房地产投资会产生租金收入，若运作顺利，可持续创造稳定的收益。
成功的关键在于所运营的物件。
在房地产投资的物件选择上，建议善用殖利率差距（Yield Gap）。
这个词汇在房地产投资相关书籍中时常出现，但由于不太常听到，许多人可能不太了解。
因此，本文将详细解说房地产投资物件选择中重要的殖利率差距。
请理解这个词汇的意义与本质，并运用于选择能带来房地产投资成功的物件。
房地产投资中的殖利率差距是什么？
首先，殖利率差距究竟是什么意思呢？
首先说明殖利率差距的意义以及在租赁住宅中的思考方式。
殖利率差距的意义
殖利率差距是指投资报酬率与长期利率之间的差距。
这是衡量以金融机构借款进行投资时，如何产生利润的指标。
在房地产投资的情况下，由于投资金额相当庞大，大多数情况是透过金融机构申办贷款来进行。
因此，为了适切判断申办贷款后能获得多少收益，理解殖利率差距非常重要。
在房地产投资购买物件时，投资物件的报酬率备受关注。
然而，无论投资报酬率多高，若借款利率偏高，收益性就会降低。
为了选择具有收益性的物件，有必要掌握投资报酬率与贷款利率之间的差距。
殖利率差距的计算方法
若想了解购买候选物件的殖利率差距，可以实际计算看看。
殖利率差距可用「报酬率－利率」来计算。
分别计算各购买候选物件的殖利率差距，就能以数字比较是否值得期待其收益性。
以下列条件来看殖利率差距的计算范例。
・物件A：报酬率6％、利率2％
・物件B：报酬率8％、利率5％
【物件A的情况】
报酬率6％－利率2％＝殖利率差距4％
【物件B的情况】
报酬率8％－利率5％=殖利率差距3％
单看报酬率，物件B较高，容易让人对其收益性抱有期待。
然而，从殖利率差距来看，可以发现物件A比物件B高出1％。
考虑到利率负担，可以轻易判断物件A比物件B在收益性上更值得期待。
租赁住宅的殖利率差距……其思考方式为何
如上所述，殖利率差距能够衡量投资物件的收益性。
殖利率差距高的情况，通常表示报酬率高而利率低。
此外，也有报酬率虽低但利率同样低，因而实现良好收益性的案例。
相反地，殖利率差距低的情况，则表示报酬率高但利率也高。
报酬率低而利率高的情况下，殖利率差距也会偏低，收益性难以期待。
未来现金流将失去余裕，租赁经营的持续将变得困难。
此外，若家赁下调与利率上升等因素同时发生，殖利率差距将进一步降低。
考虑到未来可能发生的风险，选择殖利率差距高的物件是重要的关键。
殖利率差距的适当值是多少？
殖利率差距高的物件在房地产投资中是具吸引力的物件，但究竟多少数值才算适当呢？
这里以中古物件与新筑物件的适当值作为参考介绍。
中古物件的适当值
若想以中古物件进行房地产投资，目标殖利率差距应在3％以上。
与新筑物件相比，购买价格较低，因此表面利率有偏高的倾向。
然而，修缮费用、空室成本及招募入住的成本，与新筑相比有偏高的特点。
郊外虽然存在表面报酬率达10％的物件，但这类物件多为需要大规模修缮或入住率不佳的地区。
因此，请注意不要只关注报酬率。
从租金收入中扣除各项费用与利率后，以殖利率差距3～4％以上为基准寻找物件。
先以殖利率差距大的物件缩小候选范围，再确认能获得多少现金流。
新筑物件的适当值
新筑物件的适当值同样是殖利率差距3％以上。
与中古物件相比，购买价格较高，因此表面报酬率容易偏低。
然而，由于是新物件，修缮费用等年间成本较低，这是与中古物件的不同之处。
不过，未来存在家赁下跌的风险，因此可能无法按原先预期的实质报酬率运营，需多加注意。
在融资方面，以低利率借款的情况较多，因此即使是报酬率较低的物件，也有机会期待较高的殖利率差距。
与中古物件相同，以殖利率差距3％以上缩小物件范围，确认现金流后再选择购买物件。
殖利率差距的注意事项
