並非直接填補民間大樓的利潤。判斷重點在於增額部分的明細，以及該公共設施是否被廣泛市民使用。不只看金額大小，還需要並列比較效益與負擔。

再開發區域的物件，現在該買嗎？

個別投資判斷取決於物件與資金計畫，我們不提供斷定性的建議。但一般而言，在開工或竣工仍「未定」的階段，總事業費與時程容易變動，應避免輕信以完工為前提的投資報酬率。建議先透過公布資料確認進度階段，並將施工期間的成本納入考量後再行評估。

本文的數值是多確定的資訊？

本文中的面積、事業費、總樓地板面積等，是以東京都都市整備局與各區的公布資料、報導當時的數字作為參考值呈現。事業費與時程可能因今後的認可資料或組合發表而改變，並非斷定的確定值。最新狀況請透過文末的一手資料連結確認。

營建成本高漲衝擊東京再開發：68個地區近9成工期延誤或事業費增加

營建成本高漲動搖再開發的結構