Les ascenseurs installés dans les appartements et les immeubles doivent être inspectés régulièrement pour garantir la sécurité des utilisateurs.
Les propriétaires étant principalement responsables de la gestion des ascenseurs, il est essentiel de connaître les bases de l'entretien.
Nombre d'inspections d'ascenseurs sont obligatoires en vertu de la loi. Il existe deux types de contrats de maintenance : le contrat POG et le contrat FM, chacun présentant des avantages et des inconvénients. Cet article vous en explique les détails.
Les bases de l'inspection des ascenseurs
La plupart des propriétaires d'immeubles équipés d'ascenseurs savent qu'une inspection régulière est nécessaire.
Il existe différents types d'inspections, chacun régi par une législation spécifique.
Types d'inspections des ascenseurs
Il existe trois types d'inspections : le « rapport d'inspection périodique », l'« inspection des performances / inspection autonome périodique » et la « maintenance préventive ».
Ces inspections sont obligatoires pour les gestionnaires en vertu de la loi.
Rapport d'inspection périodique
Cette inspection est régie par l'article 12 de la loi sur les normes de construction.
Le non-respect de cette obligation entraîne une amende pouvant aller jusqu'à 1 000 000 yens.
Elle doit être réalisée par un architecte de 1re ou 2e classe ou un inspecteur d'ascenseurs.
La fréquence est d'environ une fois tous les 6 mois à un an, et les résultats doivent être communiqués aux autorités compétentes.
Inspection des performances / Inspection autonome périodique
Cette inspection est régie par la loi sur la sécurité et la santé au travail.
Le non-respect peut entraîner une peine d'emprisonnement de 6 mois ou une amende de 500 000 yens.
Elle s'applique aux ascenseurs d'une capacité de charge supérieure à 1 tonne.
L'inspection des performances a lieu une fois par an, l'inspection autonome périodique une fois par mois.
Maintenance préventive
Contrairement aux deux premières, la maintenance préventive n'est pas légalement obligatoire.
Toutefois, l'article 8 de la loi sur les normes de construction impose aux propriétaires de maintenir leur bien dans un état conforme à la législation.
La fréquence recommandée est d'une fois par mois ou par trimestre selon l'utilisation.
Contrat POG et contrat FM
Qu'est-ce que le contrat POG ?
POG signifie « Parts (pièces), Oil (huile), Grease (graisse) ». Il s'agit d'un contrat couvrant uniquement l'inspection de base.
Si une réparation est nécessaire lors de l'inspection, les frais sont facturés séparément.
Avantages
Le propriétaire ne paie que les frais d'inspection.
Si aucune réparation ni remplacement de pièce n'est nécessaire, les coûts restent maîtrisés.
Le coût annuel est de 150 000 à 200 000 yens par ascenseur.
Inconvénients
Les frais de réparation et de remplacement de pièces ne sont pas inclus.
Pour les ascenseurs anciens, les pannes peuvent être fréquentes, ce qui peut alourdir la facture.
Cas où le contrat POG est recommandé
Le contrat POG est adapté aux immeubles récents où les pannes sont peu fréquentes.
Qu'est-ce que le contrat FM ?
FM signifie « Full Maintenance ».
Le contrat FM inclut non seulement l'inspection de base, mais aussi les frais de réparation et de remplacement de pièces.
La mensualité est plus élevée qu'avec un contrat POG, mais aucun frais supplémentaire n'est facturé en cas de réparation.
Avantages
Aucun frais supplémentaire en cas de réparation.
Le budget annuel est prévisible, ce qui facilite la gestion des coûts.
Inconvénients
Certains prestataires pratiquent des tarifs élevés.
Pour les ascenseurs récents, le contrat POG peut s'avérer moins coûteux.
Cas où le contrat FM est recommandé
Le contrat FM est plus avantageux pour les immeubles anciens ou pour les propriétaires gérant plusieurs immeubles.
Comparaison des tarifs POG et FM selon le prestataire
Contrat POG : 20 000 à 50 000 yens/mois. Contrat FM : 30 000 à 60 000 yens/mois.
L'écart annuel est d'environ 150 000 à 200 000 yens.
Les prestataires indépendants pratiquent des tarifs 20 à 50 % inférieurs à ceux des fabricants.
La notion de « non-conformité existante » lors des inspections périodiques
Cela désigne une situation où un ascenseur conforme à la loi lors de son installation ne l'est plus suite à une modification législative.
Aucune sanction n'est prévue, mais des mises à niveau sont recommandées pour la sécurité des occupants.
Changements apportés par la réforme législative
1. Obligation d'un dispositif de contrôle parasismique : En cas de séisme, l'ascenseur s'arrête au niveau le plus proche et les portes s'ouvrent automatiquement.
2. Obligation d'un double freinage : Deux freins indépendants assurent la sécurité de la cabine en cas de défaillance de l'un d'eux.
La télésurveillance : un nouveau mode de maintenance
La télésurveillance permet de surveiller à distance les anomalies (blocage, défaut d'ouverture des portes, anomalie électrique, etc.).
Cependant, les coûts de communication et les défis de cybersécurité restent des obstacles à surmonter.
Comment choisir un prestataire d'inspection ?
- Vérifier les références : Consultez le site web du prestataire pour évaluer son expérience
- Vérifier la gestion des urgences : Assurez-vous que le prestataire intervient rapidement en cas de panne
- Se méfier des prestataires peu scrupuleux : Remises excessives ou refus d'améliorer les plans sont des signaux d'alarme
Conclusion
Le contrat POG convient aux immeubles récents avec peu de pannes. Le contrat FM est plus adapté aux immeubles anciens ou aux propriétaires gérant plusieurs biens.
Choisissez un prestataire fiable en tenant compte non seulement des coûts, mais aussi de ses compétences et de sa réputation.
Questions fréquentes sur les contrats d'inspection d'ascenseurs
Q1. Quel contrat est le plus avantageux, POG ou FM ?
Le contrat POG est plus économique pour les immeubles récents. Au-delà de 20 ans, le contrat FM est plus sûr car il inclut les pièces de rechange.
Q2. Quelles sont les conséquences du non-respect des obligations d'inspection ?
Cela constitue une infraction à la loi sur les normes de construction, passible d'une amende de 1 000 000 yens. En cas d'accident, une responsabilité pénale peut être engagée.
Q3. Quel est le coût moyen d'une inspection d'ascenseur ?
Contrat POG : 30 000 à 50 000 yens/mois. Contrat FM : 40 000 à 80 000 yens/mois. Les tarifs varient selon le fabricant ou le prestataire indépendant.
