Em imóveis onde residem beneficiários da proteção social, o aluguel é frequentemente pago por uma via de duas etapas — "departamento de assistência social → inquilino → proprietário" —, e como o valor passa primeiro pelas mãos do inquilino, surge uma estrutura propensa ao risco de inadimplência. O mecanismo que resolve esse problema é o "sistema de pagamento por procuração". Ao mudar para um modelo em que o departamento de assistência social envia o pagamento diretamente ao proprietário, é possível reduzir significativamente o esforço e o risco tanto para administradoras quanto para proprietários. Neste artigo, explicamos desde a base legal da instituição até os procedimentos de solicitação, de forma prática e objetiva.
Por que a assistência habitacional da proteção social funciona em "duas etapas de pagamento"
A assistência habitacional da proteção social é, em princípio, paga diretamente ao próprio beneficiário. Isso ocorre porque a Lei de Proteção Social tem como base o "pagamento em dinheiro", pressupondo que o beneficiário pague o aluguel por conta própria. No entanto, essa estrutura carrega riscos intrínsecos. Após o depósito do valor da assistência habitacional na conta do beneficiário pelo departamento de assistência social, não são raros os casos em que o beneficiário utiliza o valor para outros fins, ou em que idosos ou pessoas com deficiência esquecem de realizar a transferência do aluguel.
Como abordado em O trabalho de uma administradora de imóveis e a entrega de valor com integridade, o papel essencial de uma administradora é "proteger o patrimônio do proprietário". Quando o não pagamento do aluguel se prolonga, surgem tarefas de cobrança e, no pior cenário, a necessidade de recuperação de valores em atraso após a desocupação — um processo que demanda tempo e recursos. Aceitar beneficiários da proteção social é, por si só, uma estratégia eficaz contra vacância, mas é fundamental reconhecer o risco estrutural do pagamento em duas etapas e utilizar ativamente o sistema de pagamento por procuração como a solução prática mais adequada.
O que é o sistema de pagamento por procuração? Base legal e visão geral
O pagamento por procuração previsto no Artigo 37-2 da Lei de Proteção Social
A base legal do pagamento por procuração é o Artigo 37-2 da Lei de Proteção Social (exceção ao método de proteção). Essa disposição, em vigor desde 1º de abril de 2006, permite que o diretor do escritório de assistência social, quando julgar necessário, pague o valor da assistência habitacional diretamente ao proprietário (locador). Posteriormente, em 2014, as taxas condominiais também passaram a ser incluídas no escopo do pagamento por procuração, ampliando o alcance do sistema.
Três categorias tornadas "obrigatórias em princípio" a partir de abril de 2020
Uma grande mudança de política ocorreu em abril de 2020. Por meio de uma notificação do Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar (Shaenho Hatsu Nº 0331002), as três categorias a seguir passaram a ter o pagamento por procuração como regra.
- Beneficiários com aluguel em atraso — Domicílios que, apesar de receberem a assistência habitacional, encontram-se inadimplentes com o aluguel
- Moradores de habitação pública — Domicílios beneficiários da proteção social que residem em habitações públicas
- Novos moradores de habitações da rede de segurança — Pessoas que ingressam em habitações fornecidas por operadores registrados sob a Lei da Rede de Segurança Habitacional
"Obrigatório em princípio" significa que, para as categorias correspondentes, o escritório de assistência social aplica ativamente o pagamento por procuração. Quando a administradora ou o proprietário deseja o pagamento por procuração desde antes da mudança do inquilino, basta comunicar essa intenção ao assistente social responsável para que o encaminhamento adequado seja feito.
Quais são os benefícios da mudança para o pagamento por procuração? Perspectiva de administradoras e proprietários
O risco de inadimplência é praticamente eliminado
O maior benefício é a eliminação quase total do risco de não pagamento do aluguel. No sistema de pagamento por procuração, o escritório de assistência social deposita mensalmente diretamente na conta do proprietário, sem depender da capacidade de gestão financeira do beneficiário. Como a assistência habitacional garante, em princípio, o valor equivalente ao aluguel, o risco de prejuízo por inadimplência é, na prática, eliminado.
Os recursos humanos dedicados a cobranças e recuperação de pagamentos podem ser redirecionados para atividades essenciais
Ao analisar a composição das taxas de administração de imóveis, percebe-se que a tarefa que mais consome esforço na gestão é a "cobrança de aluguel". A cobrança junto a beneficiários da proteção social exige uma abordagem delicada, o que também aumenta a carga emocional dos responsáveis. Com a mudança para o pagamento por procuração, a própria atividade de cobrança se torna desnecessária, permitindo que os gestores concentrem seus talentos e recursos nas funções que realmente importam: a administração do imóvel e o atendimento aos inquilinos.
