公寓大楼等场所使用的电梯，为了让使用者能够安全乘用，必须定期进行检查。
由于主要由房东负责电梯的管理，了解相关检查知识对您百利而无一害。
电梯检查在法律上有许多强制规定，订有各种不同的检验项目与规范。
事实上，检查的契约形式分为「POG契约」与「FM契约」两种，各有其优缺点。
许多人或许根本不知道检查契约形式的存在。
因此，本文将从电梯检查的基础知识开始为您详细介绍。
为了让您所持有、管理的物件电梯能够安全无虞地正常运作，请参考本文实施相关检查与验收。
认识电梯检查的基础知识
对于管理有电梯物件的房东而言，许多人应该都知道需要进行检查与验收。
然而，也有不少房东并不清楚电梯检查究竟会进行哪些项目。
检查有其种类与检验项目，并有相关法律规范。
为了能在法律面与安全管理面都安心地进行管理，首先必须了解电梯检查的基础知识。
电梯检查的种类
电梯检查分为「定期检查报告」、「性能检查・定期自主检查」与「保养点检」三种。
这些检查均依法规定为管理者的义务，每一项都必须实施。
以下逐一介绍各类检查的详细内容。
定期检查报告
定期检查报告是依据建筑基准法第12条所规定的检查制度。
若怠于执行检查，将处以100万日圆以下的罚款。
执行定期检查报告的人员为一级・二级建筑师或升降机等检查员，管理责任人则为房东等所有者。
检查对象涵盖住宅用电梯、接受性能检查的电梯，以及载重1吨以上电梯以外的所有产品。
检查・验收的频率约为每6个月至1年实施一次，完成检查后须向特定行政厅提交报告。
何谓提交报告的特定行政厅？
如前所述，定期检查报告依建筑基准法第12条规定为强制义务。
建筑基准法第12条载明「需由具资格人员定期进行检查，并将结果报告至特定行政厅」。
此处所指的「特定行政厅」，可透过全国建筑审查会协议会的特定行政厅一览表查询。
若怠于提交报告，可能遭受罚则，因此完成检查后务必确实提交报告。
报告所需的文件，可委托检查业者代为处理。
性能检查・定期自主检查
性能检查・定期自主检查是依据劳动安全卫生法所规定的检查制度。
若未执行此项检查而放任不管，将处以6个月以下有期徒刑或50万日圆以下的罚款。
此为针对载重1吨以上电梯所进行的检查，需实施外观试验、动作试验及荷重试验共三项测试。
若管理中的电梯符合此条件，请务必进行检查。
性能检查的频率为每年1次，定期自主检查的频率为每月1次。
性能检查与定期自主检查的必要性
关于性能检查与定期自主检查的差异及必要性，或许有人仍感到困惑。
大多数电梯须进行定期检查报告，但载重超过1吨时，依「劳动安全卫生法」规定须进行性能检查，并依「起重机等安全规则」规定须进行定期自主检查，两者均为强制义务。
符合条件的电梯在制造时需取得许可并通过检查，取得检查证，而此检查证有有效期限，更新时须通过性能检查。
此外，被要求进行性能检查的电梯，同时也有义务每月进行一次定期自主检查。
综合以上两点，性能检查是为了更新检查证有效期限所必须进行的检查，而定期自主检查则须每月进行一次。
性能检查可由劳动基准监督署长或厚生劳动大臣认定的性能检查机构执行，责任人为所有者与管理者。
定期自主检查则由性能检查机构进行，责任人为事业者。
保养点检
保养点检与定期检查报告、性能检查・定期自主检查不同，在法律上并无强制义务。
因此，虽然容易让人以为「保养点检可以不做」，但请注意建筑基准法第8条有「努力规定」。
建筑基准法第8条载明「建筑物的所有者、管理者、占有者，有义务尽力维持其建筑物的基地、结构或建筑设备处于合法状态」。
