A Lei sobre Atividades Conjuntas Específicas Imobiliárias (Real Estate Specified Joint Business Act) é uma lei destinada à proteção de investidores na inversão imobiliária. Por meio de produtos imobiliários fracionados, ela cria um ambiente em que mesmo investidores comuns podem participar do investimento imobiliário com baixos valores. Este artigo explica a origem da lei, as características do negócio e os três tipos de investimento.
Que tipo de lei é a Lei sobre Atividades Conjuntas Específicas Imobiliárias?
Trata-se de uma lei destinada a proteger investidores nas operações com produtos imobiliários fracionados. Foi instituída em resposta ao colapso da bolha em 1991, quando a falência de operadores com bases de gestão frágeis causou prejuízos a muitos investidores.
Com essa lei, apenas operadores autorizados pelo Ministro do Território ou pelo governador da prefeitura podem conduzir essa atividade, o que reduz substancialmente o risco de prejuízos para os investidores. Sucessivas reformas baixaram as barreiras de entrada, e também se espera contribuição para a revitalização regional.
Quais as características desse negócio?
- Acessível mesmo a iniciantes: a fracionalização permite investir com pequenos valores; até imóveis de alto valor ficam acessíveis a investidores comuns
- Gestão delegada a profissionais: captação de inquilinos, cobrança de aluguéis etc. ficam a cargo do operador. O investidor apenas aporta capital e recebe distribuições
- Sem necessidade de manutenção do imóvel: como não se possui imóvel físico, não há ônus de manutenção
Quais as diferenças entre os 3 tipos de investimento?
Tipo sociedade em conta de participação (Tokumei Kumiai)
O operador conduz o negócio imobiliário; o investidor apenas aporta dinheiro. A partir de algumas dezenas de milhares de ienes por cota, com possibilidade de gestão de curto prazo, é o tipo mais indicado para iniciantes.
Tipo associação voluntária (Nin'i Kumiai)
Vários investidores conduzem o negócio em conjunto. Além de aportes em dinheiro, são possíveis aportes em espécie e de trabalho. Frequentemente utilizado para reduzir o valor de avaliação para fins do imposto sobre herança, com cotas de cerca de 1 milhão de ienes e prazo de gestão de cerca de 10 anos como padrão.
Tipo locação (Chintaishaku)
O operador opera, por meio de contrato de locação, um imóvel adquirido em conjunto pelos investidores. Muito menos comum que os anteriores, não constitui uma opção habitual.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual a diferença em relação aos REITs?
Os REITs são produtos financeiros negociados em bolsa; esta atividade é um aporte direto em um projeto imobiliário específico. A liquidez é maior nos REITs, mas aqui é possível decidir o investimento imóvel por imóvel.
P. Existe garantia do principal?
Não há. Pela flutuação do mercado imobiliário ou pela situação do operador, há risco de perda do principal. Verifique a obtenção de autorização e o histórico do operador.
P. Como verificar quais operadores possuem autorização?
A lista de operadores autorizados é publicada no site do Ministério do Território. Consulte-a sempre antes de investir.
