Aufzüge in Mehrfamilienhäusern und Geschäftsgebäuden müssen regelmäßig gewartet und geprüft werden, damit die Bewohnerinnen und Bewohner sie sicher nutzen können.
Da in Japan meist die Vermieterin oder der Vermieter selbst für die Verwaltung des Aufzugs zuständig ist, lohnt es sich, die Grundlagen der Aufzugsprüfung zu kennen.
Ein Großteil dieser Prüfungen ist in Japan gesetzlich vorgeschrieben, und es gibt zahlreiche Kontrollen und Vorschriften, die genau festlegen, wie und wann sie zu erfolgen haben.
Bei den Wartungsverträgen selbst wird zwischen zwei Modellen unterschieden: dem sogenannten „POG-Vertrag" und dem „FM-Vertrag" – jedes mit eigenen Vor- und Nachteilen.
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer wissen gar nicht, dass es diese Unterscheidung überhaupt gibt.
In diesem Beitrag stellen wir Ihnen daher die Grundlagen der Aufzugsprüfung in Japan ausführlich vor und ordnen sie zum Vergleich in den europäischen bzw. deutschsprachigen Kontext ein.
Nutzen Sie diesen Artikel als Orientierung, damit der Aufzug in Ihrer verwalteten Immobilie unfallfrei und sicher betrieben wird.
Die Grundlagen der Aufzugsprüfung verstehen
Wer eine Immobilie mit Aufzug verwaltet, weiß in der Regel, dass Prüfungen und Kontrollen notwendig sind.
Was bei einer Aufzugsprüfung in Japan konkret geschieht, ist vielen Eigentümerinnen und Eigentümern dagegen nicht klar.
Es gibt verschiedene Prüfungsarten mit jeweils eigenen Prüfpunkten, die zudem gesetzlich geregelt sind.
Um sowohl rechtlich als auch sicherheitstechnisch auf der sicheren Seite zu sein, sollte man sich zunächst mit den Grundlagen der Aufzugsprüfung vertraut machen.
Zum Vergleich: In Deutschland regelt die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) in Verbindung mit der Aufzugsrichtlinie ganz ähnlich, dass Aufzugsanlagen wiederkehrend durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) – etwa TÜV, DEKRA oder GTÜ – geprüft werden müssen. Das japanische System mit mehreren parallelen Prüfarten dürfte deutschen Leserinnen und Lesern also nicht völlig fremd vorkommen, auch wenn die konkrete Ausgestaltung anders ist.
Die Arten der Aufzugsprüfung
In Japan gibt es bei der Aufzugsprüfung drei Kategorien: den „periodischen Prüfbericht", die „Leistungsprüfung bzw. regelmäßige Eigenprüfung" und die „Wartung und Instandhaltung".
Alle drei sind gesetzlich als Pflicht der verantwortlichen Person festgelegt und müssen durchgeführt werden.
Im Folgenden stellen wir jede Prüfungsart im Detail vor.
Der periodische Prüfbericht
Der periodische Prüfbericht (jap. Teiki Kensa Hōkoku) ist ein Prüfsystem, das in Artikel 12 des japanischen Baugesetzes (Kenchiku Kijunhō) festgelegt ist.
Wird die Prüfung versäumt, drohen Geldbußen von bis zu 1.000.000 Yen.
Durchgeführt wird sie von Architektinnen und Architekten der ersten oder zweiten Klasse sowie von zertifizierten Aufzugsprüferinnen und -prüfern; verantwortlich bleibt jedoch die Eigentümerin bzw. der Eigentümer, also üblicherweise die Vermieterseite.
Prüfpflichtig sind grundsätzlich alle Aufzüge – ausgenommen sind lediglich Hausaufzüge, Aufzüge, die bereits einer Leistungsprüfung unterliegen, sowie Aufzüge mit einer Tragfähigkeit von mindestens einer Tonne.
Die Prüfung erfolgt in der Regel etwa alle sechs Monate bis einmal jährlich, und das Ergebnis muss der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden.
Wer mit dem deutschen System vertraut ist, kann sich das als eine Art Pendant zur wiederkehrenden Hauptprüfung nach BetrSichV vorstellen, die je nach Anlagentyp typischerweise im Zwei-Jahres-Rhythmus von einer ZÜS durchgeführt wird – nur dass in Japan die Meldepflicht direkt an eine Verwaltungsbehörde und nicht an eine private Prüforganisation gerichtet ist.
Was ist die zuständige Bauaufsichtsbehörde?
Wie bereits erwähnt, schreibt Artikel 12 des Baugesetzes den periodischen Prüfbericht verbindlich vor.
Dort heißt es sinngemäß: Eine qualifizierte Fachkraft muss die Anlage regelmäßig prüfen und das Ergebnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde melden.
Welche Behörde im Einzelfall zuständig ist, lässt sich der Liste der Bauaufsichtsbehörden des landesweiten Bauaufsichtsrats entnehmen.
Wird die Meldung versäumt, drohen Sanktionen – die Prüfung sollte also stets zeitnah gemeldet werden.
