Dans les immeubles collectifs et les bâtiments de bureaux, les ascenseurs doivent faire l'objet de contrôles réguliers afin que les usagers puissent les utiliser en toute sécurité.
Comme ce sont le plus souvent les propriétaires bailleurs qui assurent la gestion de l'ascenseur, il n'est pas inutile de bien connaître les règles applicables aux contrôles.
Au Japon, une grande partie des contrôles d'ascenseurs sont imposés par la loi, avec des inspections et des règles très diverses selon les cas.
En réalité, les contrats de maintenance se répartissent en deux grandes catégories, le « contrat POG » et le « contrat FM », chacune ayant ses avantages et ses inconvénients.
Beaucoup de propriétaires ignorent d'ailleurs jusqu'à l'existence de cette distinction contractuelle.
Cet article vous présente donc en détail les fondamentaux du contrôle des ascenseurs, tels qu'ils existent au Japon.
Pour que l'ascenseur du bien que vous possédez ou gérez continue de fonctionner sans accident et en toute sécurité, appuyez-vous sur cet article pour mettre en place les contrôles et inspections nécessaires.
Comprendre les fondamentaux du contrôle des ascenseurs
Un propriétaire qui gère un immeuble équipé d'un ascenseur sait généralement que des contrôles et inspections sont nécessaires.
En revanche, beaucoup ignorent précisément ce que recouvre concrètement un contrôle d'ascenseur.
Il existe plusieurs types de contrôles, avec des points de vérification propres à chacun, et des textes de loi qui les encadrent.
Pour gérer son bien en toute sérénité, tant sur le plan juridique que sur celui de la sécurité, il est indispensable de commencer par comprendre ces fondamentaux.
Pour un lecteur français, le cadre le plus proche est celui du décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs, codifié dans le Code de la construction et de l'habitation (articles R.125-1 et suivants). Ce texte impose, comme au Japon, une obligation d'entretien continu et des contrôles périodiques à la charge du propriétaire, même si l'architecture précise des obligations diffère sensiblement entre les deux pays.
Les différents types de contrôle d'ascenseur
Le contrôle des ascenseurs comprend au Japon trois catégories : le « rapport d'inspection périodique », le « contrôle de performance / auto-contrôle périodique », et « l'entretien-maintenance ».
Ces contrôles sont chacun imposés par la loi comme une obligation du gestionnaire, et doivent donc tous être réalisés.
Voyons le détail de chacun d'entre eux.
Le rapport d'inspection périodique
Le rapport d'inspection périodique est un dispositif de contrôle prévu par l'article 12 de la loi japonaise sur les normes de construction (kenchiku kijun-hō).
Le défaut de réalisation de ce contrôle expose à une amende pouvant aller jusqu'à 1 million de yens.
Ce rapport doit être établi par un architecte de premier ou second rang, ou par un inspecteur agréé pour les appareils élévateurs ; le responsable de la gestion reste le propriétaire, par exemple le bailleur.
Sont concernés tous les appareils, à l'exception des ascenseurs privatifs de maison individuelle, de ceux ayant déjà subi le contrôle de performance décrit ci-dessous, et de ceux dont la charge admissible dépasse une tonne.
La fréquence de ce contrôle est généralement d'une fois tous les six mois à un an, et le résultat doit être transmis à l'autorité administrative compétente désignée (« tokutei gyōsei-chō »).
En France, l'équivalent le plus proche est le contrôle technique quinquennal obligatoire (tous les cinq ans), réalisé par un organisme accrédité indépendant du mainteneur, une différence notable avec le Japon où la fréquence est bien plus rapprochée, de l'ordre de six mois à un an.
Qu'est-ce que « l'autorité administrative compétente désignée » destinataire du rapport ?
Comme indiqué plus haut, le rapport d'inspection périodique est une obligation prévue par l'article 12 de la loi sur les normes de construction.
Cet article précise qu'« un professionnel qualifié doit procéder périodiquement au contrôle et en communiquer le résultat à l'autorité administrative compétente désignée ».
Cette « autorité administrative compétente désignée » correspond à celle mentionnée dans la liste établie par le Conseil national des commissions d'examen de la construction.
Le défaut de transmission de ce rapport expose à des sanctions : il convient donc de toujours effectuer la déclaration une fois le contrôle réalisé.
