맨션이나 빌딩 등에서 사용되는 엘리베이터는 이용자가 안전하게 사용할 수 있도록 점검을 실시해야 합니다.
주로 집주인이 엘리베이터 관리를 담당하므로 점검에 관한 지식을 갖추어 두는 것이 중요합니다.
엘리베이터 점검은 법률로 의무화된 것도 많아 다양한 검사와 규정이 마련되어 있습니다.
실은 점검 계약 형태는 「POG 계약」과 「FM 계약」의 2가지로 나뉘며 각각 장단점이 있습니다.
그래서 이번에는 엘리베이터 점검의 기초부터 자세히 소개해 드리겠습니다.
엘리베이터 점검의 기초를 알자
엘리베이터가 있는 물건을 관리하는 집주인이라면 점검이나 검사가 필요하다는 사실을 알고 있는 분이 많을 것입니다.
점검에는 종류와 검사 항목이 있으며 이에 관한 법률도 있습니다.
법률 면·안전 관리 면에서도 안심하고 관리를 진행하기 위해 먼저 엘리베이터 점검의 기초를 알 필요가 있습니다.
엘리베이터 점검의 종류
엘리베이터 점검에는 「정기검사보고」 「성능검사·정기자주검사」 「보수점검」의 3가지가 있습니다.
점검은 법률로 관리자의 의무로 규정되어 있으며 모두 실시해야 합니다.
정기검사보고
정기검사보고는 건축기준법 제12조에 규정된 검사 제도입니다.
점검을 게을리하면 100만 엔 이하의 벌금이 부과됩니다.
정기검사보고를 실시하는 것은 1급·2급 건축사나 승강기 검사원으로, 관리 책임자는 집주인 등의 소유자입니다.
점검·검사 빈도는 대체로 6개월~1년에 1회이며 점검 후 특정 행정청에 보고해야 합니다.
성능검사·정기자주검사
성능검사·정기자주검사는 노동안전위생법에 규정된 검사 제도입니다.
이 검사를 게을리하면 6개월 이하의 징역 또는 50만 엔 이하의 벌금이 부과됩니다.
적재량 1t 이상의 엘리베이터에 실시하는 검사로 외관시험·동작시험·하중시험의 3가지 시험을 실시합니다.
성능검사 빈도는 1년에 1회, 정기자주검사 빈도는 1개월에 1회입니다.
보수점검
보수점검은 정기검사보고나 성능검사·정기자주검사와 달리 법률에 의한 의무화는 없습니다.
그러나 건축기준법 제8조의 「노력 규정」이 있어 건물의 소유자·관리자·점유자는 건물을 적법한 상태로 유지하도록 노력해야 합니다.
사용 빈도에 맞춰 1개월에 1회·3개월에 1회 등의 빈도로 보수점검을 실시합니다.
메인터넌스 계약 형태 「POG 계약」과 「FM 계약」
POG 계약이란?
POG 계약의 「POG」는 「Parts（부품）」「Oil（오일）」「Grease（그리스）」의 첫 글자를 딴 것으로, 기본적인 점검만 실시하는 계약을 가리킵니다.
점검을 실시하여 메인터넌스가 필요한 부분이 발견된 경우 별도로 수선 비용이 발생합니다.
장점
POG 계약의 경우 메인터넌스를 실시하는 비용만 업체에 지불합니다.
엘리베이터에 수리나 부품 교환 등이 없다면 비용을 절감하여 점검을 실시할 수 있습니다.
1년간 메인터넌스 비용은 엘리베이터 1대당 15만 엔~20만 엔입니다.
단점
POG 계약의 단점으로는 수선 비용이나 부품 교환 비용이 포함되지 않는다는 점입니다.
설치 후 상당한 년수가 경과된 경우 고장이나 결함이 발생하는 빈도도 높아집니다.
POG 계약이 권장되는 경우
POG 계약은 수리나 부품 교환이 발생하기 어려운 「신축 또는 신축에 가까운 물건」에 적합합니다.
FM 계약이란?
FM 계약의 「FM」은 "Full Maintenance（풀 메인터넌스）"에서 유래합니다.
FM 계약에서는 POG 계약에서 실시하는 기본 점검은 물론, 수리나 부품 교환이 필요한 경우의 수리비 등이 모두 메인터넌스 비용에 포함됩니다.
장점
FM 계약의 경우 점검을 하여 수리나 부품 교환이 필요해도 매월 메인터넌스 비용 외에는 청구되지 않습니다.
