不拆也能重生：東京老舊大樓改造翻新的判斷軸與推動方式

讓東京街區重生的改造翻新（renovation），並不只是把老舊大樓整理乾淨的工程。它是重新解讀屋齡、法規、安全性、租戶需求與街道活力，進而更新建物與街區使用方式的城市營造（machizukuri，日本由民間與地方共同推動的社區營造概念）。我認為，這不是內裝工程，而是不動產經營判斷本身。對台灣、香港的投資人而言，東京有大量1960至1980年代興建、至今仍在使用的中小型商辦大樓，如何看待這類「老屋」，正是理解日本不動產的重要切入點。

持有老舊大樓的業主，經常來問我們：「應該改建，還是靠整修繼續用下去？」答案無法只靠面積或屋齡決定。必須連同從車站過來的動線、低樓層的外觀、設備更新的空間，以及承租方的業種都一併檢視，才能判斷。

本文重點

改造翻新不是只針對單一建物，而是改變整條街道使用方式的投資。
東京都正透過制度與事業，支持活用既有大樓的再生型城市營造。
判斷老舊大樓時，應先確認耐震、法規適合性、設備容量與低樓層的收益性。
業主不只要看「工程費能否回收」，也要看用途是否會被街區選擇。

讓東京街區重生的改造翻新是什麼

鐵捲門始終拉下的一樓、只有白天才有人經過的辦公區、屋齡雖高但地點不差的小型大樓。能在這些地方發揮效果的，正是讓東京街區重生的改造翻新。它與單純的原狀回復（genjō kaifuku，退租時將房屋恢復原狀的日本慣例）或表面化妝修補，目的並不相同。

東京都都市整備局為了在保存具個性的街景與建築的同時提高產業聚集，正推動以既有大樓改造翻新為主的再生型城市營造。根據2026年7月15日東京都的公告，日本橋兜町與茅場町，以及澀谷區櫻丘町的2件改造翻新示範事業已經完成。

這股動向顯示，「拆除重建」（scrap and build）並不是都市更新的唯一方式。在保留建物歷史的同時，改變低樓層的用途、停留機能與行人體驗。這裡蘊藏著新型城市營造的可能性。與台灣常見「老屋等都更、拆掉重蓋才有價值」的思維不同，東京正由行政端正式支持「保留並活用」這條路線。

為什麼老舊大樓的改造翻新會成為城市營造

即使是早上從車站趕往公司的人一次也不會停下腳步的街道，只要一樓進駐一家小餐廳或展示間，人們的視線就會改變。改造翻新之所以能成為城市營造，是因為它改變的不只是建物內部，還有建物與街道的接點。

東京都的示範事業中，介紹了在日本橋兜町與茅場町將既有大樓低樓層改造為店面、並重現建築當初外牆的做法。在澀谷區櫻丘町，則完成了將集合住宅改裝為公寓式酒店（apartment hotel），提供可因應多元停留需求之居住兼工作機能的事業。

兩者都不是單純的內裝更新。保留有歷史的街景、增加停留者、讓用途向街道開放。這些小規模更新層層累積後，整個區域的印象與租金被接受的方式都會改變。

關於大型再開發案，也可參考百年一遇的東京再開發熱潮全貌。大型再開發與小規模改造翻新並非對立，而是彼此補足街區更新速度的關係。

老舊大樓業主首先應確認的事項

最先要看的不是設計提案，而是耐震性、檢查完畢證（kensa zumishō，日本建物竣工檢查合格的證明文件）、能否變更用途、避難路線、電力容量、給排水，以及空調更新的空間。跳過這些步驟，就會變成外觀漂亮卻租不出去的大樓。

先確認耐震、結構與法規適合性

1981年新耐震基準施行前興建的大樓，必須以耐震診斷與補強評估為前提。結構安全不只關係到入住者的安全，也直接影響融資審查與租戶的進駐判斷。同時事先確認是否有檢查完畢證、既存不適格（kizon futekikaku，興建時合法、但因後來法規修訂而不再符合現行標準的狀態）的情況，以及用途地域的限制，之後的計畫就會更貼近現實。日本是地震頻繁的國家，耐震基準的分界年份在估價與融資上的影響，往往比台灣投資人預期的更大。

