Lassen sich Verlängerungsgebühren bei Mietverträgen verhandeln?

Über die „Verlängerungsgebühr“ wird bei der Verlängerung eines Mietvertrags fast immer gesprochen. Genau zu verstehen, ob sie gezahlt werden muss und ob darüber verhandelt werden kann, ist sowohl für Vermieter von Mietobjekten als auch für die Verwaltungspraxis wichtiges Wissen. In diesem Artikel erläutern wir die rechtliche Grundlage, regionale Unterschiede und Verhandlungsstrategien rund um die Verlängerungsgebühr.

Was ist eine Verlängerungsgebühr und warum gibt es regionale Unterschiede?

Die Verlängerungsgebühr ist eine gratifikationsähnliche Zahlung, die der Mieter bei der Verlängerung des Mietvertrags an den Vermieter leistet. Im Großraum Kanto fällt sie in der Regel alle zwei Jahre an. In Osaka, Nagoya, Hokkaido und Kyushu gibt es jedoch viele Objekte ohne eine solche Regelung, und in Kyoto kann sie in manchen Fällen zwei bis drei Monatsmieten betragen. Ob eine Verlängerungsgebühr erhoben wird, unterscheidet sich stark je nach Region und Objekt. In der Branche wird sie als „Mechanismus zur Begrenzung der laufenden Monatsmiete“ verstanden.

Besteht eine Pflicht zur Zahlung der Verlängerungsgebühr? Einordnung der rechtlichen Grundlage

Das japanische Mietrecht für Grundstücke und Gebäude enthält keine Regelung zur Verlängerungsgebühr. Allerdings hat der Oberste Gerichtshof Verlängerungsgebühren unter bestimmten Voraussetzungen als wirksam anerkannt. Eine Zahlungspflicht entsteht unter den folgenden beiden Bedingungen.

1. Wenn der Betrag im Verhältnis zur monatlichen Miete angemessen ist
2. Wenn der Mietvertrag eine Regelung zur Verlängerungsgebühr enthält

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, besteht eine Zahlungspflicht. Fehlt dagegen eine entsprechende Klausel im Vertrag, ist bereits die Berechtigung der Forderung fraglich.

Wie gelingt die Verhandlung über eine Senkung der Verlängerungsgebühr?

Verhandlungsmuster 1: Mitteilen, dass man zwischen Umzug und Verlängerung schwankt

Wirksam ist die Aussage: „Mein Einkommen ist gesunken, die Mietbelastung ist hoch, und ich prüfe deshalb einen Umzug in eine günstigere Wohnung.“ Für den Vermieter bedeutet Leerstand null Einnahmen. Daher kann es vorteilhafter sein, den Mieter mit einer moderaten Reduzierung im Objekt zu halten.

Verhandlungsmuster 2: Einen konkreten Betrag nennen

Mit der Aussage „Wenn Sie die Verlängerungsgebühr auf xx Yen festsetzen, verlängere ich den Vertrag“ wird die Verhandlung durch die Nennung einer konkreten Zahl oft deutlich reibungsloser. Wenn die Diskussion nicht emotional, sondern als klare Bedingung geführt wird, kann auch der Vermieter leichter eine Entscheidung treffen.

In welchen Fällen ist die Verhandlung über die Verlängerungsgebühr schwierig?

Bei den folgenden Objekten und Situationen ist es schwierig, eine Reduzierung durchzusetzen.

Objekte in begehrten Lagen

Wenn kaum das Risiko von Leerstand besteht, hat der Vermieter wenig Motivation, auf Verhandlungen einzugehen.

Objekte mit vielen Einheiten

Selbst wenn ein Zimmer frei wird, bestehen weiterhin Einnahmen aus anderen Mietern, sodass die Notwendigkeit gering ist, wegen einer einzelnen Einheit einer Reduzierung zuzustimmen.

Von Immobiliengesellschaften verwaltete Objekte

Verwaltungsgesellschaften können individuelle Nachlässe in den meisten Fällen nur schwer gewähren, weil sie die Gleichbehandlung anderer Mieter wahren müssen. Bei Objekten, die direkt von privaten Eigentümern verwaltet werden, gibt es häufig eher Verhandlungsspielraum.

Zur Kosten- und Ertragssteuerung in der Mietverwaltung siehe auch Warum die Mietpreisfestsetzung den Verkaufspreis beeinflusst.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q1. Wo liegt die rechtliche Grundlage für die Verlängerungsgebühr?

Im japanischen Mietrecht für Grundstücke und Gebäude gibt es keine ausdrückliche Regelung. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist sie jedoch wirksam, wenn sie im Vertrag festgehalten ist und der Betrag angemessen ist.

Q2. Kann ich die Zahlung verweigern, wenn die Verlängerungsgebühr im Vertrag steht?

Wenn die Voraussetzungen des Obersten Gerichtshofs erfüllt sind, besteht eine Zahlungspflicht. Eine Verhandlung über eine Reduzierung des Betrags ist jedoch möglich.

Q3. In welchen Regionen gibt es in der Regel keine Verlängerungsgebühr?

In Osaka, Nagoya, Hokkaido und der Region Kyushu wird eine Verlängerungsgebühr häufig nicht festgelegt. In Kanto und Kyoto gibt es dagegen viele Fälle mit einer solchen Regelung.

Q4. Was sollte ich tun, wenn die Verhandlung über eine Senkung der Verlängerungsgebühr scheitert?

Wenn Sie die Mietpreisspanne vergleichbarer Objekte in der Umgebung aufzeigen und mitteilen, dass auch ein Umzug eine Option ist, kann Spielraum für eine erneute Verhandlung entstehen.

Q5. Kann ich statt der Verlängerungsgebühr um eine Senkung der Miete bitten?

Das ist in manchen Fällen möglich. Auch eine Verhandlungsstrategie wie „Ich zahle die Verlängerungsgebühr, möchte aber die monatliche Miete um xx Yen senken“ kann wirksam sein.