Die dafür nötigen Formulare können auf Wunsch auch vom beauftragten Prüfunternehmen übernommen werden.
In Deutschland übernimmt eine vergleichbare Funktion die zuständige Arbeitsschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes, an die Mängel und Prüfergebnisse im Rahmen der Anlagensicherheit gemeldet werden.
Leistungsprüfung und regelmäßige Eigenprüfung
Leistungsprüfung und regelmäßige Eigenprüfung sind Prüfverfahren, die im japanischen Arbeitssicherheitsgesetz (Rōdō Anzen Eiseihō) festgelegt sind.
Wer diese Prüfung unterlässt, riskiert eine Freiheitsstrafe von bis zu sechs Monaten oder eine Geldbuße von bis zu 500.000 Yen.
Betroffen sind Aufzüge mit einer Tragfähigkeit von mindestens einer Tonne; geprüft werden dabei die äußere Erscheinung, die Funktionsweise und die Belastbarkeit in drei getrennten Testverfahren.
Wenn der von Ihnen verwaltete Aufzug in diese Kategorie fällt, muss diese Prüfung durchgeführt werden.
Die Leistungsprüfung erfolgt einmal jährlich, die regelmäßige Eigenprüfung einmal monatlich.
Ein grobes Pendant hierzu findet sich im deutschen Recht in der Kombination aus der wiederkehrenden Prüfung nach BetrSichV und der arbeitgeberseitigen Pflicht zur Sichtprüfung und Funktionskontrolle im Rahmen der Gefährdungsbeurteilung.
Warum beide Prüfungen notwendig sind
Viele fragen sich, worin genau der Unterschied zwischen Leistungsprüfung und regelmäßiger Eigenprüfung liegt und warum beide erforderlich sind.
Für die meisten Aufzüge genügt der periodische Prüfbericht, doch bei einer Tragfähigkeit von über einer Tonne kommen zusätzlich die im Arbeitssicherheitsgesetz festgelegte Leistungsprüfung sowie die in der Kranverordnung geregelte regelmäßige Eigenprüfung hinzu.
Solche Aufzüge erhalten bei der Herstellung nach Genehmigung und Prüfung ein Prüfzertifikat, das jedoch eine begrenzte Gültigkeitsdauer hat und nur durch eine erneute Leistungsprüfung verlängert werden kann.
Für Aufzüge, für die eine Leistungsprüfung vorgeschrieben ist, gilt zudem die Pflicht zur monatlichen regelmäßigen Eigenprüfung.
Zusammengefasst: Die Leistungsprüfung dient der Verlängerung des Prüfzertifikats, während die regelmäßige Eigenprüfung monatlich erfolgen muss.
Die Leistungsprüfung darf von der Arbeitsschutzaufsicht oder einer vom Gesundheitsministerium anerkannten Prüfstelle durchgeführt werden; verantwortlich sind Eigentümerin bzw. Eigentümer und Verwaltung.
Die regelmäßige Eigenprüfung wird ebenfalls von einer Prüfstelle vorgenommen, verantwortlich ist hier jedoch das betreibende Unternehmen. Diese doppelte Zuständigkeitsstruktur erinnert im weiteren Sinne an das deutsche Zusammenspiel von ZÜS-Prüfung einerseits und arbeitgeberseitiger Verantwortung nach Betriebssicherheitsverordnung andererseits.
Wartung und Instandhaltung
Anders als der periodische Prüfbericht und die Leistungsprüfung bzw. regelmäßige Eigenprüfung ist die laufende Wartung und Instandhaltung (Hoshu Tenken) gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben.
Man könnte deshalb annehmen, dass sie sich vernachlässigen lässt – Vorsicht ist jedoch geboten, denn Artikel 8 des Baugesetzes enthält eine sogenannte „Bemühenspflicht".
Dort heißt es sinngemäß, dass Eigentümerin, Verwalterin und Nutzerin eines Gebäudes sich bemühen müssen, Grundstück, Konstruktion und technische Anlagen des Gebäudes in einem rechtskonformen Zustand zu halten.
Zwar besteht keine gesetzliche Pflicht, doch wird damit klargestellt, dass ein durchgehend sicherer Zustand angestrebt werden muss.
Es existieren Leitlinien für eine angemessene Instandhaltung, wonach die Wartung – je nach Nutzungshäufigkeit – ein- bis viermal im Monat erfolgen sollte.
Details zum Inhalt der Wartung finden sich im „Musterwartungsvertrag für Aufzüge" des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT).
Da dieser die Grundlage für die meisten Verträge bildet, lohnt es sich, den Wartungsumfang beim beauftragten Unternehmen genau zu prüfen. In Deutschland ist die vergleichbare, technisch begründete Wartungspflicht in der DIN EN 13015 sowie in den Herstellervorgaben verankert – auch hier gibt es also, anders als bei der behördlichen Hauptprüfung, keine unmittelbare Bußgeldandrohung, sondern eine Sorgfaltspflicht des Betreibers.
Die beiden Wartungsvertragsmodelle: der POG-Vertrag und der FM-Vertrag
Wussten Sie, dass sich Wartungsverträge für Aufzüge grundsätzlich in zwei Typen unterteilen lassen?
