Os produtos de investimento imobiliario fracionado permitem investir em imoveis de alta qualidade a partir de pequenas quantias, geralmente entre algumas dezenas de milhares de ienes e cerca de 1 milhao de ienes por unidade, e nos ultimos anos tem crescido o interesse neles como medida de planejamento sucessorio. Neste artigo, explicamos sua estrutura, tipos, vantagens, desvantagens e diferencas em relacao a outros investimentos imobiliarios.
Que tipo de investimento e um produto imobiliario fracionado?
Um produto imobiliario fracionado e um investimento no qual varios investidores aportam pequenas quantias para comprar e operar um imovel em conjunto. Apenas operadores autorizados pelo governador da respectiva prefeitura podem oferecer esse tipo de produto. Existem duas formas contratuais: o "modelo de sociedade anonima" e o "modelo de associacao voluntaria".
- Modelo de sociedade anonima: contrato celebrado individualmente entre o operador e o investidor
- Modelo de associacao voluntaria: contrato no qual varios investidores compram conjuntamente e distribuem os rendimentos de acordo com a participacao de cada um (eficaz para o planejamento do imposto sobre heranca)
Em que ele difere de outros investimentos imobiliarios?
Diferenca em relacao ao investimento imobiliario direto
O investimento imobiliario direto exige capital de alguns milhoes a centenas de milhoes de ienes, mas oferece maior liberdade e possibilita buscar a maximizacao do retorno. Os produtos fracionados, embora possam ser iniciados com pouco capital, nao permitem decisoes individuais de gestao.
Diferenca em relacao ao REIT (fundo de investimento imobiliario)
O REIT se destaca pela alta liquidez, pois pode ser negociado em bolsa, mas sua variacao de preco tende a ser maior. Ja os produtos imobiliarios fracionados, por serem investimentos diretos em imoveis fisicos, tendem a ter maior estabilidade de preco, embora tenham menor liquidez.
Quais sao as vantagens dos produtos imobiliarios fracionados?
- Investimento possivel com pouco capital: como e possivel comecar mesmo com cerca de 1 milhao de ienes, torna-se mais facil diversificar riscos
- Acesso a imoveis bem localizados e de alta rentabilidade: e possivel investir em imoveis de qualidade em areas centrais, dificilmente acessiveis para compra individual
- Nao exige gestao nem operacao: a administracao do imovel, a captacao de inquilinos e os procedimentos contratuais sao integralmente conduzidos pela empresa gestora
- Eficaz para o planejamento do imposto sobre heranca: no modelo de associacao voluntaria, o valor de avaliacao para fins sucessorios pode ficar abaixo do valor de mercado, gerando efeito de compressao patrimonial
Quais sao as desvantagens dos produtos imobiliarios fracionados?
- Poucas opcoes disponiveis: por ainda ser um produto de investimento relativamente novo, o numero de produtos e de operadores e limitado
- Nao ha garantia de principal nem de rendimento: em caso de vacancia prolongada ou queda no valor do imovel, ha risco de perda de capital
- Financiamento nao disponivel: como o investimento exige recursos proprios, ha limites para a captacao de capital
- Sem liberdade de gestao: nao e possivel decidir por conta propria sobre reforma do imovel, momento de venda e outros pontos de administracao
Os produtos imobiliarios fracionados sao realmente eficazes para o planejamento do imposto sobre heranca?
Ao converter o patrimonio sucessorio em imovel, o valor de avaliacao para o imposto sobre heranca e reduzido para cerca de 80% do valor de mercado. Em especial, no caso dos produtos fracionados do modelo de associacao voluntaria, ha casos em que o valor de avaliacao pode ficar ainda mais baixo, permitindo reduzir a carga tributaria em comparacao com a manutencao em caixa ou depositos. Como os rendimentos podem ser recebidos na forma de distribuicoes, tambem se pode esperar efeito como renda passiva.
O uso de produtos imobiliarios fracionados exige coordenacao estreita com um contador tributario. Considere essa alternativa somente apos adquirir de forma estruturada conhecimentos fiscais e juridicos sobre investimento imobiliario. Alem disso, utilizar uma segunda opiniao para decisao de investimento tambem ajuda a reduzir riscos.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual e o valor minimo de investimento em produtos imobiliarios fracionados?
Isso varia de acordo com o produto, mas em geral e possivel investir a partir de cerca de 10 mil a 1 milhao de ienes por unidade.
Q. Qual costuma ser o prazo de operacao dos produtos imobiliarios fracionados?
Isso varia conforme o produto, mas muitos estabelecem um periodo de operacao de aproximadamente 3 a 10 anos. Quanto a possibilidade de rescisao antecipada, verifique as condicoes contratuais de cada produto.
Q. Qual e a relacao concreta entre produtos imobiliarios fracionados e o planejamento do imposto sobre heranca?
No modelo de associacao voluntaria, o imovel aportado pode ser avaliado como patrimonio sucessorio segundo os criterios de avaliacao imobiliaria (valor de referencia viaria e base do imposto sobre ativos fixos), fazendo com que o valor de avaliacao fique abaixo do valor de mercado. Com isso, a base tributavel do imposto sobre heranca e reduzida.
Q. Como devo administrar os riscos dos produtos imobiliarios fracionados?
E eficaz diversificar entre varios imoveis e regioes, escolher produtos de operadores autorizados e confiaveis e consultar um contador tributario ou planejador financeiro.
