Ao pesquisar a compra e venda de terrenos, dois termos sempre aparecem: "preco oficial divulgado" e "preco de mercado real". Compreender corretamente a diferenca entre esses dois valores ajuda a identificar o preco adequado nas transacoes de terrenos e a aumentar a precisao das decisoes de investimento. Neste artigo, explicamos de forma sistematica a definicao, os metodos de calculo e as formas de consulta de cada preco.
O que e o preco oficial divulgado?
O preco oficial divulgado e o preco padrao do terreno publicado anualmente pelo comite de avaliacao fundiaria do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao. Tambem chamado de "preco normal", ele se refere ao preco adequado que seria formado em uma transacao comum, sem circunstancias especiais, como urgencia excessiva para vender ou comprar. Com base na Lei de Publicacao do Preco da Terra, os precos referentes a cerca de 23.000 pontos padrao em todo o pais, na data-base de 1 de janeiro de cada ano, sao divulgados em marco. Ele tambem e utilizado em conjunto com o preco de referencia da pesquisa de valor da terra, realizada complementarmente pelas prefeituras.
O que e o preco de mercado real?
O preco de mercado real e o valor efetivamente fechado em uma transacao imobiliaria, ou o valor cuja concretizacao e considerada provavel. Como varia conforme a oferta e a demanda do terreno, as condicoes de localizacao e as circunstancias do vendedor e do comprador, ele pode ser diferente em cada negociacao, mesmo dentro da mesma area. Os precos de mercado reais do passado sao divulgados no "土地総合情報システム" do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao.
Qual e a relacao entre o preco oficial divulgado e o preco de mercado real? Como calcular?
Em geral, considera-se que o preco de mercado real corresponde a cerca de 1,1 a 1,2 vez o preco oficial divulgado. Por isso, o valor de referencia pode ser estimado com a formula a seguir.
- Referencia de preco de mercado real = preco oficial divulgado x area x 1,1 (ou 1,2)
No entanto, isso e apenas um valor de referencia, e pode haver grande divergencia dependendo da area e de fatores individuais.
Quatro formas de consultar o preco de mercado real
Usar o 土地総合情報システム
No "土地総合情報システム" do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao, e possivel verificar resultados de transacoes passadas em formato de mapa e lista. Tambem e possivel visualizar em lista dados como area do terreno, formato e distancia ate a estacao mais proxima, o que o torna uma base util para decisoes de investimento.
Estimar a partir do valor de avaliacao do imposto sobre ativos fixos
O valor de avaliacao do imposto sobre ativos fixos tem como referencia cerca de 70% do preco oficial divulgado. O valor de referencia do preco de mercado real pode ser calculado pela formula abaixo.
- Valor de avaliacao do imposto sobre ativos fixos ÷ 0,7 x 1,1 = referencia de preco de mercado real
Calcular a partir do preco oficial divulgado e do preco de referencia
No "標準値・基準値検索システム" do Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao, consulte o preco oficial divulgado da area (por 1 metro quadrado) e calcule a referencia com a formula a seguir.
- Preco oficial divulgado x area x 1,1 = referencia de preco de mercado real
Calcular a partir do valor da via
Consulte o valor da via no "路線価図・評価倍率表" da Agencia Nacional de Tributacao e utilize a formula abaixo. O valor da via corresponde a cerca de 80% do preco oficial divulgado.
- Valor da via x area ÷ 0,8 x 1,1 = referencia de preco de mercado real
Pontos de divergencia de preco que o investidor deve conhecer
A taxa de divergencia entre o preco oficial divulgado e o preco de mercado real e um indicador importante que reflete o grau de popularidade da area e a tendencia de oferta e demanda. Em areas centrais muito procuradas, ha casos em que o preco de mercado real supera em mais de 1,5 vez o preco oficial divulgado, enquanto em regioes do interior ele pode ficar abaixo do preco oficial divulgado. Para decidir sobre investimentos, e indispensavel nao depender de um unico indicador de preco, mas realizar uma avaliacao abrangente combinando varios metodos de consulta.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual dos dois representa com mais precisao o valor do terreno: o preco oficial divulgado ou o preco de mercado real?
A. Isso depende da finalidade. O preco oficial divulgado e um preco de referencia definido pelo governo e tem alta objetividade, mas nas transacoes reais o preco efetivamente fechado e o preco de mercado real. Para decisoes de investimento e venda, e importante consultar ambos.
Q. Entre as formas de consultar o preco de mercado real, qual tem maior confiabilidade?
A. Os dados de transacoes passadas do 土地総合情報システム permitem compreender o preco de mercado real mais proximo da situacao concreta. Ainda assim, recomendamos combinar varios metodos para refletir tambem as tendencias mais recentes do mercado.
Q. Existem casos em que o preco oficial divulgado supera o preco de mercado real?
A. Em regioes do interior ou areas com despovoamento, a queda da demanda pode fazer com que o preco de mercado real fique abaixo do preco oficial divulgado. Ao tomar uma decisao de investimento, verifique sempre os exemplos de transacoes locais.
Q. Qual e a diferenca entre o valor da via e o preco oficial divulgado?
A. O valor da via e o preco definido pela Agencia Nacional de Tributacao para o calculo do imposto sobre heranca e do imposto sobre doacao, e fica em torno de 80% do preco oficial divulgado. O preco oficial divulgado e definido pelo Ministerio da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japao como um indicador de transacao.
Q. Qual formula de referencia para o preco de mercado real tende a refletir melhor a realidade?
A. Isso varia conforme a area, mas, na pratica, costuma-se considerar mais confiavel combinar a verificacao pela formula "Valor de avaliacao do imposto sobre ativos fixos ÷ 0,7 x 1,1" com os exemplos de transacoes do "土地総合情報システム".
