Al considerar la compra de un condominio de segunda mano, muchas personas habrán escuchado que "no se aplica el impuesto al consumo". En la práctica, el tratamiento del impuesto al consumo varía según si el vendedor es un particular o una empresa. En este artículo explicamos el mecanismo del impuesto al consumo en la compra de condominios de segunda mano y su impacto en la deducción del préstamo hipotecario.
¿Cuáles son las condiciones para que no se aplique el impuesto al consumo a un condominio de segunda mano?
El impuesto al consumo es un impuesto que grava los bienes y servicios proporcionados por empresas. Si el vendedor del condominio de segunda mano es un particular (no empresario), no se considera un contribuyente sujeto al impuesto, por lo que no se genera impuesto al consumo. En cambio, si el vendedor es una empresa, como una inmobiliaria, se aplica impuesto al consumo (10%) sobre la parte correspondiente al edificio (el terreno está exento).
La mayoría de los condominios de segunda mano tienen vendedores particulares
Más del 80% de los condominios de segunda mano negociados a través de inmobiliarias tienen vendedores particulares. Incluso en sitios de intermediación o a través de una inmobiliaria, si la modalidad de la operación aparece como "mediación" o "intermediación", es muy probable que el vendedor sea un particular y no se generará impuesto al consumo. Sin embargo, la comisión de intermediación (con un límite del 3% del precio de compraventa + 60.000 yenes) sí está sujeta al impuesto al consumo.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas en los casos en que se aplica o no se aplica el impuesto al consumo?
Ventaja de la exención (vendedor particular): se puede reducir el costo de compra
Por ejemplo, en un condominio de segunda mano de 25 millones de yenes, si el vendedor es una empresa, se genera aproximadamente 2,5 millones de yenes de impuesto al consumo (el cálculo excluyendo el terreno es complejo, pero esta es una estimación). Si el vendedor es un particular, el impuesto al consumo es cero, por lo que el costo total de compra puede reducirse de forma significativa.
Desventaja de la exención: el límite de la deducción del préstamo hipotecario se reduce a la mitad
En los inmuebles a los que no se aplica el impuesto al consumo, la deducción anual máxima del préstamo hipotecario se reduce de 400.000 yenes a 200.000 yenes (deducción máxima durante 10 años: 4 millones de yenes → 2 millones de yenes). En los inmuebles a los que se aplica el 10% de impuesto al consumo, también existe la ventaja de que el período de deducción se extiende a 13 años. Si da prioridad al importe de la deducción del préstamo, en algunos casos puede ser más ventajosa una propiedad con vendedor empresarial y precio con impuesto incluido.
¿Cómo distinguir si el vendedor es un particular o una empresa?
En la información de las propiedades de los portales inmobiliarios aparece indicada la "modalidad de la transacción":
- "Vendedor": la inmobiliaria (empresa) es la vendedora → con impuesto al consumo
- "Mediación", "Intermediación", "General": es muy probable que el vendedor sea un particular → sin impuesto al consumo
Dado que no es posible determinarlo con certeza solo en el portal, es importante consultar directamente con la inmobiliaria para confirmar el tipo de vendedor.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿También se aplica el impuesto al consumo a la parte del terreno de un condominio de segunda mano?
El terreno está fuera del objeto de imposición, por lo que, aunque el vendedor sea una empresa, no se aplica impuesto al consumo al precio del terreno. El impuesto al consumo se grava únicamente sobre la parte del edificio.
Q. Si compro a un vendedor particular, ¿también se aplica impuesto al consumo a la comisión de intermediación?
Sí, se aplica. El impuesto al consumo se genera como contraprestación por el servicio prestado por la inmobiliaria (empresa) que realizó la intermediación.
Q. Si me conviene más una mayor deducción del préstamo hipotecario, ¿es mejor una propiedad con vendedor empresarial?
No se puede afirmar de manera general. Aunque aumente el pago por el impuesto al consumo, si podrá recuperarse esa cantidad con la deducción durante 13 años depende del saldo del préstamo, la tasa impositiva y el precio de la propiedad. Recomendamos consultar con un planificador financiero.
Q. ¿Cómo puedo saber el precio del edificio en sí?
Si el vendedor es una empresa, como el impuesto al consumo está incluido en el precio de compraventa, puede calcularse el precio del edificio con la fórmula "importe del impuesto al consumo ÷ 10%". Si el vendedor es un particular, no puede hacerse este cálculo porque no se incluye impuesto al consumo.
