Al considerar la compra de un inmueble, puede ocurrir que el terreno de la propiedad colinde con una "vía por acuerdo". Si compra sin comprender correctamente qué es una vía por acuerdo, podría verse afectado de forma inesperada en la revisión de la hipoteca, el impuesto sobre activos fijos y la posibilidad de reconstrucción. En este artículo organizamos la definición de la vía por acuerdo, su origen, sus diferencias con una vía privada, así como sus ventajas y desventajas.
¿Qué es una vía por acuerdo?
Una vía por acuerdo es una franja de terreno en forma de acceso prolongado (lote en bandera) en la que dos o más propietarios, con base en un convenio escrito, acuerdan utilizar mutuamente sus parcelas residenciales como si fueran una carretera. En sentido estricto no es una "carretera", sino un "paso", y también se la conoce como "vía con cláusula de excepción".
Por ejemplo, cuando un terreno amplio se divide y vende en las parcelas A, B y C, puede ocurrir que la parcela del fondo no tenga frente directo a una vía pública. Para cumplir con la "obligación de acceso a vía" de la Ley de Normas de Construcción (acceso de al menos 2 m a una vía de 4 m de ancho o más), varios propietarios celebran un acuerdo para utilizar mutuamente sus terrenos como paso.
¿Por qué se crean las vías por acuerdo?
Se trata de un método que los promotores de lotes residenciales utilizan para maximizar la relación coste-beneficio. Solicitar su reconocimiento como vía pública implica costes de trámite y tiempo ante el ayuntamiento, pero una vía por acuerdo puede habilitarse de forma más económica y rápida. Se observa con frecuencia en promociones de viviendas nuevas construidas para la venta, y también existe en zonas residenciales antiguas de áreas urbanas céntricas.
Ventajas de una vía por acuerdo
El precio del terreno es más bajo que el valor de mercado de la zona
Como suele recibir un tratamiento similar al de una vía privada, su valoración patrimonial tiende a ser inferior a la de un terreno con frente a una vía pública, por lo que en muchos casos es posible contener el precio de adquisición. Cuando la vía por acuerdo ha sido acondicionada por un promotor inmobiliario, también es frecuente que el entorno esté bien preparado.
Desventajas de una vía por acuerdo
En algunos casos es más difícil que se apruebe la hipoteca
En comparación con un terreno con frente a una vía pública, un terreno que colinda con una vía por acuerdo tiende a ser más difícil de vender y su valoración inmobiliaria suele bajar. Si desea pedir un préstamo por encima del valor de tasación del terreno, puede ocurrir que la entidad financiera no apruebe la solicitud.
Es necesario gestionar la relación con los propietarios colindantes
Una vía por acuerdo parte de la premisa de que los copropietarios la utilizan respetando determinadas reglas. Aparcar bicicletas sin permiso o instalar macizos de flores puede derivar en conflictos. Antes de comprar, es importante confirmar el contenido del convenio existente.
¿Cuál es la diferencia entre una vía por acuerdo y una vía privada?
Su posición jurídica en la Ley de Normas de Construcción es distinta
Las vías privadas (vías designadas) están reconocidas por la Ley de Normas de Construcción, por lo que no presentan problemas para reconstruir. En cambio, como una vía por acuerdo es un paso pactado entre propietarios sin solicitud ni autorización del ayuntamiento, hay casos en los que un terreno que solo colinda con una vía por acuerdo no puede reconstruirse. Para reconstruir, es necesario solicitar al ayuntamiento su tratamiento como "vía con cláusula de excepción del artículo 43".
El impuesto sobre activos fijos no queda exento
En muchos casos, las vías privadas quedan exentas del impuesto sobre activos fijos al considerarse vías de uso público. Sin embargo, las vías por acuerdo siguen sujetas a tributación como propiedad privada, por lo que generan impuesto sobre activos fijos e impuesto de planificación urbana. Como tampoco se aplican las reducciones fiscales para pequeños terrenos residenciales, la carga tributaria resulta relativamente más alta.
No se conceden subvenciones para las reparaciones
En algunos casos, las vías privadas pueden recibir del municipio una ayuda equivalente al 50-80% del coste de reparación. En cambio, al tratarse de un paso no solicitado ante el municipio, una vía por acuerdo no recibe subvenciones municipales. El coste de reparación debe ser asumido íntegramente por los propietarios.
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Preguntas frecuentes
- P. ¿Se puede construir un edificio en un terreno que da a una vía por acuerdo?
- R. Depende del contenido del acuerdo y de la situación del acceso a vía. Si se va a reconstruir, en algunos casos es necesario presentar una solicitud al ayuntamiento como "vía con cláusula de excepción del artículo 43".
- P. ¿Cuál es el mayor riesgo al comprar un terreno con una vía por acuerdo?
- R. Los principales riesgos son la imposibilidad de reconstrucción, el rechazo en la revisión de la hipoteca y los conflictos con los propietarios colindantes.
- P. ¿El impuesto sobre activos fijos de una vía por acuerdo es más alto que el de una vía privada?
- R. Sí. En muchos casos las vías privadas están exentas, pero las vías por acuerdo tributan como propiedad privada con impuesto sobre activos fijos e impuesto de planificación urbana.
- P. ¿Quién asume el coste de reparación de una vía por acuerdo?
- R. Como no se conceden subvenciones municipales, los propietarios que han suscrito el acuerdo asumen el coste completo. Conviene comprobar antes de comprar las reglas de reparto de los gastos de reparación.