Les documents nécessaires à cette déclaration peuvent être préparés par l'organisme de contrôle pour le compte du propriétaire.
Cette « autorité administrative compétente » joue, pour un lecteur français, un rôle assez proche de celui que tiennent les services de la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) en matière de contrôle des équipements, bien que les deux systèmes ne soient pas transposables terme à terme.
Le contrôle de performance et l'auto-contrôle périodique
Le contrôle de performance et l'auto-contrôle périodique sont des dispositifs prévus par la loi sur la sécurité et la santé au travail (rōdō anzen eisei-hō).
Ne pas réaliser ce contrôle expose à une peine pouvant aller jusqu'à six mois d'emprisonnement ou 500 000 yens d'amende.
Ce contrôle s'applique aux ascenseurs d'une charge admissible supérieure à une tonne, et comprend trois épreuves : un examen visuel, un essai de fonctionnement et un essai de charge.
Si l'ascenseur géré entre dans ce champ d'application, ce contrôle doit être effectué.
Le contrôle de performance a lieu une fois par an, et l'auto-contrôle périodique une fois par mois.
Sur ce point, le droit français est structurellement différent : il n'opère pas de distinction selon la charge de l'ascenseur, et impose un entretien mensuel minimal à tous les appareils, quel que soit leur tonnage, dans le cadre du contrat d'entretien obligatoire prévu par le décret de 2004.
Pourquoi ces deux contrôles sont-ils nécessaires ?
Beaucoup de propriétaires ne saisissent pas bien la différence entre le contrôle de performance et l'auto-contrôle périodique, ni leur utilité respective.
La plupart des ascenseurs sont uniquement soumis au rapport d'inspection périodique, mais lorsque la charge admissible dépasse une tonne, s'ajoutent le contrôle de performance prévu par la loi sur la sécurité et la santé au travail, ainsi que l'auto-contrôle périodique prévu par la réglementation relative à la sécurité des grues et appareils assimilés.
Ces ascenseurs reçoivent, lors de leur fabrication, une autorisation et un certificat de contrôle à l'issue d'un examen ; ce certificat a une durée de validité limitée, et son renouvellement suppose de repasser le contrôle de performance.
Par ailleurs, tout ascenseur soumis au contrôle de performance doit également faire l'objet d'un auto-contrôle périodique une fois par mois.
En résumé, le contrôle de performance sert à renouveler la validité du certificat de contrôle, tandis que l'auto-contrôle périodique doit être réalisé chaque mois.
Le contrôle de performance est réalisé par le chef du bureau du travail compétent ou par un organisme de contrôle agréé par le ministre de la Santé, du Travail et des Affaires sociales, le responsable étant le propriétaire et le gestionnaire.
Pour l'auto-contrôle périodique, c'est un organisme de contrôle de performance qui intervient, le responsable étant alors l'exploitant.
L'entretien-maintenance
Contrairement au rapport d'inspection périodique et au contrôle de performance / auto-contrôle périodique, l'entretien-maintenance n'est pas, en tant que tel, une obligation légale.
On pourrait donc être tenté de penser que cet entretien n'est pas indispensable, mais il faut avoir à l'esprit l'article 8 de la loi sur les normes de construction, qui pose une « obligation de moyens ».
Cet article 8 dispose que « le propriétaire, le gestionnaire ou l'occupant d'un bâtiment doit s'efforcer de maintenir le terrain, la structure et les équipements du bâtiment dans un état conforme à la loi ».
Autrement dit, même si la loi ne l'impose pas formellement, elle indique clairement la nécessité de maintenir en permanence un état de sécurité satisfaisant.
Des recommandations existent pour assurer une maintenance adaptée, avec une fréquence d'entretien-maintenance d'une fois par mois ou d'une fois par trimestre selon l'intensité d'usage.
Le contenu détaillé de cet entretien-maintenance figure dans le « contrat type de maintenance des ascenseurs » publié par le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.
Comme ce document sert de base de référence, il est conseillé de vérifier son contenu avec le prestataire lors de la conclusion du contrat.
En France, cette obligation de moyens trouve son pendant dans l'obligation d'entretien continu du décret de 2004, qui impose au propriétaire de faire réaliser des visites d'entretien à intervalles réguliers par un professionnel, indépendamment de tout contrôle réglementaire ponctuel — la logique de « maintien en état de sécurité permanent » est donc commune aux deux systèmes.
