租賃物件續約時，總會提到「續約費」。準確理解這筆費用是否一定要支付、是否可以協商，對租賃經營者與從事管理實務的人來說，都是重要知識。本文將說明續約費的法律依據、地區差異與協商方法。
什麼是續約費？為什麼不同地區會有差異？
續約費是承租人在更新租賃契約時，支付給房東的一種酬謝性費用。在關東地區，通常每兩年會發生一次，但在大阪、名古屋、北海道與九州，很多物件並未設定這項費用，而且在京都，有時金額會高達相當於2至3個月房租。是否收取續約費，在不同地區與不同物件之間差異很大，業界通常將其視為「壓低每月租金的一種機制」。
有義務支付續約費嗎？整理法律依據
《借地借家法》並沒有關於續約費的規定。然而，日本最高法院認可在滿足一定條件時，續約費具有法律效力。產生支付義務的條件有以下兩點。
- 與月租相比，金額屬於合理範圍
- 租賃契約書中載明了續約費相關內容
若同時滿足這兩個條件，就有支付義務。反之，如果契約書中沒有記載，收費本身的正當性就會受到質疑。
如何提高續約費降價協商的成功率？
協商模式1：表明自己正在猶豫是搬家還是續約
較有效的說法是：「因為收入減少，房租負擔變重，我正在考慮搬到更便宜的物件。」對房東而言，空置代表收益歸零，因此以小幅降價換取繼續入住，往往比出現空置更有利。
協商模式2：提出具體金額
「如果能把續約費調整為XX日圓，我就續約」透過提出具體數字，協商通常會更順利。將溝通設定為條件提案，而不是情緒訴求，也會讓房東更容易判斷。
哪些情況下續約費協商會比較困難？
在以下物件與情況下，降價協商通常較難通過。
熱門地段的物件
如果沒有空置風險，房東就沒有動機接受協商。
戶數較多的物件
即使有一戶退租，房東仍可從其他住戶取得收入，因此僅因一戶而降價的必要性通常較低。
由不動產公司管理的物件
管理公司為了維持與其他住戶之間的公平性，多數情況下都難以對個別住戶單獨降價。相較之下，由個人房東直接管理的物件更容易產生協商空間。
關於租賃經營的成本與收益管理，也可參考租金設定為何會影響出售價格。
常見問題（FAQ）
Q1. 續約費的法律依據在哪裡？
《借地借家法》雖然沒有相關規定，但依據最高法院判例，「契約書中有記載且金額合理的情況下」，其效力會被認可。
Q2. 如果契約書中寫明了續約費，可以拒絕支付嗎？
如果符合最高法院的判斷標準，就有支付義務。不過，仍然可以就金額調降進行協商。
Q3. 哪些地區通常沒有續約費？
在大阪、名古屋、北海道與九州地區，很多情況下不會設定續約費。關東與京都則較為常見。
Q4. 如果續約費降價協商失敗了，該怎麼辦？
可以提出周邊同等條件物件的租金行情，並表明「搬家也是選項之一」，有時能為再次協商創造空間。
Q5. 可以不談續約費，改為要求調降房租嗎？
有些情況下可以。採用「續約費可以支付，但希望每月房租下調X日圓」的協商方式，也可能有效。