殖利率差距虽是选择投资物件的有用指标，但在运用时有些需要注意的事项。
若仅依赖这项指标进行投资，可能会导致日后难以挽回的问题，相当危险。
以下介绍运用殖利率差距时需要了解的注意事项。
是否以实质报酬率计算
殖利率差距是以投资报酬率减去利率求得，此时最好以实质报酬率计算。
房地产投资的报酬率分为表面报酬率与实质利率两种。
表面报酬率是指相对于物件价格，能确保多少租金收入的表面收益数值。
这里并未考虑物件的维护管理费等各项费用，因此表面报酬率与实际收益有所不同。
另一方面，实质报酬率是考虑年间各项费用及购买时的各项费用后计算得出，因此能掌握该物件更精确的报酬率。
房地产广告等所刊载的报酬率基本上是表面报酬率的数值。
若以表面报酬率计算殖利率差距显示偏高，但以实质报酬率计算后大幅降低，那就失去意义了。
因此，殖利率差距必须以实质报酬率计算。
顺带一提，实质报酬率可用「（年间租金收入－年间各项费用）÷（含税物件价格＋购买时的各项费用）×100」计算。
以下列条件计算了表面利率与实质利率的差距，以及殖利率差距。
表面报酬率6.4%
・投资总额（各项费用5％）：5,250万日圆
・满租时的预估年间收入：320万日圆
・实质年间收入（空室率20％）：256万日圆
・预估年间费用（费用率20％）：51万2,000日圆
・营业利润（实质年间收入－预估年间费用）：204万8,000日圆
・贷款利率：2％
【表面报酬率的情况】
物件购买价格5,000万日圆－年间收入320万日圆×100＝表面报酬率6.4％
表面报酬率6.4%－利率2％＝殖利率差距4.4％
【实质报酬率】
营业利润204万8,000日圆÷投资总额5,250万日圆×100＝实质报酬率3.9％
实质报酬率3.9%－利率2％＝殖利率差距1.9％
在上述条件下购买物件时，表面报酬率为6.4%。
然而，考虑到各项费用及空室风险后，实质报酬率下降至3.9%，几乎减少了一半。
如此一来，实质的殖利率差距也会大幅改变，请多加注意。
未考虑融资期间
在殖利率差距的计算中，也需注意融资期间并未被纳入考量。
融资期间不同，贷款的年间还款额也会改变，进而影响实际到手金额。
由于年间收入会因融资期间而变化，仅凭殖利率差距进行投资判断而不考虑期间是相当危险的。
因此，让我们将融资期间的概念纳入殖利率差距的计算中。
纳入融资期间概念的殖利率差距可用「投资物件的实质报酬率－K％」来计算。
「K（％）」称为贷款常数，可用「年间贷款还款额（利息+本金）÷借款余额总额」计算。
以下列条件计算纳入融资期间概念的殖利率差距。
・借款金额：5,000万日圆
・年间还款额：【10年还款】552万日圆、【30年还款】222万日圆
・实质报酬率：3.9％
【10年还款】
年间还款额552万日圆÷5,000万日圆=11.4%（K％）
3.9%－11.4%＝负7.5％
【30年还款】
年间还款额222万日圆÷5,000万日圆=4.4%（K％）
3.9%－4.4％＝负0.5％
两种条件的殖利率差距皆为负值，可知借款可能造成亏损。
在这种情况下，必须采取提高出租率或降低费用其中一种对策。
实质报酬率有随时间推移而下降的倾向，若利率固定则K％不变，损益扩大的风险也会增加。
由此可判断，持续持有上述条件的物件存在现金流转为负值的风险。
即使实质报酬率上的殖利率差距偏高，若未考虑融资期间，可能在未察觉现金流恶化风险的情况下进行投资，需多加注意。
日本的殖利率差距
在日本，殖利率差距是如何变化的呢？
让我们来看看迄今为止殖利率差距的趋势、近年的变化以及未来的预测。
过去的殖利率差距
1990年代初期的日本正处于景气繁荣的泡沫时期。
由于景气良好，以经营者为中心有许多人积极消费，不动产买卖也相当活跃，不动产价格随需求不断上涨。