解讀用途變更與設備容量的空間

變更為飯店、餐飲店、診所、共享辦公室等用途時，會牽涉建築基準法、消防法、旅館業法等多項法令。原則上，一定規模以上的用途變更需要提出確認申請（kakunin shinsei，向行政或指定機關申請建築計畫審查）。若電力容量、給排水、換氣、排煙等基礎設施不足，就無法接納想引進的業種。建議在初期階段就請設計者檢視。

確認項目	應檢視的理由
耐震、結構	直接關係到安全性、融資與租戶審查。
法規適合性、用途變更	變更為飯店、店面、共享辦公室等用途時的前提。
設備容量	左右能否引進餐飲、住宿、診所等業種。
低樓層的開放方式	是將人流轉化為營業額與租金的接點。
營運體制	改造後的清潔、修繕與租戶應對決定品質。

日本國土交通省說明，在住宅存量已超過家戶數、空屋持續增加的情況下，轉向「蓋好的房子、好好維護、長久使用」的方向十分重要。該省也指出，既有住宅流通占比在平成30年（2018年）時僅約14.5%的課題。這不只是住宅的問題，大樓也是一樣：評估建物、保留履歷、進行必要的改造，讓建物處於能向承租方說明的狀態。包含這些在內，改造翻新才是不動產經營的工作。相較於台灣中古屋交易占多數的市場，日本長期偏好新建物，這也是老舊大樓價值容易被低估、同時存在機會的原因。

持有老舊大樓的前提知識，我們也在成為大樓業主所需的資金、知識與風險管理中整理。

改造翻新會如何改變收益性

收益性不會因為投入了工程費就自動提高。重要的是事先決定改造後由誰、在什麼時段、以什麼目的使用這個空間。先決定用途，再決定工程內容。若把順序顛倒，費用就不容易回收。

不要只看租金單價判斷

例如將一樓改為店面時，只看租金單價很容易判斷錯誤。必須連同人流、招牌能見度、進貨路線、對鄰居在氣味與噪音上的顧慮，以及能否夜間營業都一併檢視。若改為公寓式酒店，除了住宿需求，管理營運、消防與向鄰居說明也很重要。把空置率、住房率與租戶更替難易度都納入，以「面」來掌握收益的觀點不可或缺。

事先估算營運成本與修繕費

只用短期報酬率判斷，就會想壓低工程費。然而，容易清潔的公共空間、故障時能立即處理的設備，以及讓人安心工作的管理體制，都需要投資。把改造後的水電瓦斯費、原狀回復發生的頻率，乃至未來的大規模修繕都估算進去，才看得到實質報酬率。在INA，我們認為投資於支撐營運品質的人才（日文寫作「人財」，意指人是珍貴的資產），也是建物價值的一部分。

改造翻新的進行方式與期間、費用參考

改造翻新不是一開始就進入施工。先解讀地區的使用方式、決定用途，確認法規與資金後才進入設計。越是按部就班，中途返工就越少。

大致的5個步驟

現況調查（耐震、檢查完畢證、設備、法規）與掌握地區需求
決定用途與概念，擬定收支計畫
設計與概算報價，必要時提出用途變更的確認申請
施工，並準備租戶招募與營運體制
交屋、開始營運，執行修繕與更新計畫

期間與費用的思考方式

期間會因規模與用途而有很大差異，範圍從以內裝為主的小規模整修，到伴隨結構補強與用途變更的正式再生都有。費用也一樣，工程費從數百萬日圓到數億日圓（以2026年10月時點的概算匯率 1新台幣≈4.8日圓計算，約新台幣數十萬元至數千萬元）不等，會因對象與規格而大幅變動。這些終究只是參考，並且強烈受到個別建物狀態左右。建議不要以斷定的單價為前提，而是取得多份報價，比較後再做判斷。