Ampliação do perfil de inquilinos aceitos
Com a utilização do sistema de pagamento por procuração, torna-se possível aceitar com tranquilidade inquilinos como beneficiários da proteção social, idosos e pessoas com deficiência — perfis que antes eram vistos com receio por possíveis dificuldades na gestão financeira. Do ponto de vista da redução da taxa de vacância, assim como no caso prático de combate à vacância com a aceitação de inquilinos estrangeiros, ampliar o público-alvo contribui para a estabilidade da gestão do imóvel.
Da solicitação ao início dos depósitos: procedimentos práticos em 4 etapas
Etapa 1: Verificar a possibilidade de solicitação eletrônica
Muitas pessoas têm a ideia preconcebida de que "a proteção social exige documentos em papel", mas, na prática, um número crescente de municípios já aceita solicitações eletrônicas. Mesmo quando é necessário carimbo nos documentos, existem casos em que basta escanear os documentos assinados e carimbados e enviá-los por e-mail ao assistente social responsável. O primeiro passo é ligar para o assistente social responsável e verificar se é possível realizar o processo eletronicamente.
Etapa 2: Preparar os documentos necessários
Os documentos necessários para a solicitação do pagamento por procuração variam ligeiramente conforme o município, mas, em geral, são exigidos os seguintes:
- Formulário de solicitação de pagamento por procuração da assistência habitacional (assinado e carimbado pelo beneficiário)
- Formulário de solicitação de pagamento por procuração da assistência habitacional e autorização de depósito bancário
- Dados bancários do proprietário (locador)
Em alguns casos, pode ser necessária a assinatura ou carta de consentimento do proprietário. Verificar previamente a lista completa de documentos com o assistente social responsável ajuda a evitar retrabalho.
Etapa 3: Os depósitos começam dois meses após o mês da solicitação
Após a aceitação da solicitação, os depósitos por procuração geralmente têm início a partir do segundo mês seguinte ao mês da solicitação. Por exemplo, se a solicitação for concluída em abril, o aluguel de junho passa a ser depositado diretamente do departamento de assistência social na conta do proprietário. Durante os 1 a 2 meses de transição, o fluxo convencional continua, e é necessário manter a gestão habitual nesse período.
Etapa 4: Confirmar o valor do depósito e o teto da assistência habitacional
A assistência habitacional possui um teto estabelecido por região, e quando o aluguel real excede esse limite, o valor excedente é de responsabilidade do beneficiário. O valor depositado por procuração limita-se ao montante da assistência habitacional concedida, sendo importante verificar previamente se o aluguel não ultrapassa o teto. Muitos municípios, como o de Kawasaki, publicam os detalhes do sistema de pagamento por procuração em seus sites oficiais, portanto consulte as informações do município onde o imóvel está localizado.
Exceções e pontos de atenção quando o pagamento por procuração não é aprovado
O pagamento por procuração não é aplicado automaticamente a todos os beneficiários da proteção social. Nos casos a seguir, o sistema pode não ser aplicado.
Quando o débito automático já resolve a questão — Quando o aluguel é debitado automaticamente da conta bancária do beneficiário e se considera que, na prática, não há risco de inadimplência, o pagamento por procuração pode ser considerado desnecessário.
Quando o proprietário não consente — O pagamento por procuração pressupõe o consentimento do proprietário. Na prática, a maioria dos proprietários deseja o sistema, mas em raras situações em que haja razões para não o preferir, ele não será aplicado.
Quando a assistência habitacional não é paga integralmente — Nos casos em que a assistência habitacional é reduzida em função da situação patrimonial ou do reconhecimento de renda, é necessário atentar para a diferença entre o valor depositado e o aluguel real.
Quando o assistente social julga desnecessário — Quando se avalia que o beneficiário possui capacidade suficiente de gestão financeira e não há histórico de inadimplência, o pagamento por procuração pode não ser adotado.
A visão da INA&Associates sobre a aceitação de beneficiários da proteção social
No mercado de locação residencial do Japão, com o avanço do envelhecimento populacional e da queda na natalidade, cresce a demanda por acolhimento de pessoas que necessitam de apoio na garantia de moradia, incluindo idosos que vivem sozinhos e pessoas em situação de vulnerabilidade econômica. As revisões da Lei da Rede de Segurança Habitacional e os esforços conjuntos do Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar e do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transportes e Turismo para promover a difusão do pagamento por procuração confirmam que essa direção conta com respaldo governamental. A operação adequada do sistema de pagamento por procuração é uma das raras práticas em que responsabilidade social e racionalidade econômica caminham juntas.