Les formes de contrat de maintenance : le « contrat POG » et le « contrat FM »
Saviez-vous que les contrats de maintenance d'ascenseurs se répartissent en deux grandes catégories ?
Ces deux formules, appelées contrat POG et contrat FM, sont les modèles couramment utilisés pour la maintenance des ascenseurs.
Nous allons maintenant présenter chacune d'elles en détail.
Cette distinction n'a pas d'équivalent officiel unique en France, mais elle rappelle la gradation prévue par l'arrêté du 18 novembre 2004, qui distingue plusieurs niveaux de contrats d'entretien (du contrat dit « minimal » au contrat « grand large », incluant le remplacement des pièces), une hiérarchie assez proche, dans son principe, de l'opposition japonaise entre POG et FM.
Qu'est-ce que le contrat POG ?
Le sigle « POG » du contrat POG vient des initiales de « Parts » (pièces), « Oil » (huile) et « Grease » (graisse) : il s'agit d'un contrat qui ne couvre que le contrôle de base de l'ascenseur.
Si le contrôle révèle un besoin de maintenance particulier, des frais de réparation supplémentaires sont alors facturés séparément.
Les avantages
Avec un contrat POG, seuls les frais correspondant aux opérations de maintenance effectivement réalisées sont facturés au prestataire.
Ainsi, tant que l'ascenseur ne nécessite ni réparation ni remplacement de pièces, ce contrat permet de contrôler les coûts.
Le coût annuel de maintenance se situe généralement entre 150 000 et 200 000 yens par ascenseur, et certains prestataires incluent même le remplacement de certaines pièces d'usure dans une limite définie au contrat.
Les inconvénients
L'inconvénient principal du contrat POG est qu'il n'inclut ni les frais de réparation ni les frais de remplacement de pièces.
Nous avons vu que ce contrat permet de limiter les coûts en l'absence de réparation ou de remplacement de pièces, mais selon la fréquence d'utilisation et l'ancienneté de l'appareil, cet avantage peut se retourner en inconvénient.
Plus un ascenseur est ancien, plus la fréquence des pannes et des dysfonctionnements a tendance à augmenter.
Si le contrat ne prévoit pas la prise en charge des réparations et du remplacement de pièces, il faudra alors, en plus des frais de maintenance, régler séparément les frais de réparation.
Dans quels cas le contrat POG est-il recommandé ?
Le contrat POG ne couvrant en principe que le contrôle des pièces, de l'huile et de la graisse, il convient particulièrement aux « immeubles récents », où les réparations et remplacements de pièces sont peu fréquents.
Cela dit, indépendamment de l'ancienneté du bâtiment, ce contrat convient également très bien aux propriétaires qui souhaitent « limiter les coûts de gestion et d'entretien ».
Pour un propriétaire qui n'est pas gêné de négocier au cas par cas lorsqu'une réparation s'avère nécessaire, ce contrat offre de bonnes chances de réduire les frais de gestion.
Qu'est-ce que le contrat FM ?
Voyons à présent le contrat FM.
Le sigle « FM » provient de « Full Maintenance » (maintenance complète).
Le contrat FM inclut non seulement le contrôle de base réalisé dans le cadre du contrat POG, mais aussi l'ensemble des frais de réparation nécessaires en cas de panne ou de remplacement de pièces, le tout compris dans le forfait de maintenance.
La redevance mensuelle est plus élevée que dans un contrat POG, mais aucun frais supplémentaire n'est à prévoir même si une réparation ou un remplacement de pièces s'avère nécessaire lors de la maintenance.
Les avantages
Avec un contrat FM, même si un contrôle révèle la nécessité d'une réparation ou d'un remplacement de pièces, aucune facturation supplémentaire n'intervient en dehors de la redevance mensuelle de maintenance.
Connaître à l'avance le montant fixé au contrat permet également de mieux anticiper le budget annuel consacré à l'ascenseur.
Dans le cas d'un contrat POG, lorsqu'une réparation ou un remplacement de pièces devient nécessaire, le prestataire doit d'abord soumettre un devis au propriétaire et obtenir son accord avant d'intervenir.
Avec un contrat FM, seule la redevance de maintenance est à régler, sans frais additionnels : les interventions peuvent donc être réalisées sans perte de temps ni démarche supplémentaire.