这说明即使法律未强制规定，仍需持续维持安全状态。
针对适当维护管理订有相关指引，依使用频率以每月1次、每3个月1次等频率实施保养点检。
保养点检的内容详见国土交通省的「电梯保养・点检业务标准契约书」。
由于以该文件所载内容为基础，委托点检业者时请事先确认点检内容。
维护保养的契约形式：「POG契约」与「FM契约」
您是否知道电梯的维护保养契约分为两种类型？
契约形式主要分为POG契约与FM契约，为电梯维护保养契约中常见的形式。
以下分别说明POG契约与FM契约的内容。
何谓POG契约？
POG契约中的「POG」，取自「Parts（零件）」、「Oil（机油）」、「Grease（润滑脂）」三个英文字首，系指仅进行基本点检的契约。
若在执行点检后发现需要维护的部位，则须另行支付修缮费用。
优点
POG契约的情况下，仅需向业者支付实际进行维护保养的费用。
因此，若电梯无需修理或零件更换，即可以较低成本完成点检。
每年每台电梯的维护保养费用约为15万至20万日圆，视业者而定，有时也会在约定范围内更换耗材。
缺点
POG契约的缺点在于，合约内容不含修缮费用与零件更换费用。
虽然在优点说明中提到无需修理或零件更换时可节省成本，但依使用频率或老化程度，有时反而会成为缺点。
若电梯安装至今已有相当年限，发生故障或异常的频率也会随之提高。
因此，若合约内容不含修理或零件更换，则除了维护保养费用外，还须另行支付修缮费用。
适合选择POG契约的情况
由于POG契约基本上只针对零件、机油、润滑脂进行点检，对于较不容易发生修理或零件更换需求的「屋龄较浅物件」，选择POG契约会较为合适。
然而，POG契约对于「不想在维护费或管理费上花费太多」的房东而言，无论屋龄如何都相当实用。
对于即使需要修理也不介意个别协商的房东来说，有机会压低管理费用。
何谓FM契约？
接下来介绍FM契约。
FM契约中的「FM」来自"Full Maintenance（全面维护保养）"。
FM契约不仅涵盖POG契约所进行的基本点检，连修理或零件更换所需的费用也全部包含在维护保养费用中。
每月费用虽然高于POG契约，但在保养过程中即使发现需要修理或零件更换，也无需另行支付费用。
优点
FM契约的情况下，即使点检后需要修理或零件更换，除每月的维护保养费用外不会另外收费。
由于可在签约时确认固定费用，有助于掌握每年电梯的支出，这也是其优点之一。
POG契约的情况下，需要修理或零件更换时，业者会先向房东提出费用估价，取得同意后才开始作业。
而FM契约只需支付维护保养费用，不会产生其他费用，因此可节省时间与精力，让作业更顺畅进行。
缺点
虽然有省时省力的优点，但也有不少业者的基本费用设定偏高。
电梯的法定耐用年数为17年，若是新设置的电梯，几乎不会发生故障等问题。
因此，对于屋龄较浅的电梯而言，选择POG契约有较高机会压低维护保养费用。
适合选择FM契约的情况
物件越老旧，电梯发生故障或异常的频率就越高。
由于需要修理或零件更换的频率也会增加，此情况下选择FM契约较能压低维护保养费用。
此外，房间数较多的物件，电梯的使用频率自然也较高。
使用频率高，零件就会加速老化，修理与零件更换的次数也会增加。
对于拥有多处物件的房东而言，能减少管理负担的FM契约也是推荐的选择。
电梯点检依契约别、业者别的费用行情
虽然已了解电梯点检的详细内容与必要性，但相信许多人也很想知道需要花费多少费用。
以下将介绍电梯点检的费用行情。
POG契约・FM契约的费用行情
