La cancelacion de una hipoteca registral es un tramite que inevitablemente aparece cuando se termina de pagar un prestamo hipotecario o cuando se estudia la venta de un inmueble. Si la hipoteca registral sigue figurando en el registro, puede generar obstaculos para vender el inmueble o para obtener un nuevo financiamiento. En este articulo, organizamos desde una perspectiva practica del negocio inmobiliario por que es necesario cancelar la hipoteca, que documentos deben prepararse y cual es el flujo del procedimiento.
Por que es necesario cancelar la hipoteca registral
Si la hipoteca sigue inscrita, vender resulta dificil
La hipoteca es un derecho que una entidad financiera constituye sobre un inmueble como garantia de un prestamo. Vender un inmueble con una hipoteca inscrita sigue siendo legalmente posible, pero en la practica casi nunca se acepta porque representa un riesgo importante para el comprador. Si esta considerando vender, lo realista es entender la cancelacion de la hipoteca como una condicion previa.
No se puede contratar un nuevo prestamo hipotecario
Si se va a constituir una nueva hipoteca sobre el mismo inmueble, mientras la hipoteca existente siga inscrita sera mas dificil superar la evaluacion de la entidad financiera. Al considerar una compra de reemplazo o una refinanciacion, la cancelacion de la hipoteca pasa a ser, en la practica, un requisito previo.
Documentos necesarios para cancelar la hipoteca registral
Para solicitar la inscripcion de cancelacion de hipoteca se necesitan varios documentos. En muchos casos los emite la entidad financiera y se entregan en conjunto cuando se completa el pago.
Certificado de registro o informacion de identificacion registral
Es la escritura del derecho emitida al constituir la hipoteca, o bien la notificacion de informacion de identificacion registral. En la mayoria de los casos la entidad financiera la conserva y la devuelve en conjunto cuando se cancela totalmente el prestamo.
Informacion que acredita la causa del registro (certificado de liberacion de hipoteca)
Es el documento mediante el cual la entidad financiera acredita la liberacion de la hipoteca. Se expide con denominaciones como "certificado de liberacion de hipoteca" o "certificado de pago".
Poder (informacion que acredita la representacion)
Es el documento en el que la entidad financiera delega al propietario la solicitud ante la Oficina de Asuntos Juridicos. Lo habitual es que el propietario presente la solicitud en lugar de la entidad financiera.
Certificado de capacidad de la entidad financiera (certificado de datos registrales)
Es el certificado de datos registrales de la entidad financiera que figura como acreedora hipotecaria. Se exige que haya sido emitido dentro de los tres meses anteriores.
Solicitud de inscripcion
Es la solicitud que prepara el propio propietario. El formato puede descargarse desde el sitio web de la Oficina de Asuntos Juridicos.
Certificado de datos registrales
Es el certificado de datos registrales del inmueble cuya hipoteca se va a cancelar. Para consignar correctamente la informacion del inmueble, aporta tranquilidad obtener el certificado mas reciente.
Flujo para cancelar la hipoteca registral
1. Recibir el juego de documentos del banco
Una vez confirmada la cancelacion total del prestamo hipotecario, la entidad financiera entrega por correo o en ventanilla los documentos necesarios para cancelar la hipoteca. Recomendamos confirmar en ese mismo momento la cantidad y el tipo de documentos recibidos.
2. Preparar la solicitud de inscripcion
Descargue el formato de solicitud de inscripcion desde el sitio web de la Oficina de Asuntos Juridicos y complete la informacion requerida.
3. Reunir todos los documentos necesarios
Prepare los documentos recibidos de la entidad financiera, la solicitud que usted mismo elaboro y los timbres fiscales correspondientes al impuesto de registro y licencia.
4. Presentarlos ante la Oficina de Asuntos Juridicos competente
La presentacion se realiza ante la Oficina de Asuntos Juridicos con jurisdiccion sobre la ubicacion del inmueble. Ademas de la presentacion en ventanilla, tambien son posibles el envio por correo y la solicitud en linea. La finalizacion suele tardar entre una y dos semanas.
5. La opcion de delegarlo por completo en un judicial scrivener
Tambien puede encomendar a un judicial scrivener la revision del contenido de los documentos, la preparacion de la solicitud y la presentacion ante la Oficina de Asuntos Juridicos. Los honorarios suelen situarse entre 10.000 y 20.000 yenes, por lo que es una opcion adecuada para quienes desean evitar el riesgo de documentos incompletos o correcciones.
Como lo aborda INA&Associates en la practica
Cuando recibimos consultas sobre la venta de un inmueble, no es raro encontrar casos en los que se intenta salir al mercado sin haber completado antes la cancelacion de la hipoteca. Nosotros revisamos la informacion registral antes de la comercializacion y, si es necesario, organizamos junto con el cliente los pasos para cancelar la hipoteca. Las omisiones en la preparacion se relacionan directamente con la confianza del comprador.
Resumen
- Si la hipoteca sigue inscrita, puede haber obstaculos para vender o para obtener financiamiento adicional
- La mayoria de los documentos necesarios se reciben de la entidad financiera al cancelar totalmente el prestamo
- Lo habitual es que el propietario solicite el tramite ante la Oficina de Asuntos Juridicos en lugar de la entidad financiera
- El impuesto de registro y licencia es de 1.000 yenes por cada inmueble
- Si tiene dudas, encargarlo a un judicial scrivener (honorarios de 10.000 a 20.000 yenes) es una opcion realista
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. Cuanto tiempo tarda la cancelacion de la hipoteca?
Desde la presentacion de los documentos hasta la finalizacion, normalmente tarda entre una y dos semanas. Si hay defectos en la documentacion sera necesario volver a presentarla, por lo que conviene planificar con margen.
Q2. Se puede hacer el tramite aunque hayan pasado anos desde la cancelacion total del prestamo?
Es posible, pero la perdida de documentos o una fusion de la entidad financiera pueden volver mas complejo el procedimiento. Lo recomendable es tramitarlo inmediatamente despues de la cancelacion total del prestamo.
Q3. Cuanto cuestan los honorarios del judicial scrivener?
El rango habitual es de 10.000 a 20.000 yenes. Si se tramitan varios inmuebles a la vez o si interviene una Oficina de Asuntos Juridicos lejana, puede haber cargos adicionales.
Q4. Es posible avanzar con la venta mientras se tramita la cancelacion de la hipoteca?
Lo deseable es avanzar hacia la comercializacion una vez completada la cancelacion. Si se procede en paralelo, es indispensable compartir el plan de actuacion con el comprador y con la empresa intermediaria.
