قانون الأنشطة المشتركة المحددة العقارية (Real Estate Specified Joint Business Act) قانون يهدف إلى حماية المستثمرين في الاستثمار العقاري. ومن خلال منتجات الاستثمار العقاري المُجزّأة، يُهيّئ بيئة تتيح حتى لعامة المستثمرين الدخول إلى الاستثمار العقاري بمبالغ صغيرة. يشرح هذا المقال نشأة القانون وخصائص العمل وأنواع الاستثمار الثلاثة.
ما طبيعة قانون الأنشطة المشتركة المحددة العقارية؟
هو قانون لحماية المستثمرين في تداول المنتجات العقارية المُجزّأة. صدر إثر أزمة انفجار فقاعة عام 1991، حين أدّى إفلاس مشغّلين هشّي القاعدة الإدارية إلى تكبّد كثير من المستثمرين خسائر.
بفضل هذا القانون، أصبح يحق فقط للمشغّلين المرخّص لهم من قِبَل وزير الأرض والبنية التحتية أو حاكم المحافظة إدارة الأنشطة المشتركة المحددة العقارية، مما يقلّص بشكل كبير مخاطر خسارة المستثمرين. ومع تكرار التعديلات التشريعية انخفضت عتبة الدخول، ويُتوقّع أن يسهم في تنشيط المناطق المحلية أيضاً.
ما خصائص الأنشطة المشتركة المحددة العقارية؟
- سهلة الدخول حتى للمبتدئين: تجزئة العقار تتيح الاستثمار بمبالغ صغيرة. ويمكن لعامة المستثمرين الوصول حتى للعقارات ذات القيمة العالية
- التشغيل يُترك للمتخصصين: البحث عن المستأجرين وتحصيل الإيجار وغيرها يقوم بها المشغّل بالكامل. يكتفي المستثمر بالاكتتاب ويستلم التوزيعات
- لا حاجة لصيانة العقار: لا يمتلك المستثمر العقار الفعلي، فلا عبء صيانة عليه
ما الفرق بين أنواع الاستثمار الثلاثة؟
نوع الشركة الخاصة (Tokumei Kumiai)
المشغّل هو الفاعل في النشاط العقاري، والمستثمر يكتتب نقداً فقط. الاكتتاب يبدأ من بضع عشرات الآلاف من الين، مع إمكانية التشغيل قصير الأمد، وهو النوع الأنسب للمبتدئين.
نوع الشراكة الاختيارية (Nin'i Kumiai)
نوع يقوم فيه عدة مستثمرين بإدارة النشاط بشكل مشترك. علاوة على الاكتتاب النقدي، يمكن الاكتتاب العيني والاكتتاب بالعمل. كثيراً ما يُستخدم لخفض القيمة التقييمية لأغراض ضريبة الإرث، والمعتاد قيمة الحصة نحو مليون ين ومدة التشغيل نحو 10 سنوات.
نوع التأجير (Chintaishaku)
نوع يقوم فيه المشغّل بتشغيل عقار اشتراه المستثمرون باكتتاب مشترك بموجب عقد تأجير. عدد حالاته أقل من النوعين السابقين، فلا يكاد يكون خياراً شائعاً.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما الفرق بين الأنشطة المشتركة المحددة العقارية وREIT؟
REIT منتج مالي يُتداول في بورصة الأوراق المالية، في حين أن الأنشطة المشتركة المحددة العقارية اكتتاب مباشر في مشروع عقاري بعينه. السيولة أعلى في REIT، لكن إمكانية اتخاذ قرار استثماري على مستوى عقار محدد هي ميزة الأنشطة المشتركة المحددة العقارية.
س. هل يوجد ضمان لرأس المال؟
لا يوجد ضمان لرأس المال. توجد مخاطر خسارة جزء من رأس المال بسبب تقلبات سوق العقارات أو الوضع الإداري للمشغّل. تحقّق من حصول المشغّل على الترخيص ومن سجلّه قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
س. كيف يمكن التحقق من المشغّلين الحاصلين على ترخيص بموجب قانون الأنشطة المشتركة المحددة العقارية؟
تُنشَر قائمة بالمشغّلين المرخّص لهم على الموقع الإلكتروني لوزارة الأرض والبنية التحتية. تأكّد منها قبل الاستثمار حتماً.
