Die Loeschung der Grundschuld bzw. Hypothek wird zwingend zum Thema, wenn ein Wohnungsbaudarlehen vollstaendig zurueckgezahlt wurde oder ein Immobilienverkauf geplant ist. Bleibt das Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen, kann das den Verkauf der Immobilie oder eine neue Finanzierung behindern. In diesem Beitrag ordnen wir aus der Praxis von Immobilientransaktionen ein, warum die Loeschung notwendig ist, welche Unterlagen vorzubereiten sind und wie der Ablauf aussieht.
Warum die Loeschung des Grundpfandrechts notwendig ist
Ein verbleibendes Grundpfandrecht erschwert den Verkauf
Das Grundpfandrecht ist ein Recht, das ein Finanzinstitut als Sicherheit fuer ein Darlehen auf einer Immobilie bestellt. Rechtlich ist ein Verkauf trotz eingetragenem Grundpfandrecht zwar moeglich, fuer den Kaeufer bedeutet dies jedoch ein erhebliches Risiko und wird in der Praxis nahezu nie akzeptiert. Wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, ist es realistisch, die Loeschung des Grundpfandrechts als Voraussetzung anzusehen.
Ein neues Wohnungsbaudarlehen laesst sich nicht aufnehmen
Soll auf derselben Immobilie ein neues Grundpfandrecht bestellt werden, ist eine positive Kreditpruefung durch das Finanzinstitut deutlich schwieriger, solange das bestehende Recht noch eingetragen ist. Wer einen Umzug mit Neuanschaffung oder eine Umschuldung plant, sollte die Loeschung daher als faktische Voraussetzung verstehen.
Erforderliche Unterlagen fuer die Loeschung des Grundpfandrechts
Fuer den Antrag auf Eintragung der Loeschung werden mehrere Unterlagen benoetigt. Die meisten davon werden vom Finanzinstitut ausgestellt und bei vollstaendiger Rueckzahlung gesammelt ausgehaendigt.
Eingetragene Urkunde oder Registrierungsidentifikationsinformationen
Dabei handelt es sich um die bei Bestellung des Grundpfandrechts ausgestellte Urkunde oder die Mitteilung ueber die Registrierungsidentifikationsinformationen. In den meisten Faellen werden diese Unterlagen vom Finanzinstitut verwahrt und bei vollstaendiger Rueckzahlung gesammelt zurueckgegeben.
Nachweis des Eintragungsgrundes (Loeschungsurkunde fuer das Grundpfandrecht)
Dies ist die Unterlage, mit der das Finanzinstitut die Freigabe des Grundpfandrechts bestaetigt. Sie wird unter Bezeichnungen wie "Loeschungsurkunde" oder "Tilgungsbescheinigung" ausgegeben.
Vollmacht (Nachweis der Vertretungsbefugnis)
Diese Unterlage bestaetigt, dass das Finanzinstitut den Eigentuemer mit der Antragstellung beim Rechtsamt beauftragt. Ueblich ist die Form, dass der Eigentuemer den Antrag anstelle des Finanzinstituts einreicht.
Nachweis der Rechtsfaehigkeit des Finanzinstituts (Registerauszug)
Hierbei handelt es sich um den Registerauszug des Finanzinstituts als Grundpfandglaeubiger. In der Regel wird ein Dokument verlangt, das innerhalb der letzten drei Monate ausgestellt wurde.
Eintragungsantrag
Dies ist der Antrag, den der Eigentuemer selbst erstellt. Das Formular kann auf der Website des Rechtsamts heruntergeladen werden.
Registerauszug zur Immobilie
Dies ist der Registerauszug der Immobilie, fuer die die Loeschung beantragt wird. Es ist sinnvoll, einen aktuellen Auszug zu beschaffen, damit die Objektdaten korrekt eingetragen werden.
Ablauf der Loeschung des Grundpfandrechts
1. Unterlagensatz von der Bank erhalten
Sobald die vollstaendige Rueckzahlung des Wohnungsbaudarlehens bestaetigt ist, sendet das Finanzinstitut die fuer die Loeschung erforderlichen Unterlagen per Post oder uebergibt sie am Schalter. Wir empfehlen, Anzahl und Art der Unterlagen direkt bei Erhalt an Ort und Stelle zu pruefen.
