Auf dem Immobilieninvestmentmarkt in Osaka wächst das Interesse an Renovierungsinvestments. Während die Preise für Neubauobjekte weiter steigen, ist ein Renovierungsinvestment, bei dem Bestandsimmobilien durch neue Wertschöpfung ertragsstark positioniert werden, gerade im Raum Osaka eine besonders wirksame Strategie. In diesem Artikel erläutern wir vier Gründe, warum Renovierungsinvestments in Osaka derzeit im Fokus stehen, sowie eine Marktanalyse.
Was ist ein Renovierungsinvestment?
Ein Renovierungsinvestment bedeutet, eine Bestandsimmobilie zu renovieren und damit als Anlageimmobilie Erträge zu erzielen. Anders als bei einer „Reform“, bei der Ausstattungen erneuert und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, schafft eine Renovierung durch Grundrissänderungen und die Neugestaltung des Raums einen neuen Wert für die Immobilie.
Klare Differenzierung gegenüber anderen Objekten
Da Renovierungsinvestments ein eigenständiges Design und ein besonderes Wohnumfeld bieten können, lassen sie sich klar von üblichen Mietobjekten in der Umgebung abheben und ermöglichen eher höhere Mieten sowie niedrigere Leerstandsquoten.
Bestandsimmobilien in guten Lagen auswählbar
Da bebaubare Grundstücke für Neubauten begrenzt sind, lässt sich durch die Renovierung von Bestandsimmobilien in guten Lagen sowohl ein Standortvorteil als auch Immobilienwert sichern.
Vier Gründe, warum Renovierungsinvestments in Osaka im Fokus stehen
Grund 1: Geringere Anfangskosten als bei Neubauobjekten
In Osaka steigen die Preise für neue Eigentumswohnungen weiter an. Mit einem Renovierungsinvestment kann die Investition bereits mit Anfangskosten von etwa 50 bis 60 % eines Neubaus gestartet werden, wodurch sich die Amortisation beschleunigt und eine hohe Rendite erwarten lässt.
Grund 2: Wohnattraktive Gebiete dehnen sich in die Vororte aus
In den Vororten von Osaka gibt es viele Gebiete, die bei jungen Familien und Alleinstehenden beliebt sind. Bezirke wie Nishi-ku (praktisch für Einkäufe und Pendeln), Naniwa-ku (günstigere Bodenpreise und viele Einzimmerwohnungen) und Tennoji-ku (beliebt bei jüngeren Generationen) zählen zu den Gebieten mit hoher Nachfrage nach differenzierten renovierten Mietobjekten.
Grund 3: Die Bodenpreise in der Präfektur Osaka steigen stärker als der Landesdurchschnitt
Die Veränderungsrate der Bodenpreise in der Präfektur Osaka liegt mit +2,08 % (veröffentlichte Preise im Jahr Reiwa 2) über dem Landesdurchschnitt von +1,4 %. Besonders gewerbliche Flächen verzeichnen mit +6,9 % einen stärkeren Anstieg als Tokio. In einem Umfeld weiter steigender Bodenpreise sind Bestandsimmobilien selbst bei gleichen Rahmenbedingungen kosteneffizienter.
Grund 4: In den Gebieten Kita und Minami sind die Immobilienpreise hoch und die Investitionseffizienz gut
Umeda (Kita), Shinsaibashi und Namba (Minami) sind die belebtesten Geschäftsviertel in Osaka. In diesen gefragten Lagen lassen sich bei renovierten Objekten die Anfangsinvestitionen stärker senken als bei Neubauten, wodurch sich die Kosten schneller zurückführen lassen.
Erfolgsfaktoren für Renovierungsinvestments in Osaka
- Regionale Eigenschaften verstehen: Die Zielgruppen der Mieter je Gebiet analysieren (Singlehaushalte oder Familien)
- Grundriss und Design passend zur Nachfrage: Die Renovierungsinhalte auf die Nachfrage im jeweiligen Gebiet abstimmen
- Wirtschaftlichkeit simulieren: Die Rendite auf Basis von Renovierungskosten, erwarteter Miete und Leerstandsquote präzise berechnen
- Exit-Strategie festlegen: Einen mittel- bis langfristigen Investitionsplan inklusive Verkaufspreisperspektive aufstellen
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welcher Renditewert ist bei Renovierungsinvestments ein realistischer Richtwert?
In Osaka variiert dies je nach Lage und Größe der Immobilie, realistisch ist jedoch eine Bruttorendite von etwa 6 bis 10 %. Damit ist häufig eine höhere Rendite als bei Neubauinvestments zu erwarten.
F. Mit welchen Renovierungskosten sollte man rechnen?
Bei Einzimmerwohnungen bis etwa 1LDK gilt für eine Komplettsanierung ein Richtwert von rund 3 bis 6 Millionen Yen. Je nach Bauumfang und Ausstattung kann dies deutlich variieren.
F. Welche Gebiete in Osaka eignen sich für Renovierungsinvestments?
Für Singlehaushalte sind Naniwa-ku und Tennoji-ku beliebt, für Familien vor allem die Gegenden rund um Nishi-ku und Kita-ku. Entscheidend ist die Wahl eines Gebiets mit starker Mietnachfrage.
F. Was ist für Investments vorteilhafter: renovierte Objekte oder Neubauten?
Da in Osaka die Preise für Neubauobjekte deutlich steigen, sind renovierte Objekte vorteilhaft, wenn die Anfangskosten begrenzt werden sollen. Voraussetzung ist jedoch, Zustand und Lage der Immobilie sorgfältig zu prüfen.
F. Welche Risiken gibt es bei Renovierungsinvestments?
Zu den wesentlichen Risiken zählen unerwartete Reparaturkosten, Leerstandsrisiken nach der Renovierung und Risiken durch Bodenpreisschwankungen. Eine sorgfältige Vorprüfung und präzise Simulation sind daher entscheidend.