In Japan spricht man hier vom POG-Vertrag und vom FM-Vertrag – zwei Modelle, die bei der Aufzugswartung gebräuchlich sind.
Im Folgenden erläutern wir beide Vertragsarten im Detail. Wer mit dem deutschen Markt vertraut ist, wird eine deutliche Parallele zur Unterscheidung zwischen Teilwartungsvertrag (bzw. Grundwartungsvertrag) und Vollwartungsvertrag erkennen, die bei deutschen Aufzugsherstellern und unabhängigen Wartungsfirmen ganz ähnlich gehandhabt wird.
Was ist ein POG-Vertrag?
„POG" steht für die Anfangsbuchstaben von „Parts" (Teile), „Oil" (Öl) und „Grease" (Fett) und bezeichnet einen Vertrag, der ausschließlich die grundlegende Wartung umfasst.
Werden bei der Prüfung Stellen entdeckt, die eine Reparatur benötigen, fallen dafür gesondert Reparaturkosten an. Dieses Modell entspricht im Kern dem deutschen Teilwartungs- bzw. Grundwartungsvertrag, bei dem ebenfalls nur Schmierung, Kontrolle und kleinere Verschleißteile inbegriffen sind, größere Reparaturen aber separat abgerechnet werden.
Vorteile
Beim POG-Vertrag zahlt man dem Wartungsunternehmen ausschließlich die Kosten für die eigentliche Wartungsleistung.
Solange am Aufzug keine Reparaturen oder Teileaustausche anfallen, lässt sich die Prüfung dadurch besonders kostengünstig durchführen.
Die jährlichen Wartungskosten pro Aufzug liegen in Japan bei etwa 150.000 bis 200.000 Yen; manche Anbieter tauschen im Rahmen eines festgelegten Kontingents sogar Verschleißteile kostenlos aus.
Nachteile
Der Nachteil des POG-Vertrags liegt darin, dass Reparatur- und Ersatzteilkosten nicht im Vertrag enthalten sind.
Wie bei den Vorteilen beschrieben, lassen sich dadurch bei geringem Reparaturbedarf zwar Kosten sparen – bei hoher Nutzungsintensität oder zunehmendem Alter der Anlage kann sich dieser Punkt jedoch ins Gegenteil verkehren.
Je länger ein Aufzug bereits in Betrieb ist, desto häufiger treten Störungen und Defekte auf.
Sind Reparaturen und Teileaustausch nicht im Vertrag enthalten, müssen zusätzlich zu den Wartungskosten also auch Reparaturkosten getragen werden.
Für wen sich ein POG-Vertrag eignet
Da beim POG-Vertrag grundsätzlich nur Teile, Öl und Fett geprüft werden und Reparaturen eher selten anfallen, eignet er sich vor allem für „neuere Gebäude", bei denen Reparaturen oder Teileaustausch unwahrscheinlich sind.
Unabhängig vom Alter des Gebäudes ist der POG-Vertrag zudem für Eigentümerinnen und Eigentümer attraktiv, die „möglichst geringe laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung" wünschen.
Wer bei Bedarf auch bereit ist, Reparaturen im Einzelfall selbst zu verhandeln, kann mit dieser Vertragsform die Verwaltungskosten oft deutlich senken.
Was ist ein FM-Vertrag?
Als Nächstes stellen wir den FM-Vertrag vor.
„FM" steht für „Full Maintenance" (Vollwartung).
Beim FM-Vertrag sind neben der Basiswartung, wie sie auch der POG-Vertrag umfasst, sämtliche Reparatur- und Ersatzteilkosten bereits in der monatlichen Wartungsgebühr enthalten.
Die monatliche Rate liegt zwar höher als beim POG-Vertrag, doch selbst wenn bei der Wartung Reparaturen oder ein Teileaustausch notwendig werden, entstehen keine weiteren Kosten. In Deutschland entspricht dies exakt dem Vollwartungsvertrag (auch „All-inclusive-Vertrag" genannt), der bei Aufzugsherstellern wie Otis, Schindler, Kone oder TK Elevator ebenso Standard ist wie bei unabhängigen Wartungsfirmen.
Vorteile
Beim FM-Vertrag werden über die monatliche Wartungsgebühr hinaus keine weiteren Kosten berechnet, selbst wenn im Zuge der Prüfung Reparaturen oder ein Teileaustausch nötig werden.
Da die Kosten bereits bei Vertragsabschluss feststehen, lassen sich die jährlichen Aufzugskosten gut planen – auch das ist ein Vorteil.
Beim POG-Vertrag muss bei Reparatur- oder Austauschbedarf zunächst ein Kostenvoranschlag erstellt und von der Eigentümerseite genehmigt werden, bevor die Arbeiten beginnen.
Beim FM-Vertrag hingegen fallen außer der Wartungsgebühr keine weiteren Kosten an, wodurch Arbeiten ohne zusätzlichen Zeit- und Verhandlungsaufwand durchgeführt werden können.