계약 시 정해진 비용을 파악할 수 있으므로 연간 엘리베이터 비용을 파악하기 쉽다는 장점도 있습니다.
단점
그 자체로는 비용이 높게 설정되어 있는 업체도 많습니다.
엘리베이터의 법정 내용 연수는 17년으로 새로 설치한 엘리베이터라면 거의 고장 등이 발생하지 않을 것입니다.
FM 계약이 권장되는 경우
오래된 물건일수록 엘리베이터의 고장이나 결함이 발생하는 빈도는 많아집니다.
수리나 부품 교환이 필요한 빈도도 많아지므로 이 경우 FM 계약이 메인터넌스 비용을 절감할 수 있습니다.
엘리베이터 점검 계약별·업체별 비용 시세
POG 계약의 경우 월액 2만 엔~5만 엔, FM 계약의 경우 월액 3만 엔~6만 엔입니다.
1년간으로 계산하면 15만 엔에서 20만 엔 정도의 차액이 발생합니다.
엘리베이터 점검 업체는 2종류
메이커계는 도시바나 미쓰비시 등이 제조하는 엘리베이터의 계열사로 자사 계열 제품만 메인터넌스가 가능합니다.
독립계는 어떤 메이커와도 관계없는 업체로 기본적으로 어떤 엘리베이터든 메인터넌스 대응이 가능합니다.
FM 계약의 경우 비용 시세는 메이커계 4만 엔~6만 엔, 독립계 3만 엔~5만 엔입니다.
이들 업체를 비교하면 메이커계보다 독립계가 2~5할 저렴합니다.
정기검사에서의 「기존 부적격」이란?
기존 부적격이란 「건설 시 법률을 준수하여 맨션을 건설하거나 엘리베이터를 설치했지만 나중에 법이 개정되어 현재 법률에는 적합하지 않게 된 상태」를 말합니다.
새법 적합의 강제력이 없으므로 기존 부적격을 그대로 방치해도 위반은 되지 않습니다.
그러나 입주자가 안전하게 사용하도록 하고자 한다면 개선이 필요합니다.
법 개정으로 변경된 사항
1. 지진 제어 운전 장치 설치 의무: 지진의 흔들림을 감지했을 때 엘리베이터가 가장 가까운 층에서 정지하여 문이 열리도록 합니다.
2. 브레이크 이중화 의무: 독립된 2개의 브레이크를 설치하여 한쪽이 고장나도 안전하게 케이지를 유지할 수 있게 합니다.
새로운 보수·관리 계약 「원격 감시」란?
원격 감시에서는 엘리베이터에 갇히거나 도어 개폐 불량·안전 회로 동작·전기 계통 이상·기동 불능 등의 이상을 감시·진단합니다.
그러나 통신 보안과 통신비·시공비 등의 비용 균형이 과제로 남아 있습니다.
엘리베이터 점검 업체 선택 방법
- 시공 실적 확인: 업체 홈페이지에서 확인 가능. 실적이 풍부하고 평판이 좋은 업체를 선택
- 비상시 대응 확인: 비상시에 즉시 대응해 주는 업체 선택이 중요
- 악덕 업체 특징 파악: 극단적인 할인을 제시하거나 디자인안 개선 없이 저가 시공을 권하는 업체는 주의
요약
POG 계약은 수리나 부품 교환이 없으면 비용을 절감할 수 있어 신축·신축에 가까운 맨션에 적합합니다.
FM 계약은 기본 점검이나 수리 비용이 메인터넌스 비용에 포함되어 있어 오래된 맨션이나 복수의 맨션을 운용하는 집주인에게 권장됩니다.
엘리베이터 점검 계약에 관한 자주 묻는 질문
Q1. POG 계약과 FM 계약 중 어느 것이 유리한가요?
신축 물건은 POG 계약으로 비용을 절감할 수 있습니다. 20년 이상된 물건은 부품 교환 비용이 포함된 FM 계약이 안심입니다.
Q2. 엘리베이터 점검을 게을리하면 어떻게 되나요?
건축기준법 위반이 되어 100만 엔 이하의 벌금이 부과됩니다. 사고가 발생한 경우 형사 책임을 질 수도 있습니다.
Q3. 엘리베이터 점검 비용 시세는?
POG 계약으로 월액 3~5만 엔, FM 계약으로 월액 4~8만 엔이 일반적입니다. 메이커계와 독립계로 비용이 크게 다릅니다.