Les inconvénients
Si l'absence de démarches et de perte de temps constitue un avantage réel, le tarif de base pratiqué par de nombreux prestataires reste, en contrepartie, plus élevé.
La durée de vie légale d'un ascenseur étant fixée à 17 ans, un appareil récemment installé a statistiquement très peu de chances de tomber en panne.
Pour un ascenseur peu ancien, un contrat POG permet donc, dans la plupart des cas, de limiter davantage les frais de maintenance.
Dans quels cas le contrat FM est-il recommandé ?
Plus un immeuble est ancien, plus les pannes et dysfonctionnements de l'ascenseur ont tendance à se multiplier.
Les besoins de réparation et de remplacement de pièces devenant alors plus fréquents, le contrat FM permet dans ce cas de mieux maîtriser les frais de maintenance.
De même, les immeubles comportant un grand nombre de logements connaissent naturellement un usage plus intensif de l'ascenseur.
Plus la fréquence d'utilisation est élevée, plus les pièces s'usent rapidement et plus les réparations et remplacements se multiplient.
Pour les propriétaires possédant plusieurs immeubles, le contrat FM est également recommandé, car il réduit la charge de gestion.
Le prix du contrôle d'ascenseur selon le type de contrat et le prestataire
Vous avez désormais compris le détail et l'utilité du contrôle des ascenseurs, mais le budget nécessaire reste une question centrale.
Voyons à présent les ordres de grandeur des coûts liés au contrôle des ascenseurs.
Les tarifs du contrat POG et du contrat FM
Le coût du contrôle d'ascenseur est plus élevé pour un contrat FM que pour un contrat POG.
Comme évoqué précédemment, cela s'explique par le fait que le contrat FM inclut, dans la redevance mensuelle, les frais de réparation et de remplacement de pièces en cas de besoin.
L'écart entre les deux formules représente environ 20 000 yens par mois et par ascenseur.
Le contrat POG se situe généralement entre 20 000 et 50 000 yens par mois, contre 30 000 à 60 000 yens par mois pour le contrat FM.
Sur une année, l'écart représente donc de 150 000 à 200 000 yens : il convient d'en tenir compte selon l'ancienneté du bâtiment et de l'ascenseur.
À titre de comparaison de méthode, le marché français fonctionne également par paliers tarifaires selon l'étendue des prestations couvertes, la fourchette exacte dépendant fortement du type d'appareil, du nombre d'arrêts desservis et de la zone géographique — sans qu'un montant en yens de cet article puisse être directement transposé en euros.
Deux catégories de prestataires pour le contrôle des ascenseurs
Les entreprises de maintenance auxquelles on peut confier le contrôle d'un ascenseur se répartissent en deux catégories : les « indépendants » et les « filiales de constructeur ».
Les filiales de constructeur sont rattachées à des fabricants d'ascenseurs comme Toshiba ou Mitsubishi, et n'assurent en principe la maintenance que des appareils de leur propre marque.
À l'inverse, les indépendants ne sont rattachés à aucun constructeur et peuvent, en principe, assurer la maintenance de n'importe quel modèle d'ascenseur.
Le coût varie selon que l'on choisit un indépendant ou une filiale de constructeur
Pour un contrat FM, le tarif se situe généralement entre 40 000 et 60 000 yens chez une filiale de constructeur, contre 30 000 à 50 000 yens chez un indépendant.
Pour un contrat POG, il se situe entre 30 000 et 50 000 yens chez une filiale de constructeur, contre 20 000 à 40 000 yens chez un indépendant.
En comparant ces deux catégories, les indépendants pratiquent des tarifs inférieurs de 20 à 50 % à ceux des filiales de constructeur.
Un propriétaire souhaitant limiter ses coûts aura donc intérêt à privilégier un prestataire indépendant.
Les indépendants présentent toutefois certains inconvénients
Si le recours à un indépendant permet de réduire les coûts, cette option présente aussi des inconvénients.
Certains indépendants, disposant de moins d'ancienneté ou d'expertise, peuvent avoir un savoir-faire technique inférieur à celui des filiales de constructeur.
En revanche, les filiales de constructeur, de par leur ancienneté sur le marché, disposent en général d'un nombre d'interventions et d'une expérience considérables.
Leur expertise technique, spécifique aux ascenseurs de la marque qu'elles couvrent, permet de leur confier la maintenance en toute confiance.