另一方面，由于不动产的报酬率偏低，泡沫时期的殖利率差距为负值。
当时金融机构的利率为6～8％，而都内等地的物件表面报酬率约为2～4％，偏低，因此殖利率差距也有偏低的倾向。
不动产价格随需求上涨，但家赁并不会轻易大幅变动。
也就是说，泡沫时期因租金收入难以获利，以不动产出售利益赚钱的方式成为主流。
近年的殖利率差距
泡沫时期于1991年崩溃。
由于过去积极消费的人不再向金融机构借款，利率大幅下降。
泡沫时期约为6～8％的利率降至2～4％。
同时不动产也难以销售，价格暴跌。
但相对地，报酬率有上升的趋势。
即使不动产价格下跌，家赁也不会跌至一半。
由于不动产价格下跌使购买成本降低，报酬率因此上升，加上金融机构利率下降，殖利率差距呈现偏高的趋势。
租金收入不变且能以低价取得物件，因此泡沫崩溃后日本的房地产投资逐渐转变为以租金收入获利的方式。
预测未来的殖利率差距！
泡沫崩溃后进入殖利率差距为正的时代，因此即使借款也容易从房地产投资中获利。
然而，未来殖利率差距的走向如何也是令人关注的课题。
从家赁、融资及物件价格三个面向预测未来的殖利率差距也很重要。
・家赁
首先关于家赁，未来可能有下降的可能性。
其原因是预计租金透明化的推进将使竞争更加激烈。
不动产业界有许多不透明的部分，目前的现状是必须从有限的资讯中选择物件。
然而，随着网际网路的普及，不透明的部分正逐渐明朗化，环境也在转变为能获取更多资讯后再选择物件。
若众多物件的租金趋于透明化，竞争对手也会随之增加，因此预计竞争将更加激烈。
实际上，标榜仲介手续费及押金、礼金全免的物件增加，竞争激化已逐渐浮现。
随之而来，家赁可能有下降的可能性。
・利率
预计利率未来将上升。
在目前超低利率的环境下，也有以1％台获得融资的情况。
这种状态已持续许久，因此未来利率继续下降的可能性较低。
如此一来，预计未来将缓慢上升。
・不动产价格
不动产价格可能下降。
由于金融机构趋向收紧融资，不动产购买者有所减少。
不动产需求下降，不动产价格也随之下跌。
价格下跌意味着可以期待报酬率提高的可能性。
若能在利率仍低的时候购买不动产，可以期待殖利率差距也随之提高。
物件选择不能只凭殖利率差距判断！
殖利率差距是进行房地产投资的重要要素之一。
然而，它终究只是一项指标，并非万能。
不能断言「殖利率差距大就能让房地产投资成功」，因此必须从不同角度思考获利所需的条件。
其中之一就是「现金流」。
现金流是指资金的流动。
在房地产投资中，现金流「手边能剩下多少」至关重要。
重要的理由如下。
可用于偿还贷款
手边若有现金，房地产投资的运营就能更安心。
在房地产投资中，出现空室时收入就会减少。
然而，贷款还款仍在持续，即使收入减少也必须还款。
在这种情况下，投资者需以自有资金偿还，但若手边没有现金则相当困难。
此外，也可能需要紧急更换设备或进行修缮。
即使在紧急情况下也能迅速应对，有必要在手边保留现金。
产生余裕
现金流有余裕时，生活就会更加充裕。
在不动产运营中，以投资所得利润支付产生的支出，但在现金流不足时，需从本业收入或储蓄中补贴，导致生活费减少。
生活品质下降则心理也会失去余裕，继续房地产投资将变得困难。
为了不需要动用生活费，必须持续运营。
出售时也能获得大的优势
出售所持有的物件时，现金流利润较多的物件，鉴定金额往往较高。
这是因为被判断为能获得稳定收入。
若今后考虑出售物件，在维持现金流较多的状态后再出售，可以认为出售时能获得更多利润。
现金流的计算公式可用「租金收入－必要费用＝现金流」表示。
必要费用是指不动产的管理费、修缮费、贷款还款、固定资产税、广告费等运营所需的费用。
此外，住民税及所得税等税金也必须全部扣除。
因此，拥有月租金10万日圆但每月贷款还款为9万日圆的不动产，现金流并不会达到＋10,000日圆，请多加注意。
