Ao considerar a compra de um imóvel, pode acontecer de o terreno da propriedade estar voltado para uma "via por acordo". Se a compra for feita sem compreender corretamente o que é uma via por acordo, pode haver desvantagens inesperadas na análise do financiamento habitacional, no imposto sobre ativos fixos e na possibilidade de reconstrução. Neste artigo, organizamos a definição da via por acordo, sua origem, as diferenças em relação à via privada, bem como suas vantagens e desvantagens.
O que é uma via por acordo?
Via por acordo é um lote em formato de extensão de terreno (lote de bandeira) em que dois ou mais proprietários, com base em um termo de acordo, estabelecem que seus respectivos lotes residenciais serão utilizados mutuamente como se fossem uma via. Em termos estritos, não se trata de uma "estrada", mas sim de uma "passagem", sendo também chamada de "via de ressalva".
Por exemplo, quando um terreno amplo é dividido e vendido em lotes A, B e C, pode acontecer de o lote mais ao fundo não ter frente direta para a via pública. Para atender à "obrigação de acesso viário" prevista na Lei de Normas de Construção (necessidade de pelo menos 2 m de frente para uma via com largura mínima de 4 m), vários proprietários firmam um acordo para utilizar mutuamente seus terrenos como passagem.
Por que se criam vias por acordo?
Trata-se de um método utilizado por loteadoras para maximizar a relação entre custo e resultado. Solicitar o reconhecimento como via pública exige tempo e custos de trâmite junto à prefeitura, mas uma via por acordo pode ser implantada de forma mais rápida e econômica. Ela é comum em loteamentos de casas novas para venda e também existe em áreas residenciais antigas dos centros urbanos.
Vantagens da via por acordo
O preço do terreno tende a ser inferior ao valor de mercado da região
Como costuma receber tratamento semelhante ao de uma via privada, a avaliação patrimonial tende a ser inferior à de um terreno voltado para via pública, e muitas vezes isso permite reduzir o preço de aquisição. Quando a via por acordo foi implantada por uma empresa imobiliária licenciada, também é comum que o entorno esteja relativamente bem estruturado.
Desvantagens da via por acordo
Em alguns casos, a análise do financiamento habitacional pode ser mais difícil
Terrenos voltados para uma via por acordo tendem a ser mais difíceis de vender do que terrenos voltados para via pública, o que reduz a avaliação imobiliária. Se o comprador desejar um financiamento acima do valor de avaliação do terreno, a análise pode não ser aprovada por algumas instituições financeiras.
É necessário gerir a relação com os proprietários vizinhos
O uso da via por acordo pressupõe que os coproprietários respeitem as regras estabelecidas. Estacionar bicicletas sem autorização ou instalar canteiros, por exemplo, pode gerar conflitos. Antes da compra, é importante confirmar o conteúdo do acordo já existente.
Qual é a diferença entre via por acordo e via privada?
O enquadramento na Lei de Normas de Construção é diferente
A via privada (via designada) é reconhecida pela Lei de Normas de Construção e, por isso, não apresenta problema para reconstrução. Já a via por acordo é uma passagem firmada entre proprietários sem pedido nem autorização da prefeitura, de modo que há casos em que um terreno voltado apenas para essa via não pode ser reconstruído. Para reconstruir, pode ser necessário solicitar à prefeitura o reconhecimento como "via de ressalva do Artigo 43".
O imposto sobre ativos fixos não se torna isento
Em muitos casos, vias privadas usadas pelo público ficam isentas do imposto sobre ativos fixos. No entanto, a via por acordo continua sendo tributada como propriedade privada, gerando imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano. Como também não se aplica a redução tributária para pequenos terrenos residenciais, a carga fiscal tende a ser relativamente maior.
Não há subsídio para reparos
Em alguns casos, vias privadas podem receber subsídio municipal de 50% a 80% dos custos de reparo. Por outro lado, como a via por acordo é uma passagem que não foi solicitada ao município, não há subsídio municipal. O custo de reparo passa a ser integralmente suportado pelos proprietários.
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FAQ
- Q. É possível construir em um terreno voltado para uma via por acordo?
- A. Depende do conteúdo do acordo e da situação de acesso viário. Em caso de reconstrução, pode ser necessário solicitar à prefeitura o reconhecimento como "via de ressalva do Artigo 43".
- Q. Qual é o maior risco ao comprar um terreno em via por acordo?
- A. Os principais riscos são a impossibilidade de reconstrução, a reprovação na análise do financiamento habitacional e conflitos com proprietários vizinhos.
- Q. O imposto sobre ativos fixos de uma via por acordo é mais alto que o de uma via privada?
- A. Sim. Em muitos casos, a via privada é isenta, mas a via por acordo é tributada como propriedade privada com imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano.
- Q. Quem arca com os custos de reparo da via por acordo?
- A. Como não há subsídio municipal, os proprietários que firmaram o acordo arcam integralmente com os custos. Antes da compra, vale confirmar as regras de divisão dessas despesas.