Nachteile
Dem Vorteil des geringeren Zeit- und Verwaltungsaufwands steht gegenüber, dass die Grundgebühr bei vielen Anbietern von vornherein höher angesetzt ist.
Die gesetzliche Nutzungsdauer eines Aufzugs beträgt in Japan 17 Jahre; bei einem neu installierten Aufzug treten in dieser Zeit kaum Störungen auf.
Bei einem noch jungen Aufzug lassen sich die Wartungskosten daher tendenziell eher mit einem POG-Vertrag senken.
Für wen sich ein FM-Vertrag eignet
Je älter ein Gebäude ist, desto häufiger treten in der Regel Störungen und Defekte am Aufzug auf.
Da in diesem Fall auch Reparaturen und Teileaustausch häufiger nötig werden, lassen sich mit einem FM-Vertrag die Wartungskosten insgesamt eher senken.
Auch Gebäude mit vielen Wohneinheiten weisen naturgemäß eine höhere Aufzugsnutzung auf.
Je intensiver die Nutzung, desto schneller verschleißen die Bauteile, und desto häufiger werden Reparaturen und Austausch nötig.
Auch für Eigentümerinnen und Eigentümer mit mehreren Immobilien ist der FM-Vertrag empfehlenswert, da er den Verwaltungsaufwand spürbar reduziert.
Kostenübersicht nach Vertragsart und Anbieter
Auch wenn die Details und die Notwendigkeit der Aufzugsprüfung nun klar sind, dürfte Sie interessieren, mit welchen Kosten tatsächlich zu rechnen ist.
Im Folgenden stellen wir die üblichen Kostenrahmen für die Aufzugsprüfung in Japan vor.
Preisspanne für POG- und FM-Verträge
Die Kosten für die Aufzugsprüfung fallen beim FM-Vertrag grundsätzlich höher aus als beim POG-Vertrag.
Der Grund liegt, wie zuvor erläutert, darin, dass beim FM-Vertrag auch eventuelle Reparatur- und Austauschkosten bereits in der monatlichen Gebühr enthalten sind.
Wie groß der Unterschied zwischen POG- und FM-Vertrag ausfällt, lässt sich an der monatlichen Rate pro Aufzug ablesen, die sich um rund 20.000 Yen unterscheidet.
Beim POG-Vertrag liegt die monatliche Rate zwischen 20.000 und 50.000 Yen, beim FM-Vertrag zwischen 30.000 und 60.000 Yen.
Hochgerechnet auf ein Jahr ergibt sich daraus ein Unterschied von rund 150.000 bis 200.000 Yen – ein Betrag, den man je nach Alter des Gebäudes und des Aufzugs in die Entscheidung einbeziehen sollte.
Zwei Arten von Wartungsunternehmen
Für die Aufzugswartung stehen grundsätzlich zwei Arten von Unternehmen zur Auswahl: „unabhängige Anbieter" und „herstellergebundene Anbieter".
Herstellergebundene Anbieter sind Tochter- oder Konzerngesellschaften von Aufzugsherstellern wie Toshiba oder Mitsubishi und warten in der Regel ausschließlich Produkte der eigenen Marke.
Demgegenüber sind unabhängige Anbieter herstellerneutral aufgestellt und können grundsätzlich Aufzüge jeder Marke warten. In Deutschland findet sich eine ganz ähnliche Marktstruktur: Neben den herstellereigenen Wartungsdiensten von Otis, Schindler, Kone oder TK Elevator gibt es eine wachsende Zahl unabhängiger Wartungsfirmen, die markenübergreifend arbeiten.
Unabhängige Anbieter vs. herstellergebundene Anbieter: Kostenunterschiede
Beim FM-Vertrag liegt die übliche Preisspanne bei herstellergebundenen Anbietern zwischen 40.000 und 60.000 Yen, bei unabhängigen Anbietern zwischen 30.000 und 50.000 Yen.
Beim POG-Vertrag verlangen herstellergebundene Anbieter zwischen 30.000 und 50.000 Yen, unabhängige Anbieter zwischen 20.000 und 40.000 Yen.
Im Vergleich liegen unabhängige Anbieter damit rund 20 bis 50 Prozent unter den Preisen herstellergebundener Anbieter.
Wer die Kosten senken möchte, sollte daher eher einen unabhängigen Anbieter in Betracht ziehen.
Auch unabhängige Anbieter haben Nachteile
Dem Kostenvorteil unabhängiger Anbieter stehen jedoch auch Nachteile gegenüber.
Bei unabhängigen Unternehmen mit geringer Erfahrung oder begrenztem Fachwissen kann die technische Kompetenz im Vergleich zu herstellergebundenen Anbietern geringer ausfallen.
Herstellergebundene Anbieter blicken dagegen meist auf eine sehr lange Betriebsgeschichte zurück und verfügen entsprechend über umfangreiche Prüferfahrung.
Da sie über spezialisiertes technisches Wissen zu den Aufzügen der eigenen Marke verfügen, lassen sich Wartungsarbeiten hier besonders beruhigt anvertrauen.