由于会产生经常性费用及税金，收支可能转为负值。
请综合殖利率差距与现金流来考虑购买物件。
房地产投资的物件选择……需要掌握的重点非常多！
房地产投资的物件选择对收支有重大影响，因此需要仔细确认。
从殖利率差距和现金流等角度进行物件选择也很重要，但对于房地产投资初学者来说可能感到困难。
在这种情况下，可以在不动产公司的支援下开始运营。
若能获得了解投资知识的人士的支援，能增加安心感，但最终决定物件的是自己本身。
为了不留遗憾并让投资成功，以下说明选择物件时需要掌握的重点。
确认物件设备
物件设备完善时，能让人感到魅力之处增多，考虑「想要入住」的人也会增加。
对于降低空室风险很有效。
宅配信箱及完善的网路环境，已逐渐成为普遍标配。
门禁系统、附视讯的对讲机、监控摄影机及家庭保全系统等防犯设备完善的物件，对有孩子的家庭及女性的需求较高。
为了与其他物件区隔，可以考虑设置礼宾服务、健身房、天空花园等屋顶设施。
然而，若采用豪华设备，维护保养也是必要的，会产生修缮及更换的费用。
需要好好判断是否能获得费用效益。
确认物件环境
在物件选择时，也需确认周边环境。
基本上是确认生活所需的设施是否在附近。
超市、便利商店、药妆店及餐厅等购物和饮食设施若在步行范围内，可随时前往，非常方便。
此外，银行和医院在附近也会令人感到安心。
然而，若不符合目标族群的需求就没有意义。
面向单身者的物件，附近有便利商店即可。
面向家庭的物件，除超市和药妆店外，附近有公园、托儿所和学校的话，入住者会感到更方便，进而对物件产生吸引力。
请先锁定目标族群后再开始选择物件。
确认屋龄
在物件选择时，确认屋龄也很重要。
有时中古物件中的殖利率差距较高的物件会以较低的价格出售。
这也可能是因为屋龄较老的物件，请多加注意。
屋龄较老时，劣化的部分较多，运营前需要进行修缮。
不只是修复损坏的部分，更换成新设备也更容易吸引入住者。
若在运营前花费大量费用，要回收这些成本也需要花费时间。
请确认屋龄并仔细确认物件状况后再决定物件。
房地产投资中地区选择很重要！值得关注的是哪里？
在房地产投资中，物件所在地区的选择会影响收支。
毕竟，若不是人群聚集的地区，就难以抑制空室风险。
对于地区选择感到困惑的人，请参考以下内容进行物件选择。
单身者聚集的地区值得关注
若考虑面向单身者的套房等房地产投资，单身者聚集的地区值得关注。
然而，若以大学生或专科学生等学生作为精准目标，也存在失败的风险。
位于大学步行范围内的物件，通勤方便，入住者也容易聚集。
但学校迁移的可能性并非为零。
万一迁移的话，学生就会离开，入住者也会减少。
不要仅限于以学生为目标的地区，选择面向广泛单身者的物件更容易成功。
例如，在东京，位于能在30分钟以内到达东京车站或新宿站等枢纽站的地区的物件，需求往往较高。
选择便于通勤通学、容易前往都市区的物件，可以期待抑制空室风险的运营。
宜居城市排名前列的地区值得关注
若想从入住者的角度思考，参考「理想居住城市排名」也是个好方法。
在大型租赁网站等进行的问卷调查中，可以一眼看出哪些地区受到众多人关注。
排名中也能了解人气的原因，非常有参考价值。
各网站的排名形式有所不同，有按首都圈版或关西版等地区分类的排名，也有租屋想住、购屋想住等依需求分类的排名。
在物件选择中加以活用，就能选出更符合需求的物件。
考虑灾害风险的地区选择值得关注
台风、大雨、地震等，随时可能发生灾害。
虽有许多难以预测的部分，但在寻找物件的人当中，也有许多人进行「选择灾害风险低的物件」。
购买符合新耐震基准的不动产、购买耐震等级高的物件等方法，但也不能忘记确认灾害风险地图（Hazard Map）。
透过灾害风险地图，可以了解考虑购买的物件所在地区存在哪些灾害危险性。