La volonté de réduire les coûts de contrôle est légitime, mais la sécurité d'un ascenseur reste un enjeu qui met en jeu des vies humaines.
Lors du choix d'un prestataire, il convient donc de ne pas se limiter au critère du prix, et de privilégier un professionnel dont l'expertise technique et le savoir-faire inspirent réellement confiance.
Contrôle d'ascenseur : faut-il choisir un contrat POG ou un contrat FM ?
Entre le contrat POG et le contrat FM, quelle formule choisir pour le contrôle de son ascenseur ?
Le choix du bon prestataire suppose de bien comprendre les caractéristiques de chaque contrat, afin de sélectionner celui qui correspond réellement au profil du bien concerné.
Voici les cas de figure typiques pour chaque formule.
Le contrat POG convient particulièrement aux immeubles neufs ou récents.
Dans ces bâtiments, l'ascenseur étant lui-même récent, les pannes sont rares et la fréquence de réparation faible.
Le contrat POG permet donc, dans ce cas, de limiter les frais de réparation par rapport à un contrat FM.
Il implique certes de négocier au cas par cas lors de chaque réparation, ce qui demande un peu de temps, mais permet en contrepartie de réduire les coûts.
À l'inverse, le contrat FM (Full Maintenance) convient aux « immeubles à nombreux logements », dont l'usage intensif de l'ascenseur est presque inévitable.
Plus l'ascenseur est utilisé fréquemment, plus le nombre de réparations augmente mécaniquement.
Dans ce cas de figure, le contrat FM permet de faire réparer l'appareil de manière plus avantageuse.
De même, « un immeuble ancien où les pannes d'ascenseur sont fréquentes » ou « un propriétaire possédant plusieurs biens immobiliers » ont également tout intérêt à opter pour le contrat FM.
L'avantage du contrat FM — « réduire la charge de gestion du propriétaire » — y trouve alors pleinement sa justification.
Qu'est-ce que la « non-conformité aux normes actuelles » (kison futekikaku) dans le cadre du contrôle périodique ?
Voyons à présent en détail ce que recouvre la notion de non-conformité aux normes actuelles dans le cadre du contrôle périodique.
Qu'est-ce que la non-conformité aux normes actuelles ?
La non-conformité aux normes actuelles désigne « une situation où, bien que la construction de l'immeuble ou l'installation de l'ascenseur ait respecté la loi au moment des travaux, une évolution ultérieure de la réglementation fait que l'installation ne répond plus aux normes en vigueur aujourd'hui ».
Des lois comme la loi sur les normes de construction évoluent chaque année, parfois légèrement, si bien que le contenu applicable au moment de la construction de l'immeuble ou de l'installation de l'ascenseur peut avoir considérablement changé par rapport à aujourd'hui.
Cet écart entre l'ancienne et la nouvelle réglementation est ce que l'on appelle la non-conformité aux normes actuelles.
Le droit japonais n'imposant pas de force contraignante de mise en conformité rétroactive avec la nouvelle loi, laisser un ascenseur en l'état de non-conformité ne constitue pas, en soi, une infraction.
Néanmoins, si l'on souhaite que les occupants de l'immeuble puissent utiliser l'ascenseur en toute sécurité, il est nécessaire d'améliorer cette situation de non-conformité.
Ce mécanisme rappelle, dans sa logique, la notion française de « droits acquis » applicable aux bâtiments existants, où une installation régulièrement construite n'est pas automatiquement mise en demeure de se conformer à chaque nouvelle norme, sauf disposition contraire expresse du texte réglementaire.
L'événement à l'origine de la réforme de la réglementation
En 2009 (ère Heisei 21), le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a procédé à une réforme de la réglementation relative aux ascenseurs.
Cette réforme fait suite à deux événements marquants.
Le premier est lié aux dysfonctionnements d'ascenseurs provoqués par un important séisme survenu dans le nord-ouest de la préfecture de Chiba.
Ce séisme a provoqué l'arrêt de plus de 60 000 ascenseurs, entraînant le blocage de personnes à l'intérieur et suscitant une vive inquiétude.
Ces cas de blocage sont devenus un problème de société, et ont constitué l'un des déclencheurs de la réforme.
Le second événement est l'accident mortel survenu avec un ascenseur de la société Schindler.
