區分所有權法修正的背景
近年來，公寓大廈的老齡化與區分所有權人的高齡化同步加速。願意擔任管理員的人員嚴重短缺，管理委員會運營陷入困境的案例日益增多。
在此背景下，由管理公司擔任管理者的「管理企業管理者方式」正逐步普及。從新建公寓銷售之初便以管理公司擔任管理者為前提的情況也開始出現。
何謂「管理企業管理者方式」
傳統的公寓管理通常以區分所有權人組成的管理委員會為主體，從中選任理事長。而在管理企業管理者方式下，管理公司兼任管理者一職。
這一方式雖可減輕管理委員會的運營負擔，但同時也帶來了嚴重問題。由於管理公司既是管理者，又是工程發包與承攬方，「利益衝突」結構難以避免。
利益衝突的具體案例
- 管理公司自行承攬修繕工程，同時作為發包方批准該工程
- 優先將工程發包給管理公司的關聯企業
- 由管理者本人核查管理費用的合理性
法律修正帶來哪些變化
1. 管理者委託契約的說明義務
管理企業被選任為管理者時，須向區分所有權人說明管理者委託契約的具體內容。其目的在於讓區分所有權人在充分了解管理事務範圍、報酬、契約期限等內容後，再對選任與否作出判斷。
2. 利益衝突交易的事前說明
管理公司擬與自身或關聯企業進行交易時，須事先向區分所有權人作出說明。過去處於灰色地帶的部分，今後將受到法律透明度要求的約束。
3. 重要事項說明的追加內容
自2026年（令和8年）4月1日起，《宅地建物取引業法施行規則》將作出修正，在區分所有建築物的買賣及交換的重要事項說明中，增加「是否採用管理企業管理者方式」此一項目。
不動產仲介業者有義務調查目標公寓是否採用管理企業管理者方式，並向買方進行說明。此外，還建議對管理企業所受託的管理者事務內容等一併作出說明。
對租賃管理實務的影響
加強向業主提供資訊
對於投資型公寓的業主而言，管理方式是與資產價值直接相關的重要事項。對於採用管理企業管理者方式的公寓，向業主提供利益衝突風險的有無及監督體制實際狀況等資訊的必要性正在提升。
對買賣仲介的影響
作為重要事項說明的追加項目，對管理方式的調查與說明將成為必要工作。在開展買賣仲介時，不僅需要確認管理規約，還需確認管理者委託契約內容的運營方式將成為標準要求。
與管理委員會的關係構建
在採用管理企業管理者方式的公寓中，區分所有權人對管理者的監督體制至關重要。作為租賃管理公司，定期確認管理委員會的總會會議記錄及會計報告並向業主回饋，將有助於建立信任關係。
常見問題（FAQ）
Q. 應該避開採用管理企業管理者方式的公寓嗎？
不能一概而論。減輕管理委員會運營負擔這一優點確實存在。關鍵在於是否建立了防止利益衝突的監督體制。應重點核查區分所有權人的監督功能是否切實運作，以及會計透明度是否得到保障。
Q. 現有公寓也會受到影響嗎？
是的。已經導入管理企業管理者方式的公寓，同樣適用說明義務和利益衝突交易的事前說明要求。此外，由於買賣時的重要事項說明中也需記載管理方式，中古公寓市場整體將受到影響。
Q. 租賃管理公司應做好哪些準備？
首先，請確認並整理所管理公寓的管理方式。如有採用管理企業管理者方式的公寓，這正是重新審視向業主提供資訊體制的好時機。若同時開展買賣仲介業務，還需更新重要事項說明書的格式。