Der Wunsch, die Kosten für die Aufzugsprüfung zu senken, ist nachvollziehbar – doch die Sicherheit eines Aufzugs betrifft unmittelbar Menschenleben.
Bei der Anbieterwahl sollte daher nicht nur der Preis, sondern auch Fachwissen und technische Zuverlässigkeit ausschlaggebend sein.
POG- oder FM-Vertrag: Welcher passt zu Ihrer Immobilie?
Welcher Vertrag ist nun der richtige – POG oder FM?
Entscheidend ist, die Eigenschaften beider Vertragsmodelle zu verstehen und den passenden Anbieter je nach Immobilie auszuwählen, um die jeweiligen Vorteile optimal zu nutzen.
Im Folgenden stellen wir vor, für welche Fälle sich welches Modell eignet.
Der POG-Vertrag eignet sich besonders für Neubauten und junge Mehrfamilienhäuser.
Bei neuen oder jungen Gebäuden ist auch der Aufzug neu, sodass Störungen selten auftreten und Reparaturbedarf gering ist.
Deshalb lassen sich mit dem POG-Vertrag in solchen Fällen niedrigere Reparaturkosten erzielen als mit dem FM-Vertrag.
Reparaturen müssen zwar jeweils einzeln verhandelt werden, was etwas Aufwand bedeutet, dafür lassen sich die Reparaturkosten insgesamt senken.
Der FM-Vertrag (Vollwartung) hingegen eignet sich für Gebäude mit vielen Wohneinheiten, in denen der Aufzug zwangsläufig stark genutzt wird.
Je häufiger der Aufzug genutzt wird, desto häufiger fallen naturgemäß auch Reparaturen an.
In solchen Fällen lassen sich Reparaturen mit einem FM-Vertrag wirtschaftlicher abwickeln.
Auch bei „älteren Mehrfamilienhäusern mit häufigen Aufzugsstörungen" oder bei „Eigentümerinnen und Eigentümern mit mehreren Immobilien" empfiehlt sich der FM-Vertrag.
Hier lässt sich der Vorteil des geringeren Verwaltungsaufwands, den der FM-Vertrag bietet, besonders gut nutzen.
Was bedeutet „Bestandsschutz trotz Nichtkonformität" bei der periodischen Prüfung?
Im Folgenden erläutern wir ausführlich, was mit „Bestandsschutz trotz Nichtkonformität" (jap. Kison Futekikaku) im Zusammenhang mit der periodischen Prüfung gemeint ist.
Was ist Kison Futekikaku?
Kison Futekikaku bezeichnet den Zustand, dass ein Gebäude oder ein Aufzug beim Bau bzw. bei der Installation zwar rechtskonform errichtet wurde, durch eine spätere Gesetzesänderung jedoch nicht mehr den aktuell geltenden Vorschriften entspricht.
Baugesetze wie der Kenchiku Kijunhō werden in Japan Jahr für Jahr geringfügig angepasst, sodass sich der Rechtsstand seit dem Bau eines Mehrfamilienhauses oder dem Einbau eines Aufzugs oft erheblich verändert hat.
Diese Diskrepanz zwischen altem und neuem Recht wird als Kison Futekikaku bezeichnet.
Da es in Japan keinen Zwang zur nachträglichen Anpassung an das neue Recht gibt, stellt das bloße Bestehenlassen eines Kison-Futekikaku-Zustands keinen Rechtsverstoß dar.
Wer jedoch möchte, dass Bewohnerinnen und Bewohner den Aufzug sicher nutzen können, sollte einen solchen Zustand dennoch beheben. Auch das deutsche Anlagenrecht kennt ein vergleichbares Prinzip in Form des Bestandsschutzes: Bestehende Anlagen müssen nicht automatisch jede neue technische Regel nachrüsten, doch bei sicherheitsrelevanten Nachrüstpflichten – etwa im Rahmen der BetrSichV – kann die zuständige Behörde im Einzelfall eine Anpassung verlangen, wenn die Sicherheit sonst nicht gewährleistet ist.
Die Ereignisse, die zur Gesetzesreform führten
Im Jahr Heisei 21 (2009) nahm das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus eine Reform der Aufzugsgesetzgebung vor.
Ausschlaggebend waren zwei konkrete Ereignisse.
Das erste war eine Störungsserie bei Aufzügen infolge eines schweren Erdbebens im Nordwesten der Präfektur Chiba.
Durch das Erdbeben blieben über 60.000 Aufzüge stehen, wobei Personen im Inneren eingeschlossen wurden – ein Vorfall, der breite gesellschaftliche Aufmerksamkeit erregte.
Diese Einschlussfälle wurden zu einem gesellschaftlichen Thema und gaben den Anstoß für die Gesetzesreform.
Das zweite Ereignis war ein tödlicher Unfall mit einem Aufzug der Firma Schindler.
Im Juni Heisei 18 (2006) ereignete sich dieser Unfall in der 23-stöckigen Mietwohnanlage „City Heights Taketa" in Tokio.
Ein Oberschüler, der beim rückwärtigen Verlassen des Aufzugs sein Fahrrad mitführte, wurde von der sich plötzlich in Bewegung setzenden Aufzugskabine eingeklemmt und starb an den Folgen.