En juin 2006 (ère Heisei 18), cet accident s'est produit dans une résidence locative de 23 étages à Tokyo, la « City Heights Takeshiba ».
Un lycéen qui tentait de sortir de l'ascenseur à reculons en tenant son vélo a été happé par la cabine qui s'est remise en mouvement de manière inattendue, et est décédé.
À la suite de cet accident, un contrôle d'urgence des ascenseurs Schindler a été mené, la sécurité des appareils a été remise en question, et cet épisode a contribué à déclencher la réforme réglementaire.
Ces deux événements évoquent, pour un lecteur français, l'accident de Clichy-sous-Bois de 2002, qui avait lui aussi débouché sur un renforcement législatif (loi Urbanisme et Habitat de 2003, puis décret de 2004) : dans les deux pays, c'est un accident grave, largement médiatisé, qui a servi de déclencheur à la réforme du cadre réglementaire applicable aux ascenseurs.
Ce que la réforme réglementaire a changé
Quels ont alors été les changements apportés par cette réforme de la réglementation sur les ascenseurs ?
Le premier changement est l'obligation d'installer un dispositif de commande parasismique.
En rendant obligatoire ce dispositif, il est devenu plus facile d'éviter le blocage de personnes à l'intérieur de l'ascenseur.
Le second changement est l'obligation de doubler les freins.
En installant deux freins indépendants, la cabine peut être maintenue en sécurité même en cas de défaillance de l'un des deux.
Une différence de niveau de sécurité
Le dispositif de commande parasismique existait déjà auparavant, mais son installation n'était pas obligatoire sur les ascenseurs.
Il existait donc des ascenseurs équipés de ce dispositif et d'autres qui ne l'étaient pas.
Depuis la réforme, en revanche, l'installation de ce dispositif est obligatoire pour tous les ascenseurs.
Grâce à ce dispositif, lorsqu'une secousse sismique est détectée, l'ascenseur s'arrête désormais automatiquement à l'étage le plus proche et ouvre ses portes.
Cela permet d'éviter que des personnes ne se retrouvent bloquées à l'intérieur de l'ascenseur en cas de séisme.
De même, l'obligation de doubler les freins a permis de renforcer la sécurité de la cabine.
Un « dispositif de détection de distance spécifique » a été mis en place pour détecter l'éloignement de la cabine par rapport au palier, afin de repérer un déplacement porte ouverte.
Grâce à l'obligation d'installer un dispositif de commande parasismique et de doubler les freins, l'ascenseur est devenu plus sûr, aussi bien en usage normal qu'en situation exceptionnelle.
Cela dit, les ascenseurs antérieurs à la réforme disposent également de dispositifs de sécurité, si bien que l'écart de sécurité réel n'est pas si important.
Il convient simplement de retenir que ces évolutions permettent d'utiliser l'ascenseur avec davantage de sérénité en cas d'imprévu.
Comment corriger une situation de non-conformité aux normes actuelles ?
La non-conformité aux normes actuelles signifie simplement que l'installation ne répond pas à la réglementation en vigueur aujourd'hui : elle ne constitue en aucun cas une infraction.
De nombreux ascenseurs installés dans des immeubles construits avant 2009 (Heisei 21) se trouvent dans cette situation de non-conformité.
Rester en situation de non-conformité n'expose à aucune sanction, mais si l'on souhaite renforcer la sécurité de l'immeuble et de l'ascenseur, il est nécessaire d'y remédier.
Corriger cette non-conformité suppose de remplacer l'ascenseur.
Pour un propriétaire gérant plusieurs immeubles ou résidences, cela peut représenter un investissement de plusieurs millions de yens.
Il est donc conseillé de profiter du moment du remplacement de l'ascenseur pour corriger cette non-conformité en même temps.
De nombreux propriétaires font remplacer leur ascenseur au bout de 20 ans, en cohérence avec sa durée de vie.
Pour un ascenseur installé ou remplacé entre 2003 et 2008 environ (avant la réforme), il est recommandé de prévoir son remplacement par un appareil neuf dans un délai de cinq ans.
Pour un ascenseur installé ou remplacé encore plus tôt, il est conseillé d'envisager sérieusement la correction de la non-conformité.
Qu'est-ce que la « télésurveillance », ce nouveau type de contrat d'entretien et de gestion ?
