É possível negociar a taxa de renovação do aluguel?

A “taxa de renovação” sempre entra em pauta quando chega o momento de renovar um contrato de locação. Entender com precisão se ela precisa ser paga e se pode ser negociada é um conhecimento importante tanto para proprietários de imóveis para locação quanto para a gestão prática. Neste artigo, explicamos a base legal, as diferenças regionais e as estratégias de negociação da taxa de renovação.

O que é a taxa de renovação? Por que ela varia conforme a região?

A taxa de renovação é uma espécie de pagamento de cortesia que o locatário faz ao proprietário ao renovar o contrato de locação.Na região de Kanto, é comum que ela seja cobrada a cada dois anos, mas em Osaka, Nagoya, Hokkaido e Kyushu há muitos imóveis em que ela não é prevista, eem Kyoto, ela pode chegar a um valor elevado equivalente a 2 ou 3 meses de aluguel.A existência ou não dessa taxa varia muito conforme a região e o imóvel, e no setor ela é entendida como “um mecanismo para manter o aluguel mensal mais baixo”.

Existe obrigação de pagar a taxa de renovação? Organizando a base legal

A Lei de Locação de Terras e Edificações não traz regra sobre a taxa de renovação. No entanto,a Suprema Corte reconhece como válida a taxa de renovação quando certos requisitos são atendidos.As condições para surgir a obrigação de pagamento são as duas a seguir.

1. Quando o valor é razoável em comparação com o aluguel mensal
2. Quando o contrato de locação contém previsão sobre a taxa de renovação

Se ambas as condições forem atendidas, há obrigação de pagamento. Por outro lado, se não houver previsão no contrato, a própria legitimidade da cobrança pode ser questionada.

Como aumentar as chances de sucesso na negociação para reduzir a taxa de renovação?

Padrão de negociação 1: informar que está em dúvida entre mudar ou renovar

É eficaz dizer: “Minha renda diminuiu, o peso do aluguel ficou maior e estou considerando me mudar para um imóvel mais barato”.Para o proprietário, vacância significa receita zero, por isso pode ser mais vantajoso manter o locatário com uma pequena redução do que perder a ocupação.

Padrão de negociação 2: apresentar um valor concreto

Dizer “renovarei se a taxa de renovação puder ser de XX ienes”e apresentar um número concreto tende a tornar a negociação mais fluida.Ao estruturar a conversa como proposta de condições, e não como apelo emocional, o proprietário também consegue decidir com mais facilidade.

Em quais casos é difícil negociar a taxa de renovação?

Nos imóveis e situações abaixo, a negociação para reduzir o valor tende a ser menos aceita.

Imóveis em localização valorizada

Se não houver preocupação com vacância, o proprietário não tem incentivo para aceitar a negociação.

Imóveis com muitas unidades

Mesmo que uma unidade seja desocupada, ainda há receita dos demais moradores, então a necessidade de conceder redução por causa de um único apartamento tende a ser baixa.

Imóveis administrados por imobiliárias

As administradoras, para manter a equidade com outros moradores, na maioria dos casos têm dificuldade para tratar reduções individuais.Imóveis geridos diretamente por proprietários individuais costumam oferecer mais margem para negociação.

Para gestão de custos e receitas na locação, consulte tambémPor que a definição do aluguel influencia o preço de venda.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. Onde está a base legal da taxa de renovação?

A Lei de Locação de Terras e Edificações não traz regra específica, mas a jurisprudência da Suprema Corte reconhece sua validade “quando o contrato a prevê e o valor é razoável”.

Q2. Se a taxa de renovação estiver prevista no contrato, posso recusá-la?

Se os critérios da Suprema Corte forem atendidos, há obrigação de pagamento. Ainda assim, é possível negociar a redução do valor.

Q3. Quais regiões normalmente não cobram taxa de renovação?

Em Osaka, Nagoya, Hokkaido e na região de Kyushu, é comum que a taxa de renovação não seja prevista. Em Kanto e Kyoto, há muitos casos em que ela é cobrada.

Q4. O que fazer se a negociação para reduzir a taxa de renovação não der certo?

Mostrar a faixa de aluguel de imóveis comparáveis na região e dizer que “mudar também é uma opção” pode abrir espaço para uma nova negociação.

Q5. É possível pedir redução do aluguel em vez de pagar a taxa de renovação?

Em alguns casos, sim. A abordagem de negociar “eu pago a taxa de renovação, mas gostaria de reduzir o aluguel mensal em X ienes” também pode ser eficaz.