在考慮購買中古公寓時，很多人可能都聽過「中古公寓不用課消費稅」。實際上，消費稅的處理方式會因賣方是個人還是事業者而有所不同。本文將說明購買中古公寓時消費稅的基本機制，以及其對住宅貸款扣除的影響。
中古公寓在什麼情況下不需要課消費稅？
消費稅是對事業者提供的商品與服務所課徵的稅。如果中古公寓的賣方是個人（非事業者），由於不屬於應稅事業者，因此不會產生消費稅。另一方面，如果賣方是不動產公司等事業者，則建物部分需要課消費稅（10%）（土地不課稅）。
大多數中古公寓的賣方都是個人
透過不動產公司仲介交易的中古公寓中，超過八成是個人賣方。即使是透過仲介網站或不動產公司購買，如果交易型態標示為「媒介」「仲介」，則賣方很可能是個人，因此不會產生消費稅。但仲介手續費（上限為成交價的3%＋6萬日圓）需要課消費稅。
需要課消費稅與不需要課消費稅時，各自有哪些優點與缺點？
免稅（個人賣方）的優點：可以降低購屋成本
例如，一戶2,500萬日圓的中古公寓，如果賣方是事業者，約會產生250萬日圓的消費稅（不含土地的計算較為複雜，這裡為概算）。如果賣方是個人，則消費稅為零，因此，可以大幅降低整體購屋成本。
免稅的缺點：住宅貸款扣除上限減半
對於不課消費稅的物件，住宅貸款扣除的每年最高扣除額將由40萬日圓下調至20萬日圓（10年內的最高扣除總額：400萬日圓→200萬日圓）。而適用10%消費稅的物件，還有扣除期間延長至13年的優勢。如果您更重視貸款扣除金額，那麼在某些情況下，含消費稅的事業者賣方物件反而可能更有利。
如何判斷賣方是個人還是事業者？
在不動產入口網站的物件資訊中，會標示「交易態樣」：
- 「賣主」：不動產公司（事業者）為賣方→有消費稅
- 「媒介」「仲介」「一般」：很可能是個人賣方→無消費稅
僅憑入口網站資訊無法完全準確判斷，因此，實際向不動產公司洽詢並確認賣方屬性非常重要。
常見問題（FAQ）
Q. 中古公寓的土地部分也要課消費稅嗎？
不需要。土地不屬於課稅對象，因此即使賣方是事業者，土地價款也不需要課消費稅。消費稅僅對建物部分課徵。
Q. 即使向個人賣方購買，仲介手續費也要課消費稅嗎？
是的，需要。因為這是支付給提供仲介服務的不動產公司（事業者）的服務對價，所以會產生消費稅。
Q. 如果我希望住宅貸款扣除金額更高，是否選擇事業者賣方的物件比較好？
不能一概而論。即使因消費稅而增加支付金額，是否能透過13年的扣除把這部分金額補回，仍取決於貸款餘額、稅率及物件價格等因素。建議諮詢理財規劃師。
Q. 要如何知道建物本體的價格？
如果賣方是事業者，由於消費稅已包含在成交價格中，因此可以透過「消費稅額 ÷ 10%」反推出建物本體價格。如果賣方是個人，由於不含消費稅，因此無法進行反推計算。
