Lorsqu’on envisage d’acheter un bien immobilier, il arrive que le terrain du bien soit en contact avec une « voie conventionnelle ». Si vous achetez sans bien comprendre ce qu’est une voie conventionnelle, vous pouvez subir des désavantages imprévus lors de l’examen du prêt immobilier, de l’imposition foncière et de la possibilité de reconstruire. Cet article présente de façon structurée la définition de la voie conventionnelle, son origine, les différences avec une voie privée, ainsi que ses avantages et ses inconvénients.
Qu’est-ce qu’une voie conventionnelle ?
Une voie conventionnelle désigne un accès prolongé sur une parcelle enclavée (terrain en drapeau) pour lequel au moins deux propriétaires fonciers conviennent, sur la base d’un accord écrit, d’utiliser mutuellement leurs terrains résidentiels comme une voie de passage. Juridiquement, il ne s’agit pas à proprement parler d’une « route », mais d’un « passage », également appelé « voie assortie d’une clause dérogatoire ».
Par exemple, lorsqu’un grand terrain est divisé et vendu en lots A, B et C, il peut arriver que le lot situé au fond ne donne pas directement sur une voie publique. Pour satisfaire à « l’obligation d’accès à la voie » prévue par la loi japonaise sur les normes de construction (au moins 2 m de façade sur une voie d’une largeur minimale de 4 m), plusieurs propriétaires concluent un accord afin d’utiliser mutuellement leurs terrains comme passage.
Pourquoi crée-t-on des voies conventionnelles ?
Il s’agit d’un procédé utilisé par les lotisseurs pour maximiser le rapport coût-efficacité. Une demande de reconnaissance en voie publique implique des coûts administratifs et du temps auprès de la mairie, alors qu’une voie conventionnelle peut être aménagée plus rapidement et à moindre coût. On en voit souvent lors de la vente de maisons neuves en lotissement, mais elles existent aussi dans d’anciens quartiers résidentiels des centres urbains.
Avantages d’une voie conventionnelle
Le prix du terrain est inférieur au niveau du marché local
Comme elle est souvent traitée de manière proche d’une voie privée, la valeur patrimoniale du terrain tend à être inférieure à celle d’un terrain donnant sur une voie publique, ce qui permet souvent de réduire le prix d’acquisition. Lorsque la voie conventionnelle a été aménagée par un professionnel de l’immobilier, l’environnement alentour est également souvent bien organisé.
Inconvénients d’une voie conventionnelle
L’obtention d’un prêt immobilier peut être plus difficile
Par rapport à un terrain donnant sur une voie publique, un terrain desservi par une voie conventionnelle est généralement plus difficile à revendre, et son évaluation immobilière tend à être plus faible. Si vous souhaitez emprunter au-delà de la valeur estimée du terrain, il peut arriver que l’établissement financier refuse le dossier.
Il faut gérer la relation avec les propriétaires voisins
L’utilisation d’une voie conventionnelle suppose que les copropriétaires respectent des règles communes. Le stationnement non autorisé de vélos ou l’installation de massifs floraux peut entraîner des litiges. Avant l’achat, il est important de vérifier le contenu de la convention existante.
Quelle différence entre une voie conventionnelle et une voie privée ?
Leur statut au regard de la loi sur les normes de construction est différent
Les voies privées (voies désignées) sont reconnues par la loi sur les normes de construction, ce qui ne pose pas de problème pour reconstruire. En revanche, comme une voie conventionnelle est un passage établi entre propriétaires sans demande ni autorisation de la mairie, il existe des cas où un terrain donnant uniquement sur une voie conventionnelle ne peut pas être reconstruit. Pour reconstruire, il faut déposer une demande auprès de la mairie au titre de la « voie dérogatoire de l’article 43 ».
La taxe foncière n’est pas exonérée
Les voies privées sont souvent exonérées de taxe foncière lorsqu’elles sont considérées comme des voies à usage public. Cependant, une voie conventionnelle reste imposable en tant que propriété privée, ce qui entraîne la taxe foncière et la taxe d’urbanisme. Les allègements fiscaux applicables aux petites parcelles résidentielles ne s’appliquent pas non plus, ce qui rend la charge fiscale relativement plus élevée.
Aucune subvention n’est accordée pour les réparations
Dans certains cas, les voies privées peuvent bénéficier d’une aide municipale couvrant 50 à 80 % des frais de réparation. En revanche, comme une voie conventionnelle est un passage non déclaré auprès de la mairie, elle ne donne pas droit à des subventions municipales. Les coûts de réparation doivent donc être supportés intégralement par les propriétaires.
FAQ
- Q. Peut-on construire sur un terrain donnant sur une voie conventionnelle ?
- R. Cela dépend du contenu de la convention et de la situation de l’accès à la voie. En cas de reconstruction, une demande auprès de la mairie au titre de la « voie dérogatoire de l’article 43 » peut être nécessaire.
- Q. Quel est le principal risque lors de l’achat d’un terrain avec voie conventionnelle ?
- R. Les principaux risques sont l’impossibilité de reconstruire, le refus du prêt immobilier et les litiges avec les propriétaires voisins.
- Q. La taxe foncière d’une voie conventionnelle est-elle plus élevée que celle d’une voie privée ?
- R. Oui. Les voies privées sont souvent exonérées, alors qu’une voie conventionnelle est imposée comme une propriété privée avec taxe foncière et taxe d’urbanisme.
- Q. Qui prend en charge les frais de réparation d’une voie conventionnelle ?
- R. En l’absence de subventions municipales, les propriétaires ayant conclu la convention en supportent l’intégralité. Avant l’achat, il convient de vérifier les règles de répartition des frais de réparation.