Des sociétés comme Nippon Elevator Manufacturing, Toshiba Elevator ou encore Japan Elevator Service Holdings proposent aujourd'hui un nouveau type de contrat d'entretien et de gestion, appelé « télésurveillance ».
En quoi consiste concrètement cette télésurveillance, et quelles en sont les caractéristiques et les limites ?
Les caractéristiques de la télésurveillance
Voyons les caractéristiques communes aux systèmes de télésurveillance des ascenseurs.
· La surveillance automatique à distance
La télésurveillance permet de surveiller et de diagnostiquer à distance les anomalies telles que le blocage de personnes dans l'ascenseur, un défaut d'ouverture ou de fermeture des portes, le déclenchement d'un circuit de sécurité ou encore une anomalie du système électrique, voire l'impossibilité de démarrage.
Si une personne se retrouve bloquée dans l'ascenseur, l'interphone installé dans la cabine permet une intervention à distance pour organiser le sauvetage ou une remise en service provisoire.
· Le contrôle automatique à distance
Le diagnostic à distance est une fonction qui permet de contrôler automatiquement l'ascenseur, sans intervention humaine.
Il porte notamment sur l'état de déplacement de la cabine, l'état d'ouverture et de fermeture des portes, le fonctionnement des freins, celui de l'interphone, ainsi que sur les interrupteurs de fin de course de la gaine qui garantissent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité.
Les limites de la télésurveillance
Un système capable de surveiller et de diagnostiquer automatiquement à distance est très pratique, mais la télésurveillance présente encore certaines limites.
Voyons quelles sont les deux principales difficultés qui subsistent.
· La sécurité des communications
Si la sécurité des communications de la télésurveillance est insuffisante, il existe un risque que le réseau soit pris pour cible par des pirates informatiques.
Pour sécuriser la télésurveillance, il est nécessaire de renforcer le niveau de sécurité, ce qui suppose la mise en place d'une infrastructure réseau conséquente, elle-même coûteuse.
Pour les copropriétés de petite taille, réunir ce budget peut s'avérer difficile, ce qui constitue une réelle limite du dispositif.
· L'équilibre entre coûts de communication et coûts d'installation
La mise en place de la télésurveillance suppose l'utilisation d'une ligne de communication dédiée.
Le coût de cette ligne est plus élevé qu'un abonnement classique, et varie fortement selon la qualité de service souhaitée.
Au-delà du coût de communication proprement dit, il faut également compter les frais d'installation et de matériel, qui constituent un investissement initial non négligeable.
Cet ensemble de coûts et la question de leur équilibre global figurent parmi les principaux défis de la télésurveillance.
En France, le développement de la téléalarme et de la télésurveillance des ascenseurs suit une logique similaire, portée notamment par l'obligation, issue du décret de 2004, de garantir une liaison d'alarme permanente et bidirectionnelle avec un service d'intervention ; les enjeux de cybersécurité et de coût d'infrastructure y sont, comme au Japon, des sujets encore en discussion.
Comment choisir son prestataire pour le contrôle d'un ascenseur ?
Voici trois points essentiels pour choisir un prestataire de contrôle d'ascenseur.
Les propriétaires qui ne savent pas comment sélectionner leur prestataire pourront s'appuyer sur ces critères.
Vérifier les références du prestataire
Lors du choix d'un prestataire de contrôle d'ascenseur, il est indispensable de toujours vérifier ses références antérieures.
Lorsqu'on a connaissance d'un prestataire par l'annuaire ou par le bouche-à-oreille, il est souvent difficile de savoir lequel choisir en toute confiance.
Certains propriétaires, en se disant « faisons-le simplement venir sur place pour qu'il nous explique », ont parfois eu la mauvaise surprise de tomber sur un prestataire malhonnête.
Il est donc essentiel de vérifier les références du prestataire afin de pouvoir lui confier le contrôle en toute confiance.
Ces références sont généralement consultables sur le site internet du prestataire.
Si le site ne mentionne ni ne présente aucune référence, cela peut signaler un manque d'expérience.
Dans ce cas, il est préférable d'éviter ce type de prestataire.
Un prestataire aux références solides et à la réputation établie inspirera davantage confiance pour lui confier ce contrôle.
Vérifier également la prise en charge des situations d'urgence
Un point souvent négligé lors du choix d'un prestataire de contrôle est sa capacité à intervenir en cas d'urgence.