电梯点检的费用方面，FM契约高于POG契约。
如上述所介绍，FM契约的每月费用中已包含需要修理或零件更换时的费用。
POG契约与FM契约之间的差额，以每台电梯的月费计算约相差2万日圆左右。
POG契约的月费约为2万至5万日圆，FM契约的月费约为3万至6万日圆。
以一年计算，差额约为15万至20万日圆，请依物件的新旧程度与电梯的屋龄来评估选择。
电梯点检业者分为两种
承接电梯点检的维护保养业者，分为「独立系」与「厂商系」两种。
厂商系是东芝、三菱等电梯制造商的关系企业，仅能对自家系列的产品进行维护保养。
另一方面，独立系是与任何厂商均无关系的业者，基本上可对各种品牌的电梯提供维护保养服务。
独立系・厂商系的费用差异
FM契约的费用行情，厂商系为每月4万至6万日圆，独立系为每月3万至5万日圆。
POG契约的费用行情，厂商系为每月3万至5万日圆，独立系为每月2万至4万日圆。
比较这两类业者，独立系的费用比厂商系便宜2至5成。
因此，希望节省成本的房东，选择独立系业者较为有利。
独立系业者也有缺点
独立系业者虽然有节省成本的优点，但同时也存在缺点。
若独立系业者的年资与知识较浅，有些业者的技术能力可能不及厂商系业者。
然而，厂商系业者由于本身的创业年数较长，拥有丰富的检查实绩与经验。
由于具备针对其所承接厂牌电梯的专业技术能力与知识，可以放心地交托。
虽然理解希望节省电梯点检成本的心情，但电梯的安全性是攸关人命的重要事项。
选择业者时，请不要只考量费用，也要选择在技术能力与知识等方面值得信赖的业者。
电梯点检应选择POG契约还是FM契约？
电梯点检究竟该选择POG契约还是FM契约呢？
关键在于理解POG契约与FM契约各自的特点，依物件状况选择最能获益的契约类型。
以下介绍各自适合的情况。
适合选择POG契约的是新建或屋龄较浅的公寓大楼。
新建・屋龄较浅的公寓大楼电梯也较新，不容易发生故障，修理频率低。
因此，选择POG契约比FM契约更不需要负担修理费用。
修理时需要逐次协商，虽然较费工夫，但可压低修理费用。
另一方面，适合选择FM（全面维护保养）契约的是电梯使用频率必然较高的「户数较多的公寓大楼」。
电梯使用机会多，修理次数自然也会增加。
这种情况下，签订FM契约修理起来较为划算。
此外，「经营老旧公寓大楼且电梯故障频率较高的情况」或「同时经营多处不动产的情况」，也推荐选择FM契约。
可充分发挥FM契约「减轻房东管理负担」的优点。
定期检查中的「既有不符规定」是什么？
接下来，将详细说明定期检查中的既有不符规定是指什么。
何谓既有不符规定
既有不符规定，是指「建设时依法兴建公寓大楼或设置电梯，但事后法律修订，导致现行法律已不适用的状态」。
建筑基准法等法律每年都在逐步修订，与公寓大楼兴建当初、电梯设置当初相比，现在的规定内容可能已有大幅变化。
这种新旧法律间的差异，就称为既有不符规定。
在日本，新法并无强制要求既有建物符合规定，因此即使保持既有不符规定的状态也不构成违法。
然而，若希望让住户能够安全使用公寓大楼与电梯，就有必要改善既有不符规定的问题。
促成法规修订的事件
平成21年（2009年），国土交通省对电梯相关法规进行了修订。
促成此次法规修订的原因有两件事。
第一件事，是千叶县西北部大地震所引发的电梯故障事件。
地震造成超过6万台电梯停止运作，乘坐电梯的民众遭到困困，成为重大社会问题，并成为法规修订的契机。
第二件事，是Schindler电梯公司发生的人身伤亡事故。