洪水灾害风险地图可确认预估淹水区域。
除此之外，还能确认土石流危险性及液状化现象可能发生的地区，了解万一发生时的危险性。
灾害风险地图可在国土交通省营运的「灾害风险地图入口网站」中查询，请事先确认想购买物件所在地区是否位于安全地点。
若是没有问题的地区，也有助于抑制因灾害产生的修缮费用。
人口增加的地区值得关注
人口多则租赁需求稳定。
无论准备多有魅力的物件，若人口稀少则难以吸引居住者，无法填补空室。
因此，在投资物件选择时，也需关注人口。
例如，福冈市预测到2035年为止，15岁至29岁的年轻人口将增加。
观察这样的人口趋势，判断最适合的地区，也是房地产投资成功的秘诀。
便于前往都市区的地区值得关注
靠近车站地区的物件价格较高，即使了解需求高，要购买也需要大量资金，可能让人觉得难以投资。
然而，不在东京都心而在郊外，也有许多容易获利的物件。
例如，千叶县木更津市每天有经由海湾大桥（Aqua-Line）的高速巴士运行，前往都市区相当便捷。
神奈川县也有能在30分钟以内搭乘快车或特急抵达东京的车站。
千叶县和神奈川县都有非常多的外出景点，购物设施也十分丰富，是生活便利的地区。
再加上前往东京都心也很方便，通勤通学皆便利，需求也很高。
此外，近年来受新型冠状病毒影响，远端工作已相当普及。
由于不需要住在职场附近也能继续工作，迁移至地方的人也在增加。
2020年以后，迁入东京都的人口大幅减少。
另一方面，2018年至2019年上半年为60.1万人的迁出者，在2020年至2021年上半年增加至64.1万人，增加了4万人。
根据日本政策投资银行的调查，新冠疫情后从东京都迁出的目的地在神奈川县、埼玉县、千叶县、茨城县、栃木县、静冈县、长野县等地区增加。
这些地区都是便于前往东京都的地区。
即使远端工作普及，若公司总部在都心，也可能需要定期通勤。
在这种情况下，居住在便于前往都心的地区，便利性更高，通勤也更方便。
若正在寻找都心以外的物件，可以试着寻找便于前往都心且周边环境优良的物件。
物件选择的注意事项
进行房地产投资离不开物件选择。
然而，必须综合考量殖利率差距、现金流、地段及周边环境等各种因素，做出最适切的物件选择。
对于房地产投资初学者而言，单独进行也有一定限制。
在这种情况下，请依靠不动产公司的协助推进投资。
由于掌握了许多投资相关知识，可以边咨询边进行最适切的物件选择。
他们会介绍「殖利率差距高的物件」、「因低利率贷款而易于购买的物件」、「位于优良地段却价格低廉的物件」等具有吸引力的物件。
然而，依据业务员或不动产公司的不同，有时会只考虑公司利益而促成购买，需多加注意。
关于殖利率差距，也可能以表面报酬率计算让物件看起来更具吸引力。
当然并非所有不动产公司都如此。
为了避免遇到不良公司，选择值得信赖的公司在房地产投资中同样重要。
总结
若选错运营物件，就无法获得预期的利润，让人后悔开始了房地产投资。
在物件选择上，善用殖利率差距是不可或缺的。
然而，若只在意殖利率差距，就无法做出最适切的物件选择。
请在考虑上述的现金流、周边环境、物件地区等因素的同时，推进选择能获利的物件。
此外，在物件选择上不要只依赖不动产公司，自己也要进行建物调查，再开始房地产投资。
关于殖利率差距的常见问题
Q1. 殖利率差距的参考标准是多少？
一般而言，1.5〜2%以上的殖利率差距被视为投资判断的参考标准。不过，仍需考虑物件的地段及屋龄等因素。
Q2. 殖利率差距高就代表安全吗？
即使殖利率差距高，若未考虑空室风险及修缮费用，实际的收益性也可能偏低。综合判断非常重要。
Q3. 表面报酬率与殖利率差距的关系为何？
表面报酬率减去借款利率即为殖利率差距。若要做出更精确的判断，应使用实质报酬率（NOI报酬率）。
