Wer den Kauf einer Immobilie prüft, stößt mitunter darauf, dass das Grundstück an eine "Vereinbarungsstraße" angrenzt. Wer eine solche Straße vor dem Kauf nicht richtig versteht, kann bei der Prüfung des Wohnungsdarlehens, bei der Grundsteuer und bei der Frage der Wiederbebauung unerwartete Nachteile erleiden. In diesem Beitrag ordnen wir Definition, Entstehung, Unterschiede zur Privatstraße sowie Vor- und Nachteile der Vereinbarungsstraße ein.
Was ist eine Vereinbarungsstraße?
Eine Vereinbarungsstraße ist ein verlängertes Grundstück (Hammergrundstück), bei dem zwei oder mehr Grundstückseigentümer auf Grundlage einer Vereinbarung festlegen, ihre jeweiligen Wohngrundstücke gegenseitig wie eine Straße zu nutzen. Streng genommen ist sie keine "Straße", sondern ein "Durchgang" und wird auch als "Ausnahmestraße" bezeichnet.
Wird beispielsweise ein großes Grundstück in die Parzellen A, B und C aufgeteilt und verkauft, kann es sein, dass die hintere Parzelle nicht direkt an eine öffentliche Straße grenzt. Um die im japanischen Baugesetz vorgesehene "Anbindungspflicht" zu erfüllen (mindestens 2 Meter Anbindung an eine Straße mit mindestens 4 Metern Breite), schließen mehrere Eigentümer eine Vereinbarung und nutzen ihre Grundstücke gegenseitig als Durchgang.
Warum werden Vereinbarungsstraßen angelegt?
Es handelt sich um eine Methode, die Wohnbauentwickler einsetzen, um das Verhältnis von Kosten und Nutzen zu maximieren. Wird eine öffentliche Straße beantragt, entstehen bei der Stadtverwaltung zusätzlicher Zeit- und Verfahrensaufwand. Eine Vereinbarungsstraße lässt sich dagegen günstiger und schneller einrichten. Sie kommt häufig bei neu errichteten Einfamilienhausprojekten vor, findet sich aber auch in älteren innerstädtischen Wohngebieten.
Vorteile einer Vereinbarungsstraße
Der Grundstückspreis liegt unter dem Niveau der Umgebung
Da sie ähnlich wie eine Privatstraße behandelt wird, fällt die Bewertung des Vermögenswerts gegenüber Grundstücken an öffentlichen Straßen tendenziell niedriger aus, sodass sich der Erwerbspreis häufig reduzieren lässt. Wenn die Vereinbarungsstraße von einem Immobilienunternehmen erschlossen wurde, ist oft auch das Umfeld gut geordnet.
Nachteile einer Vereinbarungsstraße
Die Prüfung des Wohnungsdarlehens kann schwieriger sein
Grundstücke an einer Vereinbarungsstraße lassen sich im Vergleich zu Grundstücken an einer öffentlichen Straße tendenziell schwerer verkaufen, und ihre Immobilienbewertung fällt oft niedriger aus. Wenn ein Darlehen oberhalb des bewerteten Grundstückswerts gewünscht wird, kann es sein, dass einzelne Finanzinstitute den Antrag nicht genehmigen.
Das Verhältnis zu angrenzenden Eigentümern muss aktiv gemanagt werden
Die Nutzung einer Vereinbarungsstraße setzt voraus, dass die Beteiligten die vereinbarten Regeln einhalten. Unerlaubtes Abstellen von Fahrrädern oder das Anlegen von Blumenbeeten können zu Konflikten führen. Vor dem Kauf sollte daher unbedingt der Inhalt der bestehenden Vereinbarung geprüft werden.
Was ist der Unterschied zwischen Vereinbarungsstraße und Privatstraße?
Die rechtliche Einordnung nach dem Baugesetz ist unterschiedlich
Eine Privatstraße (amtlich ausgewiesene Straße) ist nach dem Baugesetz anerkannt, sodass es bei einer Wiederbebauung keine Probleme gibt. Eine Vereinbarungsstraße ist dagegen ein Durchgang, den Eigentümer ohne Antrag und Genehmigung bei der Stadtverwaltung untereinander festgelegt haben. Deshalb kann auf Grundstücken, die ausschließlich an eine Vereinbarungsstraße angrenzen, eine Wiederbebauung unmöglich sein. Für eine Wiederbebauung ist ein Antrag bei der Stadtverwaltung als "Ausnahmestraße nach Artikel 43" erforderlich.
Die Grundsteuer wird nicht steuerfrei
Privatstraßen sind als dem öffentlichen Verkehr dienende Straßen in vielen Fällen von der Grundsteuer befreit. Bei einer Vereinbarungsstraße bleibt das Grundstück jedoch steuerpflichtig, sodass Grundsteuer und Stadtplanungssteuer anfallen. Auch die Steuerermäßigung für kleine Wohngrundstücke greift nicht, wodurch die Steuerlast relativ höher ausfällt.
Für Reparaturen gibt es keine Zuschüsse
Bei Privatstraßen gewähren Städte in manchen Fällen Zuschüsse von 50 bis 80 % der Reparaturkosten. Für eine Vereinbarungsstraße werden dagegen keine kommunalen Zuschüsse gewährt, weil es sich um einen nicht bei der Stadt beantragten Durchgang handelt. Die Eigentümer tragen die Reparaturkosten vollständig selbst.
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FAQ
- F. Kann auf einem Grundstück an einer Vereinbarungsstraße gebaut werden?
- A. Das hängt vom Inhalt der Vereinbarung und von der Anbindungssituation ab. Bei einer Wiederbebauung kann ein Antrag bei der Stadtverwaltung als "Ausnahmestraße nach Artikel 43" erforderlich sein.
- F. Was ist das größte Risiko beim Kauf eines Grundstücks an einer Vereinbarungsstraße?
- A. Die wichtigsten Risiken sind ein Ausschluss der Wiederbebauung, das Scheitern bei der Prüfung des Wohnungsdarlehens und Konflikte mit angrenzenden Eigentümern.
- F. Ist die Grundsteuer für eine Vereinbarungsstraße höher als für eine Privatstraße?
- A. Ja. Privatstraßen sind in vielen Fällen steuerfrei, während für Vereinbarungsstraßen als Eigentumsgrundstücke Grundsteuer und Stadtplanungssteuer anfallen.
- F. Wer trägt die Reparaturkosten einer Vereinbarungsstraße?
- A. Da es keine kommunalen Zuschüsse gibt, tragen die Eigentümer, die die Vereinbarung geschlossen haben, die Kosten vollständig selbst. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, wie die Kostenverteilung für Reparaturen geregelt ist.
