Aufzüge in Wohngebäuden und Bürogebäuden müssen regelmäßig geprüft werden, um die Sicherheit der Nutzer zu gewährleisten.
Da Vermieter in der Regel für die Verwaltung der Aufzüge zuständig sind, ist es wichtig, sich mit den Grundlagen der Wartung vertraut zu machen.
Viele Aufzugsinspektionen sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Wartungsverträge werden in zwei Typen unterteilt: den POG-Vertrag und den FM-Vertrag – beide mit eigenen Vor- und Nachteilen.
Grundlagen der Aufzugsinspektion
Die meisten Vermieter von Immobilien mit Aufzügen wissen, dass regelmäßige Inspektionen notwendig sind.
Es gibt verschiedene Arten von Inspektionen, die jeweils durch spezifische Gesetze geregelt sind.
Arten der Aufzugsinspektion
Es gibt drei Arten: den „Periodischen Inspektionsbericht", die „Leistungsprüfung / Regelmäßige Eigenprüfung" und die „Wartungsinspektion".
Diese Inspektionen sind gesetzlich als Pflicht des Verwalters festgelegt.
Periodischer Inspektionsbericht
Diese Inspektion ist in § 12 des Bauordnungsgesetzes geregelt.
Bei Vernachlässigung droht eine Geldstrafe von bis zu 1 Million Yen.
Sie wird von Architekten oder zugelassenen Aufzugsprüfern durchgeführt.
Die Häufigkeit beträgt etwa einmal alle 6 Monate bis ein Jahr; die Ergebnisse müssen den zuständigen Baubehörden gemeldet werden.
Leistungsprüfung / Regelmäßige Eigenprüfung
Diese Prüfung ist im Arbeitsschutzgesetz geregelt.
Bei Vernachlässigung drohen Freiheitsstrafe bis zu 6 Monaten oder Geldstrafe bis zu 500.000 Yen.
Sie gilt für Aufzüge mit einer Tragkraft von mehr als 1 Tonne.
Die Leistungsprüfung findet einmal jährlich statt, die Eigenprüfung monatlich.
Wartungsinspektion
Die Wartungsinspektion ist im Gegensatz zu den anderen Inspektionen gesetzlich nicht verpflichtend.
Jedoch verpflichtet § 8 des Bauordnungsgesetzes Eigentümer dazu, ihr Eigentum in einem vorschriftsgemäßen Zustand zu erhalten.
Empfohlene Häufigkeit: monatlich oder vierteljährlich, je nach Nutzungsintensität.
Wartungsverträge: POG-Vertrag und FM-Vertrag
Was ist ein POG-Vertrag?
POG steht für „Parts (Teile), Oil (Öl), Grease (Fett)". Er umfasst nur die Basisinspektion.
Werden bei der Inspektion Reparaturen notwendig, werden diese separat berechnet.
Vorteile
Der Vermieter zahlt nur die Inspektionskosten.
Sind keine Reparaturen oder Ersatzteile erforderlich, sind die Kosten niedrig.
Die Jahreskosten betragen ca. 150.000 bis 200.000 Yen pro Aufzug.
Nachteile
Reparatur- und Ersatzteilkosten sind nicht inbegriffen.
Bei älteren Aufzügen können häufige Pannen die Gesamtkosten erheblich erhöhen.
Empfehlung für den POG-Vertrag
Der POG-Vertrag ist für neue oder nahezu neue Gebäude geeignet, bei denen Pannen selten sind.
Was ist ein FM-Vertrag?
FM steht für „Full Maintenance".
Der FM-Vertrag beinhaltet neben der Basisinspektion auch alle Reparatur- und Ersatzteilkosten.
Die monatlichen Kosten sind höher als beim POG-Vertrag, dafür fallen keine zusätzlichen Kosten an.
Vorteile
Keine zusätzlichen Kosten bei Reparaturen.
Die Jahreskosten sind planbar, was die Budgetierung erleichtert.
Nachteile
Einige Anbieter verlangen überhöhte Pauschalpreise.
Für neue Aufzüge kann der POG-Vertrag kostengünstiger sein.
Empfehlung für den FM-Vertrag
Der FM-Vertrag empfiehlt sich für ältere Gebäude oder für Vermieter, die mehrere Immobilien verwalten.
Kostenvergleich nach Vertragsart und Anbieter
POG-Vertrag: 20.000–50.000 Yen/Monat. FM-Vertrag: 30.000–60.000 Yen/Monat.
Unabhängige Anbieter sind 20–50 % günstiger als Hersteller-Servicezentren.
„Bestandsmäßige Nichtkonformität" bei Routineinspektionen
Darunter versteht man den Zustand, bei dem ein Aufzug zum Zeitpunkt des Einbaus gesetzeskonform war, nach einer späteren Gesetzesänderung aber nicht mehr den aktuellen Vorschriften entspricht.
Es drohen keine Strafen, aber aus Sicherheitsgründen wird eine Nachrüstung empfohlen.
Durch die Gesetzesreform eingeführte Änderungen
1. Pflicht zur Erdbebensteuerung: Bei einem Erdbeben hält der Aufzug automatisch im nächsten Stockwerk an und öffnet die Türen.
2. Pflicht zur doppelten Bremse: Zwei unabhängige Bremsen sichern die Kabine auch bei Ausfall einer Bremse.
Fernüberwachung als neues Wartungskonzept
Die Fernüberwachung ermöglicht die automatische Überwachung von Störungen wie Einklemmen, Türdefekten oder Stromausfällen.
Herausforderungen bleiben die Cybersicherheit und die Kosten-Nutzen-Balance.
Auswahl des richtigen Inspektionsunternehmens
- Referenzen prüfen: Überprüfen Sie die Website des Unternehmens auf Erfahrungsberichte und Projektlisten
- Notfallreaktionen klären: Stellen Sie sicher, dass das Unternehmen schnell auf Notfälle reagiert
- Unseriöse Anbieter erkennen: Vorsicht bei extrem hohen Rabatten oder Weigerung, Planungsvorschläge zu überarbeiten
Fazit
Der POG-Vertrag eignet sich für neue Gebäude mit selten auftretenden Pannen. Der FM-Vertrag empfiehlt sich für ältere Gebäude oder mehrere verwaltete Immobilien.
Wählen Sie einen vertrauenswürdigen Anbieter – nicht nur nach Preis, sondern auch nach Kompetenz und Erfahrung.
Häufig gestellte Fragen zum Aufzugswartungsvertrag
F1. Welcher Vertrag ist vorteilhafter – POG oder FM?
Für neue Gebäude ist der POG-Vertrag kosteneffizienter. Für Gebäude über 20 Jahre empfiehlt sich der FM-Vertrag, da Ersatzteile inbegriffen sind.
F2. Was passiert, wenn Inspektionspflichten vernachlässigt werden?
Es handelt sich um einen Verstoß gegen das Bauordnungsgesetz, der mit einer Geldstrafe von bis zu 1 Million Yen geahndet wird. Bei Unfällen kann auch eine strafrechtliche Verantwortung entstehen.
F3. Was sind die typischen Kosten für Aufzugsinspektionen?
POG-Vertrag: 30.000–50.000 Yen/Monat. FM-Vertrag: 40.000–80.000 Yen/Monat. Die Kosten variieren je nach Hersteller-Service oder unabhängigem Anbieter.
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