平成18年（2006年）6月，东京都内一栋23层楼高的租赁住宅「City Heights竹芝」发生了这起事故。
一名高中生推着自行车倒退走出电梯时，电梯突然自行移动，将其夹住后不幸身亡。
对Schindler电梯公司进行紧急检查后，电梯的安全性受到质疑，进而促成了法规修订。
法规修订后的变化
那么，电梯法规修订后究竟修改了哪些规定呢？
第一项是地震管制运转装置的设置义务。
透过强制设置地震管制运转装置，有助于避免发生电梯内人员遭困的事故。
第二项是煞车系统双重化的义务。
透过设置两套相互独立的煞车系统，即使其中一套发生故障，仍可安全地保持电梯轿厢的位置。
安全性的差异
虽然地震管制运转装置过去就已存在，但并未强制要求电梯安装。
因此，过去有些电梯安装了地震管制运转装置，有些则没有。
然而，法规修订后，所有电梯均被要求强制安装地震管制运转装置。
安装地震管制运转装置后，当感测到地震震动时，电梯会在最近楼层停止并开启门扉。
这使得地震发生时，电梯内人员遭困的问题得以防范。
此外，煞车系统双重化的义务，提高了电梯轿厢的安全性。
设置感测轿厢离开乘降层的「特定距离感测装置」，可侦测到开门行驶的情况。
透过地震管制运转装置设置义务与煞车系统双重化义务，电梯在日常及紧急状况下都变得更加安全。
不过，过去的电梯也已安装了安全装置，安全性并没有太大差异。
可以理解为，紧急状况时能够更安心地使用电梯的程度有所提升。
如何改善既有不符规定？
既有不符规定仅是不符合现行法律，绝非违法。
平成21年以前兴建的公寓大楼电梯，有许多属于既有不符规定。
即使维持既有不符规定的状态也不会受到处分，但若希望提高公寓大楼与电梯的安全性，就有必要改善既有不符规定。
改善既有不符规定，必须更换电梯。
同时经营多栋公寓大楼的房东，在某些情况下可能需要数百万日圆的资金。
因此，建议配合电梯的更换时机一并改善既有不符规定。
许多房东习惯依照耐用年数，每20年更换一次电梯。
若是在法规修订前的平成15年（2003年）至20年（2008年）间设置或更换电梯，建议在5年内更换新电梯为宜。
若是更早之前设置或更换电梯，请考虑改善既有不符规定。
新型保养・管理契约「远端监控」是什么？
日本电梯制造、东芝电梯株式会社、Japan Elevator Service Holdings株式会社等企业，已启用新型保养・管理契约「远端监控」。
远端监控究竟是什么，有哪些特点与待解决的课题呢？
远端监控的特点
让我们来看看电梯远端监控系统的共同特点。
・远端自动监控
远端监控可监视、诊断电梯被困、门扉开闭不良、安全回路动作、电气系统异常、无法启动等异常状况。
若发生电梯内人员遭困的情况，可透过电梯内安装的对讲机，远端进行救援・临时恢复运作。
・远端自动点检
远端诊断是一项可无人自动诊断电梯状况的功能。
轿厢行驶状态、门扉开闭状态、煞车动作状态、对讲机动作状态，以及升降通道限位开关是否正常运作等安全开关，均可远端自动诊断。
远端监控的课题
远端自动监控系统虽然便利，但目前仍存在一些待解决的课题。
以下介绍两项主要课题。
・通讯安全性
若远端监控的通讯安全性不足，将有网路遭骇客入侵的风险。
为了安全地进行远端监控，必须提高安全防护精度。
然而，建置大规模网路系统需要资金投入。
因此，对于小型公寓大楼而言，资金难以到位成为远端监控的一大课题。
・通讯费与施工费等成本平衡
导入远端监控时，需使用专用通讯线路。
其通讯费用虽高于传统方式，但费用与品质各有不同。
