부모님이 돌아가신 뒤 토지나 건물의 명의변경을 하지 않은 채 방치하는 경우는 적지 않습니다. 그러나2021년 4월에 상속등기 의무화가 결정되었고, 정당한 이유 없이 방치하면 10만 엔 이하의 과태료가 부과될 위험이 있습니다. 이 글에서는 명의변경을 하지 않을 때의 구체적인 위험과, 상속을 원활하게 진행하기 위한 절차의 흐름을 설명해드립니다.
부모님이 돌아가신 뒤 부동산은 어떻게 되나요?
부모님이 돌아가신 뒤의 부동산은 상속재산이 되며, 상속인이 이를 승계합니다. 명의변경을 하지 않은 상태로 두면 부동산의 매각, 임대, 담보 설정을 모두 할 수 없게 됩니다. 법 개정에 따라 상속 개시를 안 날부터 3년 이내에 등기하는 것이 의무화되었습니다.
부동산 명의변경을 하지 않을 때의 위험은 무엇인가요?
① 제재가 부과됩니다
상속 개시를 안 날부터 3년 이내에 등기하지 않으면 10만 엔 이하의 과태료 대상이 될 수 있습니다. 신청이 어려운 경우에는 상속인 신고등기 제도를 활용하시기 바랍니다.
② 권리관계가 복잡해집니다
등기를 하지 않은 채 다음 상속이 발생하면 권리자가 누구인지 파악하기 어려워집니다. 2세대, 3세대에 걸친 미등기 상태는 상속 시 방대한 서류를 필요로 하게 됩니다.
③ 다음 세대에 부담을 줍니다
미등기 상태로 본인이 사망하면 자녀가 2세대분의 등기 절차를 동시에 진행해야 합니다. 필요서류도 크게 늘어나 부담이 배가됩니다.
④ 담보로 설정할 수 없습니다
금융기관은 등기부상 소유자에 대해서만 담보를 설정할 수 있습니다. 명의변경이 완료되지 않은 부동산은 대출 담보로 활용할 수 없어 자산 활용이 제한됩니다.
부모님 명의의 부동산을 상속하는 절차는 어떻게 되나요?
1단계: 상속재산과 상속인 확인
부동산 외에도 예금, 주식, 부채를 포함해 상속재산을 파악합니다. 유언장은 임의로 개봉하지 말고, 가정법원의 검인 절차가 필요합니다.
2단계: 유산분할협의
상속인이 여러 명인 경우 분할 방법(환가, 대가보상, 공유)을 협의를 통해 결정합니다. 협의서를 작성하면 법적 효력이 발생합니다.
3단계: 명의변경(상속등기)
법무국에서 등기 신청을 진행합니다. 필요서류는 상속인 전원의 호적등본, 인감증명서, 주민표와 고인의 호적등본, 고정자산세 평가증명서 등입니다. 정확한 절차 진행을 위해 사법서사에게 의뢰하는 것이 일반적입니다.
4단계: 상속세 신고와 납부
상속세 신고 기한은 피상속인 사망일로부터 10개월 이내입니다. 기한을 넘기면 가산세와 연체세가 발생합니다. 세무사와 조기에 상담하실 것을 권장합니다.
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이 글에서 설명하는 상속등기 의무화는 일본의 제도이며, 소관 부처는 법무성(法務省)입니다. 근거 법령은 부동산등기법(不動産登記法) 제76조의2이며, 원문은 일본 정부의 법령 데이터베이스인 e-Gov 법령검색에서 확인할 수 있습니다. 도로·도시계획을 담당하는 국토교통성(国土交通省)이나 한국의 국토교통부·법제처는 이 제도와 관할이 다릅니다.
시행일(2024년 4월 1일) 이전에 발생한 상속으로 취득한 부동산도 의무화 대상입니다. 아직 등기하지 않았다면 2027년(令和9年) 3월 31일까지, 또는 부동산 소유권 취득을 안 날부터 3년 이내 중 늦은 날까지 등기해야 합니다. 상속인이 매우 많아 서류 수집에 시간이 걸리는 경우, 유언의 효력을 다투고 있는 경우, 상속인이 중병인 경우 등은 과태료 부과 시 정당한 이유로 인정될 수 있습니다.
배우자가 사망했을 때도 상속등기 의무화가 적용되나요?
네, 적용됩니다. 상속등기 의무화는 상속인이 자녀인지 배우자인지와 관계없이 부동산을 상속으로 취득한 모든 사람에게 적용됩니다. 민법 890조에 따라 배우자는 다른 상속인의 유무와 관계없이 항상 법정상속인이 되며, 법정상속분은 자녀와 함께 상속하면 배우자 2분의 1, 직계존속(부모 등)과 함께 상속하면 배우자 3분의 2, 형제자매와 함께 상속하면 배우자 4분의 3입니다.
2020년(令和2年) 4월 1일 시행된 민법 개정으로 신설된 배우자거주권(配偶者居住権)을 이용하면, 집의 소유권이 다른 상속인에게 이전되더라도 배우자는 그 집에 무상으로 계속 거주할 수 있습니다. 다만 배우자거주권을 활용하는 경우에도 소유권 이전 등기와는 별도로 배우자거주권 설정 등기가 필요하며, 상속등기 자체를 3년 이내에 하지 않으면 동일하게 10만 엔 이하의 과태료 대상이 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 상속등기 의무화는 언제부터 시행되었나요?
2024년 4월 1일부터 의무화가 시행되었습니다. 과거의 미등기 부동산에도 적용됩니다.
Q. 3년 이내에 등기할 수 없으면 어떻게 해야 하나요?
상속인 신고등기 제도를 이용하면 의무를 일시적으로 이행한 것으로 간주됩니다. 자세한 내용은 법무국에 상담하시기 바랍니다.
Q. 상속세가 발생하지 않는 경우에도 등기가 필요한가요?
네. 상속세와 상속등기는 별개의 절차입니다. 과세 대상이 아니더라도 등기 의무는 적용됩니다.
Q. 상속등기를 직접 진행할 수 있나요?
가능하지만 필요서류가 많고 절차가 복잡합니다. 실수를 방지하기 위해서도 사법서사에게 의뢰하시는 것을 권장합니다. 비용 시세는 5만~10만 엔 정도입니다.