Die daraufhin durchgeführte Notfallprüfung der Aufzüge von Schindler brachte erhebliche Sicherheitsmängel ans Licht und wurde zu einem weiteren Auslöser der Gesetzesreform. Auch in Deutschland und Europa haben tödliche Aufzugsunfälle in der Vergangenheit wiederholt zu einer Verschärfung der technischen Regelwerke geführt, etwa bei der Einführung strengerer Anforderungen im Zuge der europäischen Aufzugsrichtlinie und der zugehörigen harmonisierten Normen wie DIN EN 81-20/-50.
Was sich durch die Reform geändert hat
Wie genau wurde das Aufzugsrecht durch die Reform verändert?
Erstens wurde die verpflichtende Installation einer Erdbeben-Notsteuerung eingeführt.
Durch diese Pflicht lässt sich das Risiko, dass Personen im Aufzug eingeschlossen werden, deutlich verringern.
Zweitens wurde eine doppelte Bremsanlage vorgeschrieben.
Durch den Einbau zweier voneinander unabhängiger Bremsen kann die Aufzugskabine auch dann sicher gehalten werden, wenn eine der beiden Bremsen ausfällt. In Deutschland verlangt die Aufzugsrichtlinie in Verbindung mit DIN EN 81-20 ebenfalls redundante Sicherheitseinrichtungen wie Fangvorrichtungen und Bremssysteme, sodass das grundsätzliche Sicherheitsniveau vergleichbar hoch angesetzt ist, auch wenn die konkreten technischen Lösungen unterschiedlich ausfallen.
Der Unterschied bei der Sicherheit
Erdbeben-Notsteuerungen gab es zwar schon vor der Reform, ihr Einbau war jedoch nicht verpflichtend.
Dadurch gab es sowohl Aufzüge mit als auch ohne diese Einrichtung.
Nach der Gesetzesreform ist der Einbau einer Erdbeben-Notsteuerung nun für alle Aufzüge verpflichtend.
Durch die Erdbeben-Notsteuerung hält der Aufzug beim Erkennen von Erschütterungen automatisch am nächstgelegenen Stockwerk an und öffnet die Türen.
Damit lässt sich verhindern, dass im Erdbebenfall Personen im Aufzug eingeschlossen werden.
Auch die Pflicht zur doppelten Bremsanlage hat die Sicherheit der Aufzugskabine deutlich erhöht.
Über eine sogenannte „Abstandserkennungsvorrichtung", die feststellt, wenn sich die Kabine vom Stockwerk entfernt, lässt sich eine unbeabsichtigte Fahrt bei geöffneter Tür erkennen.
Durch die Pflicht zur Erdbeben-Notsteuerung und zur doppelten Bremsanlage lassen sich Aufzüge seither sowohl im Alltag als auch im Ernstfall deutlich sicherer nutzen.
Allerdings verfügten auch ältere Aufzüge bereits über Sicherheitseinrichtungen, sodass sich das Sicherheitsniveau insgesamt nicht dramatisch verändert hat.
Man sollte die Reform daher eher als eine Verbesserung für den Ernstfall verstehen, nicht als grundlegenden Sicherheitssprung im Alltagsbetrieb.
Wie lässt sich der nicht konforme Bestand verbessern?
Kison Futekikaku bedeutet lediglich, dass eine Anlage nicht dem aktuellen Recht entspricht – illegal ist sie deshalb keineswegs.
Aufzüge in Mehrfamilienhäusern, die vor Heisei 21 (2009) errichtet wurden, fallen in vielen Fällen unter diese Kategorie.
Auch wenn ein solcher Zustand keine Sanktionen nach sich zieht, ist eine Behebung sinnvoll, wenn die Sicherheit von Gebäude und Aufzug erhöht werden soll.
Um den nicht konformen Zustand zu beheben, muss der Aufzug ausgetauscht werden.
Bei Eigentümerinnen und Eigentümern, die mehrere Miethäuser oder Mehrfamilienhäuser bewirtschaften, können dafür Investitionen im Bereich mehrerer Millionen Yen erforderlich werden.
Es empfiehlt sich daher, die Behebung des nicht konformen Zustands mit dem ohnehin anstehenden Austauschzeitpunkt des Aufzugs zu verbinden.
In Japan tauschen viele Eigentümerinnen und Eigentümer ihren Aufzug entsprechend der Nutzungsdauer nach etwa 20 Jahren aus.
Wurde der Aufzug vor der Reform, also etwa zwischen Heisei 15 und 20 (2003–2008), installiert oder ausgetauscht, empfiehlt sich ein Austausch innerhalb der nächsten fünf Jahre.
Wurde er noch früher installiert oder ausgetauscht, sollte die Behebung des nicht konformen Zustands zeitnah geprüft werden.
Was ist die neue Wartungsform „Fernüberwachung"?
Unternehmen wie Nippon Elevator Manufacturing, Toshiba Elevator oder die Japan Elevator Service Holdings setzen inzwischen eine neue Wartungs- und Verwaltungsform namens „Fernüberwachung" (Enkaku Kanshi) ein.
