La Ley de Actividades Conjuntas Específicas Inmobiliarias (Real Estate Specified Joint Business Act) es una ley destinada a la protección de inversores en la inversión inmobiliaria. A través de productos inmobiliarios fraccionados, ofrece un marco que permite a inversores particulares acceder a la inversión inmobiliaria con importes reducidos. Este artículo explica el origen de la ley, las características del negocio y los tres tipos de inversión.
¿Qué tipo de ley es la Ley de Actividades Conjuntas Específicas Inmobiliarias?
Se trata de una ley destinada a proteger a los inversores en la negociación de productos inmobiliarios fraccionados. Fue promulgada a raíz del estallido de la burbuja en 1991, cuando la quiebra de operadores con bases de gestión frágiles causó pérdidas a muchos inversores.
Con esta ley, solo los operadores autorizados por el Ministro de Territorio o por el gobernador de la prefectura pueden operar este tipo de actividad, lo que reduce significativamente el riesgo de pérdidas para los inversores. Las sucesivas reformas han reducido las barreras de entrada y se espera también una contribución a la revitalización regional.
¿Qué características tiene esta actividad?
- Accesible incluso para principiantes: la fraccionalización permite invertir con importes reducidos. Incluso bienes de alto valor son accesibles para inversores particulares
- Gestión a cargo de profesionales: el operador se encarga de la búsqueda de inquilinos, cobro de rentas, etc. El inversor solo aporta capital y recibe distribuciones
- No requiere mantenimiento de inmuebles: al no poseer un inmueble físico, no hay carga de mantenimiento
¿Qué diferencias tienen los 3 tipos de inversión?
Tipo sociedad anónima en comandita (Tokumei Kumiai)
El operador es protagonista de la actividad inmobiliaria; el inversor solo aporta dinero. Desde decenas de miles de yenes por participación, con posibilidad de gestión a corto plazo, es el tipo más adecuado para principiantes.
Tipo asociación voluntaria (Nin'i Kumiai)
Tipo en el que varios inversores realizan la actividad conjuntamente. Además del aporte dinerario, son posibles aportes en especie y de trabajo. Suele utilizarse para reducir el valor de evaluación a efectos del impuesto de sucesiones; lo habitual son participaciones de unos 1 millón de yenes y un plazo de gestión de unos 10 años.
Tipo arrendamiento (Chintaishaku)
El operador opera, mediante un contrato de arrendamiento, un bien adquirido conjuntamente por los inversores. Bastante menos frecuente que los anteriores, no es una opción habitual.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es la diferencia con un REIT?
Los REIT son productos financieros cotizados en bolsa; esta actividad es un aporte directo a un proyecto inmobiliario específico. La liquidez es mayor en los REIT, pero esta actividad permite decidir la inversión por cada inmueble.
P. ¿Hay garantía del capital?
No la hay. Por la fluctuación del mercado inmobiliario o la situación del operador, existe riesgo de minusvalía. Verifique el estado de autorización y los antecedentes del operador.
P. ¿Cómo verificar los operadores autorizados?
La lista de operadores autorizados se publica en la página del Ministerio de Territorio. Consúltela siempre antes de invertir.
