A quitação do financiamento habitacional, ou o momento de avaliar a venda de um imóvel, inevitavelmente traz à tona o tema da "baixa da hipoteca". Se a hipoteca permanecer registrada na matrícula, isso pode gerar entraves para a venda do imóvel ou para a contratação de um novo financiamento. Neste artigo, organizamos, sob uma perspectiva prática do mercado imobiliário, por que a baixa da hipoteca é necessária, quais documentos devem ser preparados e como funciona o fluxo do procedimento.
Por que é necessário cancelar a hipoteca
Se a hipoteca permanecer, a venda tende a se tornar difícil
A hipoteca é um direito real que a instituição financeira registra sobre o imóvel como garantia do financiamento. Vender o imóvel ainda gravado com hipoteca é juridicamente possível, mas, como representa um risco relevante para o comprador, na prática quase nunca é aceito. Se você está considerando vender, é realista tratar a baixa da hipoteca como uma condição prévia.
Não é possível contratar um novo financiamento habitacional
Ao constituir uma nova hipoteca sobre o mesmo imóvel, a permanência da hipoteca anterior costuma dificultar a aprovação pela instituição financeira. Em casos de troca de imóvel ou refinanciamento, a baixa da hipoteca se torna, na prática, um pré-requisito.
Documentos necessários para a baixa da hipoteca
O pedido de registro da baixa da hipoteca exige diversos documentos. Na maioria dos casos, eles são emitidos pela instituição financeira e entregues em conjunto no momento da quitação.
Certificado de registro concluído ou informação de identificação registral
Trata-se do título emitido quando a hipoteca foi constituída, ou do aviso de identificação registral. Na maior parte dos casos, esses documentos ficam guardados pela instituição financeira e são devolvidos em conjunto na quitação.
Documento comprobatório da causa do registro (instrumento de liberação da hipoteca)
É o documento pelo qual a instituição financeira comprova a liberação da hipoteca. Pode ser emitido com denominações como "instrumento de liberação da hipoteca" ou "comprovante de quitação".
Procuração (comprovante de poderes de representação)
É o documento em que a instituição financeira delega ao proprietário a apresentação do pedido ao órgão de registro. O formato mais comum é o proprietário protocolar o pedido em nome da instituição financeira.
Certidão de qualificação da instituição financeira (certidão de registro comercial)
É a certidão registral da instituição financeira que figura como credora hipotecária. Normalmente, exige-se documento emitido há no máximo 3 meses.
Requerimento de registro
É o requerimento elaborado pelo próprio proprietário. O formulário pode ser baixado no site do órgão de registro competente.
Certidão de registro do imóvel
É a certidão registral do imóvel objeto da baixa. Para descrever corretamente os dados do bem, é prudente obter a certidão mais recente.
Fluxo da baixa da hipoteca
1. Receber o conjunto de documentos do banco
Depois de confirmada a quitação do financiamento habitacional, a instituição financeira envia ou entrega no balcão os documentos necessários para a baixa da hipoteca. Recomendamos conferir, no momento do recebimento, a quantidade e o tipo de cada documento.
2. Elaborar o requerimento de registro
Baixe o formulário de requerimento de registro no site do órgão de registro e preencha as informações necessárias.
3. Reunir todos os documentos necessários
Prepare os documentos recebidos da instituição financeira, o requerimento elaborado por você e o selo fiscal referente ao imposto de registro.
4. Protocolar no órgão de registro competente
O protocolo deve ser feito no órgão de registro competente para a localização do imóvel. Além do atendimento presencial, também costuma ser possível protocolar por correio ou por meio eletrônico. A conclusão normalmente leva de 1 a 2 semanas.
5. A opção de delegar tudo a um tabelião judicial
Também é possível contratar um tabelião judicial para cuidar de toda a etapa, desde a conferência dos documentos e elaboração do requerimento até o protocolo junto ao órgão de registro. O valor de referência dos honorários é de 10.000 a 20.000 ienes, sendo uma opção adequada para quem deseja evitar riscos de documentação incompleta ou exigências de correção.
Como a INA&Associates lida com isso na prática
Quando recebemos uma consulta sobre venda de imóvel, não é raro encontrarmos casos em que o proprietário pretende colocar o bem à venda sem ter concluído a baixa da hipoteca. Nós verificamos as informações registrais ainda antes da oferta e, se necessário, organizamos junto com o cliente as etapas para a baixa da hipoteca. Falhas no planejamento impactam diretamente a relação de confiança com o comprador.
Resumo
- Se a hipoteca permanecer registrada, a venda e a contratação de crédito adicional podem ser prejudicadas
- A maior parte dos documentos necessários é entregue pela instituição financeira no momento da quitação
- O formato mais comum é o proprietário protocolar o pedido no órgão de registro em nome da instituição financeira
- O imposto de registro é de 1.000 ienes por imóvel
- Se houver insegurança, contratar um tabelião judicial (honorários de 10.000 a 20.000 ienes) é uma alternativa prática
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Quanto tempo leva a baixa da hipoteca?
Da entrega dos documentos até a conclusão, o prazo costuma ser de 1 a 2 semanas. Se houver falhas na documentação, será necessário reapresentar, por isso é recomendável planejar com folga.
Q2. É possível fazer o procedimento mesmo muitos anos após a quitação?
Sim, mas a perda de documentos ou fusões entre instituições financeiras podem tornar o procedimento mais complexo. O ideal é tratar disso logo após a quitação.
Q3. Quanto custa contratar um tabelião judicial?
O valor de 10.000 a 20.000 ienes é uma referência comum. Se vários imóveis forem tratados em conjunto ou se o órgão de registro competente estiver em local distante, pode haver cobranças adicionais.
Q4. É possível avançar com a venda enquanto o procedimento de baixa da hipoteca está em andamento?
O mais recomendável é prosseguir com a oferta somente após a baixa estar concluída. Se as etapas forem conduzidas em paralelo, é indispensável alinhar o cronograma com o comprador e com a imobiliária intermediadora.