Nosso papel como administradora é organizar a complexidade do sistema em nome do proprietário e conduzir o processo de solicitação de forma ágil. No setor imobiliário, persiste o preconceito de que "aceitar beneficiários da proteção social dá muito trabalho", e é justamente por isso que a utilização do pagamento por procuração se torna um diferencial competitivo. Estou convicto de que a oferta contínua de informações transparentes e baseadas na confiança é o caminho para construir relacionamentos duradouros com os proprietários.
Resumo
- A assistência habitacional da proteção social é, em princípio, paga ao próprio beneficiário, mas com o sistema de pagamento por procuração é possível alterar para depósito direto do departamento de assistência social ao proprietário
- A base legal é o Artigo 37-2 da Lei de Proteção Social. Desde abril de 2020, o pagamento por procuração tornou-se obrigatório em princípio para domicílios inadimplentes, habitações públicas e moradores de habitações da rede de segurança
- A solicitação é concluída com a entrega de documentos ao assistente social. Muitos municípios aceitam solicitação eletrônica e envio por e-mail
- Os depósitos são alterados a partir do segundo mês seguinte ao mês da solicitação
- Com o pagamento por procuração, as atividades de cobrança dos gestores são redirecionadas para funções essenciais, eliminando o risco de inadimplência para o proprietário
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. A solicitação de pagamento por procuração deve ser feita pelo próprio beneficiário?
Em princípio, a solicitação é feita pelo próprio beneficiário ou por seu representante ao assistente social. No entanto, é eficaz na prática que a administradora ou o proprietário comunique ao escritório de assistência social o desejo de pagamento por procuração e incentive o assistente social a promover o encaminhamento. Recomenda-se entrar em contato com o assistente social antes da mudança e formar um consenso sobre a adoção do pagamento por procuração.
P2. Se o aluguel exceder o teto da assistência habitacional, o que acontece com o valor excedente?
O valor que excede o teto é de responsabilidade do próprio beneficiário. O pagamento por procuração cobre apenas o montante concedido como assistência habitacional. Como o teto varia conforme a região e o tamanho do domicílio, é importante verificar previamente junto ao escritório de assistência social ou no site do município onde o imóvel está localizado. Definir o aluguel dentro do limite da assistência habitacional contribui para a estabilidade da permanência do inquilino.
P3. Se o inquilino desocupar o imóvel durante o período de pagamento por procuração, quais procedimentos são necessários?
O pagamento por procuração é encerrado no mês em que o inquilino desocupa o imóvel. Assim que a desocupação for definida, entre em contato com o assistente social para realizar o procedimento de suspensão do pagamento por procuração. Os custos de restauração do imóvel seguem os procedimentos habituais, mas quando o beneficiário não puder arcar com esses custos, pode ser necessário negociar com os órgãos competentes. Estabelecer previamente as regras de responsabilidade pelos custos de restauração é uma medida eficaz para prevenir conflitos no momento da desocupação.
P4. É possível solicitar o pagamento por procuração desde o início de um novo contrato de locação?
Sim, é possível. Em especial nas habitações da rede de segurança registradas sob a Lei da Rede de Segurança Habitacional, o pagamento por procuração tornou-se obrigatório em princípio para novos moradores (a partir de abril de 2020). O ideal é entrar em contato com o assistente social antes da mudança e coordenar para que o procedimento de pagamento por procuração seja iniciado simultaneamente à entrada no imóvel.
Citações e referências
- Lei de Proteção Social (Lei nº 144 de 1950) — Pesquisa de legislação e-Gov
- Cidade de Kawasaki — "Sobre o sistema de pagamento por procuração de aluguel e taxas condominiais de imóveis residenciais privados"
- Cidade de Fukuoka — "Sobre o sistema de pagamento por procuração de aluguel de imóveis residenciais privados ocupados por domicílios beneficiários da proteção social"
- Cidade de Ota — "Regulamento de implementação do pagamento por procuração de assistência habitacional nos termos da Lei de Proteção Social"
- Ministério de Terras, Infraestrutura, Transportes e Turismo — "Relatório da pesquisa sobre promoção da entrada facilitada de beneficiários da proteção social em imóveis residenciais privados por meio da utilização do sistema de pagamento por procuração da assistência habitacional (Volume 1)" (março de 2017)