2. Eintragungsantrag erstellen
Laden Sie das Formular fuer den Eintragungsantrag von der Website des Rechtsamts herunter und tragen Sie die erforderlichen Angaben ein.
3. Alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen
Bereiten Sie die vom Finanzinstitut erhaltenen Unterlagen, den selbst erstellten Antrag sowie die Steuermarken fuer die Registrierungssteuer vor.
4. Beim zustaendigen Rechtsamt einreichen
Die Unterlagen werden beim fuer den Standort der Immobilie zustaendigen Rechtsamt eingereicht. Neben der persoenlichen Abgabe sind auch Postversand und Online-Antrag moeglich. Bis zum Abschluss dauert es in der Regel ein bis zwei Wochen.
5. Vollstaendige Beauftragung eines gerichtlichen Schreibers als Option
Es ist auch moeglich, einen gerichtlichen Schreiber mit dem gesamten Vorgang zu beauftragen, von der Pruefung der Unterlagen ueber die Erstellung des Antrags bis zur Einreichung beim Rechtsamt. Das Honorar liegt typischerweise bei 10.000 bis 20.000 Yen und eignet sich fuer Personen, die Risiken durch Unterlagenfehler oder Nachbesserungen vermeiden moechten.
Unser praktischer Umgang damit bei INA&Associates
Wenn wir zu einem Immobilienverkauf beraten, kommt es nicht selten vor, dass Eigentuemer mit der Vermarktung beginnen moechten, obwohl die Loeschung des Grundpfandrechts noch nicht abgeschlossen ist. Wir pruefen deshalb bereits vor Verkaufsstart die Registerinformationen und strukturieren bei Bedarf gemeinsam mit dem Kunden die Schritte fuer die Loeschung. Luecken im Ablauf stehen in direktem Zusammenhang mit dem Vertrauensverhaeltnis zum Kaeufer.
Zusammenfassung
- Bleibt das Grundpfandrecht bestehen, kann das Verkauf und zusaetzliche Finanzierung behindern
- Die meisten erforderlichen Unterlagen werden vom Finanzinstitut bei vollstaendiger Rueckzahlung ausgehaendigt
- Ueblich ist, dass der Eigentuemer den Antrag beim Rechtsamt stellvertretend fuer das Finanzinstitut einreicht
- Die Registrierungssteuer betraegt 1.000 Yen pro Immobilie
- Bei Unsicherheit ist die Beauftragung eines gerichtlichen Schreibers eine realistische Option (Honorar 10.000 bis 20.000 Yen)
Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wie lange dauert die Loeschung des Grundpfandrechts?
Von der Einreichung der Unterlagen bis zum Abschluss dauert es in der Regel etwa ein bis zwei Wochen. Wenn Unterlagen fehlen, ist eine erneute Einreichung erforderlich. Daher ist ein ausreichend grosszuegiger Zeitplan sinnvoll.
F2. Kann das Verfahren auch noch Jahre nach der vollstaendigen Rueckzahlung durchgefuehrt werden?
Ja, das ist moeglich. Allerdings kann das Verfahren durch verlorene Unterlagen oder Fusionen von Finanzinstituten komplizierter werden. Deshalb ist eine zeitnahe Erledigung nach der Rueckzahlung empfehlenswert.
F3. Wie hoch sind die Kosten fuer einen gerichtlichen Schreiber?
10.000 bis 20.000 Yen gelten als ueblicher Richtwert. Wenn mehrere Immobilien gemeinsam bearbeitet werden oder ein entferntes Rechtsamt zustaendig ist, koennen zusaetzliche Kosten anfallen.
F4. Ist es moeglich, den Verkauf waehrend des Loeschungsverfahrens voranzutreiben?
Es ist empfehlenswert, den Verkauf erst nach Abschluss der Loeschung zu starten. Wenn beides parallel vorangetrieben wird, ist eine abgestimmte Kommunikation mit Kaeufer und Makler unerlaesslich.