除通讯费用外，还需负担施工费用、设备费用等初期成本。
这些费用支出以及成本平衡问题，也被列为课题之一。
如何选择电梯点检业者
以下介绍选择电梯点检业者的3个要点。
不知道如何选择点检业者的房东，请参考看看。
务必确认施工实绩
选择电梯点检业者时，务必确认该业者的施工实绩。
透过电话簿或朋友介绍认识业者时，往往难以判断选择哪家业者才安心。
也曾有「先请业者来说明看看」的情况，结果遇到了不良业者的案例。
因此，为了能安心地委托点检，确认业者的施工实绩非常重要。
施工实绩可从业者的官方网站上查询。
若浏览官方网站后发现未记载或介绍施工实绩，可能表示该业者的实绩并不多。
遇到这种情况，建议避免选择似乎缺乏施工实绩的业者。
施工实绩丰富、口碑良好的业者，委托点检时较为放心。
确认紧急情况的应对方式
选择电梯点检业者时，容易被忽略的盲点是业者在紧急情况下的应对方式。
若业者在紧急情况下毫无作为，电梯一旦发生故障，住户就只能改走楼梯。
此外，灾害发生时若无法获得迅速应对，也可能导致进一步的问题。
为了防范此类情况，选择能在紧急情况下立即应对的业者至关重要。
委托业者前，请事先询问紧急情况时的应对方式。
若能具体询问过去的实际应对案例，效果会更好。
了解不良业者的特征
近来，装修业者中混有不良业者的问题日益受到关注。
虽然大多数业者都是优良的，但电梯点检业者中也不乏不良业者，须多加注意。
选择电梯点检业者时，请谨防不良业者的诈骗，谨慎挑选。
以下说明如何辨识不良业者的特征，以免上当受骗。
・折扣幅度极端夸张的业者
极端压低电梯点检费用的业者，可能是不良业者。
电梯的点检或更换费用往往金额庞大。
然而，由于外行人难以看懂费用明细的内容，即使看了估价单也难以判断费用是否合理。
不良业者有先开出偏高估价，再一口气大幅折扣以争取签约的倾向。
真正优良的点检业者，会以合理价格开立估价单，并详细说明各项费用的原因。
遇到折扣幅度极端夸张的业者，请提高警觉。
・不改善设计方案的业者
假设您打算更换新电梯，委托业者进行施工。
「希望按照这份设计方案更换电梯，请提供估价」，这种预先准备好设计方案委托装修的情况，同样需要注意。
优良业者不会直接采用他家的设计方案进行电梯更换。
基于道德与安全性等考量，不会原封不动地采用设计方案。
即使您希望以低价委托施工，也请勿委托那些宣称可以不修改设计方案、低价施工的业者。
请将其视为劣质业者。
总结
设有电梯的公寓大楼，为了确保电梯的安全使用，必须定期进行电梯点检。
委托点检时，需从两种维护保养契约形式中择一签订。
POG契约，是在需要修理时逐次委托修理并支付费用的契约。
FM契约，是将基本点检与修理费用均包含在维护保养费用中的契约。
对于新建或屋龄较浅的公寓大楼而言，修理频率低，选择POG契约较为划算。
另一方面，对于老旧公寓大楼或同时经营多处公寓大楼的房东而言，选择FM契约较省事且划算。
请参考本文，委托优良业者进行电梯点检。
关于电梯点检契约的常见问题
Q1. POG契约与FM契约哪个比较划算？
屋龄较浅的物件选择POG契约可节省费用。屋龄20年以上的物件选择FM契约较为放心，因为零件更换费用已包含在内。
Q2. 怠于进行电梯点检会有什么后果？
将构成建筑基准法违反，处以100万日圆以下的罚款。若发生事故，也可能被追究刑事责任。
Q3. 电梯点检的费用行情为何？
POG契约月费一般为2至5万日圆，FM契约月费一般为3至6万日圆。厂商系与独立系业者之间的费用差异相当大。
