2026年1月全国成屋销售量指数总计/季调值为137.2，环比增长3.7%。二手房市场的交易量乍一看似乎很旺盛，但独立屋、公寓和除30平方米以下的公寓之间存在差异。
本文要点
- 2026年1月全国成屋销售量指数为137.2，环比增长3.7%。
- 独立屋增长 4.6%，公寓增长 2.2%，其中独立屋是增长的主要推动力。
- 不包括面积小于 30 平方米的公寓仅增长 0.2%，与包含小型住宅单元的指数存在差距。
- 销量增加并不意味着价格上涨，因此必须结合价格指数和库存情况来解读。
2026年1月成屋销量指数表现如何？
2026年1月成屋销售量指数显示，成屋交易量较上月有所恢复。根据国土交通省公布的资料，全国独立住宅和公寓总数季调后值为137.2套，环比增长3.7%。
该指数是基于房屋销售过户登记的个人所购现房销售量的指数。由于2010年的平均值被定为100，因此137.2这个数字意味着明显高于2010年的平均值。
然而，这是“销量”而非“价格”的指标。如果想了解价格的强弱，需要看国土交通省的房地产价格指数、各地区的单位收盘价、单位库存价格。分别读取销量和价格是确定市场状况的第一步。
正如成屋销售量指数基本说明中提到的，该指数是考察现房市场流动性的工具。销量是增加了，还是变得更难卖了？使用它可以快速掌握变化。
为什么不直接使用 3.7% 的涨幅作为看涨因素呢？
仅凭 3.7% 的涨幅就得出现有房地产市场整体强劲的结论还为时过早。从该指数的细分来看，根据是否包含30平方米以下的公寓，情况看起来有很大不同。
根据国土交通省的资料，扣除30平方米以下空间后的季节调整后的总价值为124.6，环比增长2.8%。与137.2的总数（环比增长3.7%）相比，增长幅度有些温和。换句话说，包括小型公寓在内的市场走势可能会推高总体数量。
30平方米以下的公寓不仅用于个人居住，还可以用于投资或作为第二居所。当然，仅凭该指标并不能确定购买者的目的。但是，通过查看包含和排除小于30平方米面积的指数之间的差异，可以检查是否存在实际需求以外的变动。
当我与业主谈论市场时，我首先列出“总体数字”和“剔除后的数字”。这是因为即使表格上的增量可能相同，但如果涉及的需求质量不同，投资决策就会改变。数字不是答案。这是提问的切入点。
独立屋和公寓有什么区别？
2026 年 1 月是单户住宅增长高于公寓的月份。经季节调整的独立屋价格为133.5，环比上涨4.6%；公寓价格为142.2，环比上涨2.2%。
公寓指数水平高达 142.2，远高于 2010 年的平均水平。另一方面，独立屋的环比增长更为强劲。与其说只有二手公寓正在推动市场，不如说这是独立屋交易量有所回升的一个月。
不过，剔除30平方米以下的公寓，数量为115.5套，环比仅增长0.2%。不包括小型住宅单位的公寓交易不如整体公寓指数强劲。在评估家庭或实际需求的公寓时，这种差异是不容忽视的。
考虑购买昂贵二手公寓的投资者不仅应该关注销量指数，还应该关注价格指数和销售库存趋势。正如2025年11月房地产价格指数说明中所述，价格变动和交易量变动不一定朝同一方向变动。
如何根据区域差异解读现有房市？
按地区来看，北海道地区的销售额环比大幅增长15.1%，中国地区的销售额环比增长10.3%。九州/冲绳地区也出现了3.8%的增长，接近全国平均水平。
另一方面，名古屋地区环比下降2.7%。爱知县也出现了3.0%的下降，这与全国的增长趋势不同。即使在全国平均水平上升的月份，每个地区的供需情况也并不相同。在做出投资决策时，您不仅需要关注国家头条新闻，还需要关注与您所在领域相近的指标。
东京都共155.8人，环比增加3.4%；大阪府共153.4人，环比增加2.0%。尽管大城市的指数水平仍然较高，但不同地区的增长速度有所不同。特别是大阪府的公寓指数高达188.0，超过东京的165.6。
这里重要的是不要简单地说“指数越高，现在就买越好”。虽然指数高的地区有流动性，但价格往往会保持在高位，收购后的收益率可能会很薄。这就是为什么你需要在做出决定之前将租金、管理费、维修费和利率放在同一个表格中。
业主和投资者应该寻找什么？
在查看现房销售量指数时，业主和投资者应分别检查该市场是否是一个容易买卖的市场，是否与其房产的退出有关。即使全国指数上涨，如果与你所拥有房产的面积和平面图不符，也不会直接导致你的退出策略。
例如，如果您是一位在市中心拥有小于30平方米的单间公寓的投资者，请查看包含小于30平方米的公寓的公寓指数与剔除小于30平方米的公寓后的指数之间的差异。如果您在郊区拥有房屋，请优先考虑单户住宅指数和区域指数。只需查看与您所拥有的财产类型接近的数字即可提高您判断的准确性。
另一件事要检查的是拥有成本。即使交易量增加，退出变得容易，但如果利率、维修成本、管理成本上升，收入和支出就会受到挤压。鉴于房地产投资持有成本正在迅速增加，重要的是不仅要检查出售的时机，还要检查持有房产的能力。
在 INA，我们强调诚实地看待数字，包括缺点，而不仅仅是阅读数字。当市场状况良好时，您应该考虑退出价格、所持资产的收入和支出以及您购买的下一个资产的质量。长期保护您的资产需要验证，而不是动力。
现房销售量指数在实际中应该如何运用？
现房销量指数并不是决定买卖决策的独立指标。在实践中，可以通过将其与价格指数、成功交易示例、销售库存、租金水平和维修成本预测结合使用来获得价值。
如果您正在考虑短期出售，请将指数的上涨视为买家可能正在搬家的迹象。然而，如果您将销售价格设定得太激进，即使在流动性市场中，也需要一段时间才能平仓。销量越多，制定切合实际的价格就越重要。
假设长期持有时，应关注市场的深度而不是指数的高度。该区域是否有一定数量的买家？是否有类似类型的财产在流通？退出时是否有可以比较的属性？此确认将保护您未来的销售潜力。
2026年1月全国成屋销售量指数环比增长3.7%，这个数字显示出复苏的迹象。然而，当我们分开独立屋、公寓、小户型以及地区差异时，同一个“增加”却有着不同的含义。业主和投资者需要的不是完全相信这些数字，而是能够将它们分解并尽可能贴近自己的资产来解读。
常见问题解答 (FAQ)
问题 1。什么是现房销售量指数？
A.现有房屋销售量指数是国土交通省公布的统计数据，根据登记数据对现有房屋的销售量进行指数化。 2010年的平均值设定为100，它显示了个人购买的现房交易量的变动情况。
第二季度。 2026年1月成屋销售量指数强劲吗？
A.成交量强于上月，全国成交量环比增长3.7%。但是，根据是否包含30平方米以下的公寓，外观会发生变化，因此需要详细检查。
第三季度。如果销量指数上升，价格是否也会上涨？
A.销量指数的上升并不直接意味着价格的上涨。要查看价格，需要查看房地产价格指数、单价、销售库存以及按面积划分的供需情况。
第四季度。业主应该如何使用这个指数？
A.现实的做法是查看与您拥有的房产类型和面积接近的指数，并在决定退出策略和何时出售时将其用作参考。我们不只根据全国平均水平做出判断，而是按房屋、公寓和地区进行细分。
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引文/参考文献