比較軸	改造翻新	改建
初期費用參考	相對容易壓低	容易變大
工程期間	容易較短	容易較長
面積與設備的更新程度	受既有條件限制	可大幅更新
街景的傳承	容易保留	容易全面翻新
施工期間的收入	有時可維持一部分	原則上停止

在東京推動改造翻新型城市營造的判斷軸

判斷軸在於把「保留的理由」與「改變的理由」分開。外牆、樓梯、與巷弄的關係等成為街區記憶的部分要保留；另一方面，安全性、設備、用途與管理機制，則需要配合現在的需求改變。

在日本國土交通省的空屋對策示範事業中，從城市營造觀點由地區共同檢討活用方式、再依結果實施改修工程的做法，也被列為支援對象。這是一種不把建物單獨看待，而是從地區使用方式反推的思考方式。在台灣，老屋活化多半由個別業主或品牌自行推動；日本則較常由行政把它納入地區整體政策，這一點值得注意。

業主在實務上應檢視的5個觀點

周邊缺少的用途是什麼。
建物的歷史與外觀是否有保留的價值。
是否不只估算改造後的租金，也估算了營運費與修繕費。
能否確保與鄰居、行政單位及租戶對話的時間。
5年後、10年後，是否仍是會被選擇的使用方式。

解讀區域的觀點，也與解讀港區以外下一個再開發區域的思考方式相連。在大型開發周邊，小型大樓的用途變更有時正支撐著街區的回遊性。

改造翻新與改建該如何選擇

先說結論：改建還是改造翻新，最好不要只用「屋齡」來決定。應把結構、法規、既存不適格、施工期間收入停止、借款條件與對街景的影響並列比較。

改建可以大幅更新樓地板面積與設備，但期間與資金的負擔較重。改造翻新能活用既有建物，但會受到結構與法規的限制。重點不在於哪一個正確，而在於是否符合基地的需求與業主的資金計畫。甚至，不把兩者視為二選一，而把以階段性整修爭取時間的選項也納入檢討，判斷的幅度就會更寬廣。

實際的再生案例，我們也在老舊物件的再生改造案例中介紹。從中可以看出，左右結果的不只是數字，還有對話與巧思的累積。

引用與參考資料

總結

讓東京街區重生的改造翻新，不是只讓老舊大樓看起來煥然一新的工程。它是整頓建物安全性、重新檢視用途、打開與街道的關係，並且連同負責營運的人才在內，改變街區使用方式的工作。我們認為，人才才是最大的資產。因為無論設計多麼出色，改造後營運建物、面對租戶、判斷修繕的，都是人。

同時，改造翻新也有缺點：結構與法規的限制、比預期膨脹的費用、租戶招募的不確定性。在誠實說明這些不利之處後再做判斷，才是打造能長期被選擇之建物的起點。也有必須改建的建物。正因如此，細心區分應保留與應改變之處的態度十分重要。在守護業主資產的同時，為東京街區創造新的選項。作為踏出的一步，請將改造翻新納入經營判斷的選項之一。更宏觀的觀點，也可參閱專欄文章列表。

常見問題

老舊大樓的改造翻新，應該從屋齡第幾年開始考慮？

不只看屋齡，在設備更新時期到來或空置率出現變化時就應考慮。即使屋齡尚未超過30年，若用途與設備不符合需求，也需要重新檢視。新耐震基準施行前的建物，建議及早考慮進行耐震診斷。

改造翻新後租金一定會上漲嗎？

不能說一定會上漲。要提高租金，改造內容必須能連結到承租方的營業額、招募人才或停留體驗等。若沒有用途與營運品質相伴，就要注意可能只有工程費先行支出。

小型大樓也能對城市營造有所貢獻嗎？

有時越是小型大樓，對街道的影響越容易被看見。一樓的用途、照明、招牌與公共空間的整潔感，都會改變街區的印象。一棟建物的更新，改變周邊步行方式與停留時間的情況並不少見。

在改建與否之間猶豫時，應該找誰諮詢？

建議分別向設計者、施工公司、管理公司與金融機構諮詢。把立場不同的專家意見並列比較，可以減少判斷上的偏差。像我們這樣的管理公司，能從營運與收支兩方面，協助做出中立的整理。