在不动产投资・出售中，正确理解折旧与法定耐用年数，是最大化节税效果不可或缺的知识。本文从耐用年数的3种考量方式，到超过・未超过耐用年数的各计算公式，进行实务性解说。
什么是不动产的「耐用年数」？3种考量方式
不动产的耐用年数有3种。投资・税务主要使用法定耐用年数。
物理耐用年数
物理耐用年数是指建筑因劣化而无法使用的年数。指结构上的机制和材质品质可以持续的期间，与电视和家电中使用的概念类似，对不动产的应用有限。
法定耐用年数
法定耐用年数是国家为公平计算不动产价值而设定的税法上的基准年数。超过该年数后没有使用限制，用于固定资产税计算和折旧计算。是不动产实务中最重要的指标。
经济耐用年数
经济耐用年数是指不动产经济价值消失前的期间。不是物理上损坏前的年数，而是考虑建筑功能劣化・修缮预期来计算。从公平性角度，税务・不动产实务中优先使用法定耐用年数。
不动产出售中的折旧是什么机制？
折旧是将建筑・车辆・设备等固定资产价值年年减少的部分从账面上扣除的会计处理。不管实际劣化程度，统一降低资产价值的处理。另外，土地不做折旧处理（土地在会计上被认为价值不变）。不动产出售时，将「土地价格」和「建筑价格」分开计算折旧。
按结构・用途区分的法定耐用年数一览
按结构区分的耐用年数
- 木骨砂浆造：20年
- 木造・合成树脂造：22年
- 砖造・砌块造・石造：38年
- 钢筋混凝土造（RC）・钢骨钢筋混凝土造（SRC）：47年
按用途区分的耐用年数（RC造的情况）
- 住宅用：47年
- 办公室用：50年
- 店铺用：39年
- 饮食店用：41年
同一建筑有多种用途时，适用主要用途的耐用年数。例：1〜7层为办公室・8〜10层为住宅的RC造→适用办公室用50年。
未超过法定耐用年数时的计算方法
筑年数在法定耐用年数内时的计算公式：
耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 筑年数）＋ 筑年数 × 0.2（舍去小数）
例：筑10年的RC造办公室（法定50年）→（50−10）＋10×0.2 ＝ 42年
超过法定耐用年数时的计算方法
筑年数超过法定耐用年数时的计算公式：
耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 0.2（舍去小数）
例：木造饮食店（法定20年）超过→ 20 × 0.2 ＝ 4年
常见问题（FAQ）
Q. 折旧也适用于土地吗？
不适用。土地是折旧对象以外。不动产出售时需要将土地和建筑分开计算。
Q. 超过法定耐用年数的建筑无法使用了吗？
不是。法定耐用年数只是税法上的基准，没有使用限制。超过耐用年数后，物件的运营・出售也是可能的。
Q. 购买二手物件时剩余耐用年数短，对投资有什么影响？
剩余耐用年数越短，年间折旧费越大，因此初期阶段节税效果越高。另一方面，融资期间可能缩短，因此也需要考虑对现金流的影响。
Q. 同一建筑混有住宅和办公室时的耐用年数是多少？
适用主要用途的法定耐用年数。例如建筑大部分是办公室时，采用办公室用50年。