Was genau steckt hinter der Fernüberwachung, und welche Besonderheiten und Herausforderungen bringt sie mit sich?
Merkmale der Fernüberwachung
Schauen wir uns die gemeinsamen Merkmale von Fernüberwachungssystemen für Aufzüge an.
· Automatische Fernüberwachung
Die Fernüberwachung erkennt und diagnostiziert Störungen wie das Einschließen von Personen, Fehlfunktionen der Türen, Auslösen von Sicherheitsschaltkreisen, elektrische Störungen oder Startunfähigkeit des Aufzugs.
Sollte tatsächlich eine Person im Aufzug eingeschlossen sein, kann über die im Aufzug installierte Gegensprechanlage aus der Ferne Hilfe geleistet und ein vorläufiger Notbetrieb wiederhergestellt werden.
· Automatische Ferndiagnose
Die Ferndiagnose ist eine Funktion, mit der der Aufzug automatisch und ohne Personal vor Ort geprüft wird.
Kabinenfahrt, Türfunktion, Bremsverhalten, Funktion der Gegensprechanlage sowie die Endschalter der Sicherheitsschaltungen im Schacht werden dabei ebenfalls automatisch aus der Ferne kontrolliert. Diese Form der prädiktiven, sensorgestützten Fernwartung entspricht im Grundsatz dem, was in Deutschland unter „Remote Monitoring" oder „Predictive Maintenance" bei modernen Aufzugsanlagen bereits von großen Herstellern angeboten wird und dort ebenfalls zunehmend Standard in Neubauten wird.
Herausforderungen der Fernüberwachung
Ein System, das automatisch und aus der Ferne überwacht, ist zwar praktisch, doch bei der Fernüberwachung bestehen weiterhin Herausforderungen.
Im Folgenden stellen wir zwei zentrale Herausforderungen vor.
· Kommunikationssicherheit
Ist die Kommunikationssicherheit der Fernüberwachung unzureichend, besteht die Gefahr, dass sich Angreifer Zugriff auf das Netzwerk verschaffen.
Für eine sichere Fernüberwachung muss daher ein hohes Sicherheitsniveau gewährleistet sein.
Der Aufbau einer entsprechend robusten Netzwerkinfrastruktur erfordert jedoch erhebliche finanzielle Mittel.
Für kleinere Mehrfamilienhäuser stellt die Aufbringung dieser Mittel eine der zentralen Herausforderungen der Fernüberwachung dar.
· Kostenverhältnis von Kommunikations- und Installationskosten
Bei der Einführung der Fernüberwachung wird eine eigene Datenleitung benötigt.
Die damit verbundenen Kommunikationskosten fallen höher aus als bisher, wobei Kosten und Qualität je nach Anbieter stark variieren.
Neben den Kommunikationskosten fallen zudem einmalige Kosten für Installation und Geräte an.
Diese zusätzlichen Kosten und die Frage eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses gelten als eine der zentralen Herausforderungen.
Wie wählt man das richtige Wartungsunternehmen aus?
Im Folgenden stellen wir drei zentrale Kriterien für die Auswahl eines Wartungsunternehmens vor.
Wer unsicher ist, wie ein geeignetes Wartungsunternehmen zu finden ist, kann sich daran orientieren.
Referenzen und Erfahrung prüfen
Bei der Auswahl eines Wartungsunternehmens für Aufzüge sollten Sie stets dessen bisherige Referenzen prüfen.
Wird ein Unternehmen über ein Branchenverzeichnis oder eine Empfehlung aus dem Bekanntenkreis gefunden, ist oft schwer zu beurteilen, ob es wirklich vertrauenswürdig ist.
Wer sich nach dem Motto „Lassen wir das Unternehmen einfach mal vorbeikommen und erklären" auf eine Beauftragung einlässt, riskiert im schlimmsten Fall, an ein unseriöses Unternehmen zu geraten.
Um die Wartung beruhigt anvertrauen zu können, ist die Prüfung der bisherigen Referenzen daher unerlässlich.
Referenzen lassen sich in der Regel auf der Website des jeweiligen Unternehmens einsehen.
Finden sich dort keine oder nur wenige Angaben zu bisherigen Projekten, deutet dies möglicherweise auf mangelnde Erfahrung hin.
In einem solchen Fall sollte man von einer Beauftragung eher absehen.
Unternehmen mit umfangreichen Referenzen und gutem Ruf lassen sich dagegen in der Regel beruhigt mit der Wartung beauftragen.
Notfallreaktion prüfen
Ein oft übersehener Aspekt bei der Auswahl eines Wartungsunternehmens ist dessen Reaktion im Notfall.
Reagiert ein Unternehmen im Ernstfall nicht angemessen, müssen Bewohnerinnen und Bewohner bei einem Aufzugsausfall im schlimmsten Fall dauerhaft die Treppe nutzen.
Auch eine verzögerte Reaktion im Katastrophenfall kann zu ernsthaften Problemen führen.
Um solche Situationen zu vermeiden, ist es wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das im Notfall schnell reagiert.
Fragen Sie vor der Beauftragung konkret nach, wie im Notfall vorgegangen wird.
Noch aussagekräftiger ist es, sich konkrete Beispiele vergangener Notfalleinsätze schildern zu lassen.
Merkmale unseriöser Anbieter erkennen
In letzter Zeit sind unter Renovierungsunternehmen in Japan immer wieder unseriöse Anbieter aufgefallen.
Auch wenn die meisten Wartungsunternehmen seriös arbeiten, gibt es auch unter den Aufzugsprüfungsunternehmen schwarze Schafe, vor denen man sich in Acht nehmen sollte.
Achten Sie bei der Auswahl eines Wartungsunternehmens darauf, nicht auf unseriöse Anbieter hereinzufallen.
Im Folgenden erläutern wir typische Merkmale unseriöser Anbieter, damit Sie diese erkennen können.
· Unternehmen mit übertrieben hohen Rabatten
Ein Unternehmen, das die Prüfkosten für den Aufzug außergewöhnlich stark reduziert, kann unseriös sein.
Prüfung und Austausch von Aufzügen sind tendenziell mit hohen Kosten verbunden.
Da Laien die Kostenaufstellung oft schwer nachvollziehen können, lässt sich anhand eines Angebots kaum beurteilen, ob der Preis angemessen ist.
Unseriöse Anbieter tendieren dazu, zunächst ein überhöhtes Angebot zu erstellen und anschließend einen großzügigen Rabatt zu gewähren, um den Vertragsabschluss zu erreichen.
Ein wirklich seriöses Wartungsunternehmen erstellt dagegen ein Angebot zu einem angemessenen Preis und erklärt detailliert, warum die jeweiligen Kosten anfallen.
Seien Sie also vorsichtig, wenn Ihnen ein Unternehmen mit außergewöhnlich hohen Rabatten begegnet.
· Unternehmen, die keine Verbesserungen am Planentwurf vornehmen
Angenommen, Sie beauftragen ein Unternehmen mit dem Austausch eines Aufzugs gegen ein neues Modell.
Vorsicht ist auch geboten, wenn Sie mit einem bereits vorbereiteten Planentwurf an ein Unternehmen herantreten und um ein Angebot für dessen Umsetzung bitten.
Ein seriöses Unternehmen übernimmt niemals unverändert den Planentwurf eines anderen Anbieters für den Aufzugsaustausch.
Aus Gründen der Berufsethik und der Sicherheit wird ein solcher Entwurf nicht einfach unverändert übernommen.
Auch wenn eine günstige Umsetzung verlockend erscheint: Beauftragen Sie kein Unternehmen, das verspricht, einen Planentwurf ohne Überarbeitung besonders günstig umzusetzen.
Ein solches Vorgehen sollten Sie als Warnsignal für ein unseriöses Unternehmen werten.
Zusammenfassung
In Mehrfamilienhäusern mit Aufzug muss dieser regelmäßig geprüft werden, damit er sicher genutzt werden kann.
Bei der Beauftragung entscheidet man sich in der Regel für eines von zwei Wartungsvertragsmodellen.
Der POG-Vertrag bedeutet, dass bei Bedarf jeweils einzeln eine Reparatur beauftragt und bezahlt wird.
Der FM-Vertrag umfasst dagegen sowohl die Grundwartung als auch die Reparaturkosten innerhalb der monatlichen Wartungsgebühr.
Bei Neubauten oder jungen Mehrfamilienhäusern ist der Reparaturbedarf gering, weshalb sich hier der POG-Vertrag eher lohnt.
Bei älteren Gebäuden oder bei Eigentümerinnen und Eigentümern mit mehreren Mehrfamilienhäusern ist dagegen häufig der FM-Vertrag die wirtschaftlichere und bequemere Wahl.
Nutzen Sie diesen Beitrag als Orientierung, um ein seriöses Unternehmen mit der Aufzugsprüfung zu beauftragen.
Häufig gestellte Fragen zur Aufzugswartung
Q1. Was lohnt sich mehr – der POG-Vertrag oder der FM-Vertrag?
Bei jüngeren Gebäuden lassen sich mit dem POG-Vertrag Kosten sparen. Bei Gebäuden ab etwa 20 Jahren bietet der FM-Vertrag mehr Sicherheit, da Ersatzteilkosten bereits enthalten sind.
Q2. Was passiert, wenn die Aufzugsprüfung vernachlässigt wird?
Es liegt dann ein Verstoß gegen das Baugesetz vor, der mit einer Geldbuße von bis zu 1.000.000 Yen geahndet werden kann. Kommt es zu einem Unfall, kann zusätzlich eine strafrechtliche Verantwortung bestehen.
Q3. Mit welchen Kosten ist bei der Aufzugsprüfung ungefähr zu rechnen?
Üblich sind beim POG-Vertrag monatlich etwa 20.000 bis 50.000 Yen und beim FM-Vertrag etwa 30.000 bis 60.000 Yen. Zwischen herstellergebundenen und unabhängigen Anbietern bestehen dabei erhebliche Preisunterschiede.