Un prestataire incapable de réagir en cas d'urgence expose les occupants à devoir emprunter les escaliers en cas de panne de l'ascenseur.
De même, l'absence de réactivité en cas de sinistre peut être source de litiges.
Pour éviter ce genre de situation, il est important de choisir un prestataire capable d'intervenir rapidement en cas d'urgence.
Avant de contracter, n'hésitez pas à demander comment le prestataire réagit en cas d'urgence.
Il est préférable qu'il puisse détailler concrètement ses interventions passées.
Savoir repérer les prestataires malhonnêtes
Dernièrement, la présence de prestataires malhonnêtes parmi les entreprises de rénovation est devenue un problème reconnu.
La grande majorité des prestataires sont sérieux, mais certains prestataires de contrôle d'ascenseur peu scrupuleux existent également, et il convient d'y être attentif.
Lors du choix d'un prestataire de contrôle d'ascenseur, il faut donc veiller à ne pas se laisser tromper par ce type d'acteurs.
Voyons comment éviter ce piège, en détaillant les caractéristiques typiques d'un prestataire malhonnête.
· Un prestataire qui pratique des remises excessives
Un prestataire qui accorde une remise excessive sur le coût du contrôle d'ascenseur peut être un prestataire malhonnête.
Le contrôle et le remplacement d'un ascenseur représentent souvent un coût élevé.
Or, pour un non-spécialiste, le détail du devis est souvent difficile à comprendre, ce qui rend délicat le jugement sur le caractère raisonnable ou excessif du prix proposé.
Les prestataires malhonnêtes ont tendance à établir au préalable un devis volontairement gonflé, puis à accorder d'un coup une forte remise pour emporter la signature du contrat.
Un prestataire réellement sérieux établira un devis à un prix juste, et expliquera en détail la raison de chaque poste de coût.
Restez donc vigilant face à un prestataire qui propose une remise anormalement élevée.
· Un prestataire qui n'améliore jamais les propositions de conception
Imaginons que vous souhaitiez remplacer votre ascenseur et que vous fassiez appel à un prestataire.
La demande du type « pouvez-vous établir un devis pour remplacer l'ascenseur selon ce plan de conception », en présentant à l'avance un plan préparé par un tiers, mérite également une certaine vigilance.
Un prestataire sérieux ne reprendra jamais tel quel le plan de conception d'une autre entreprise pour procéder au remplacement de l'ascenseur.
Pour des raisons d'éthique professionnelle autant que de sécurité, il ne validera jamais un plan sans le retravailler.
Même si l'on souhaite réduire les coûts, mieux vaut éviter tout prestataire qui prétend pouvoir réaliser les travaux à bas prix sans jamais retravailler le plan proposé.
Il s'agit très probablement d'un prestataire malhonnête.
En résumé
Dans un immeuble équipé d'un ascenseur, il est indispensable d'effectuer les contrôles nécessaires afin de garantir une utilisation sûre de l'appareil.
Au moment de confier ce contrôle à un prestataire, il faut choisir entre deux grandes formes de contrat de maintenance.
Le contrat POG consiste à faire appel au prestataire et à régler les frais au cas par cas, chaque fois qu'une réparation devient nécessaire.
Le contrat FM, lui, inclut le contrôle de base ainsi que les frais de réparation dans le montant global de la maintenance.
Pour un immeuble neuf ou récent, la fréquence des réparations étant faible, le contrat POG est généralement le plus avantageux.
À l'inverse, pour un immeuble ancien, ou pour un propriétaire gérant plusieurs immeubles, le contrat FM tend à être plus avantageux, tout en réduisant la charge de gestion.
Nous espérons que cet article vous aidera à confier le contrôle de votre ascenseur à un prestataire de confiance.
Questions fréquentes sur les contrats de contrôle d'ascenseur
Q1. Entre le contrat POG et le contrat FM, lequel est le plus avantageux ?
Pour un bien peu ancien, le contrat POG permet de limiter les coûts. Pour un bien de plus de 20 ans, le contrat FM est plus rassurant, car il inclut les frais de remplacement de pièces.
Q2. Que se passe-t-il si l'on néglige le contrôle de l'ascenseur ?
Cela constitue une infraction à la loi sur les normes de construction, exposant à une amende pouvant aller jusqu'à 1 million de yens. En cas d'accident, une responsabilité pénale peut également être engagée.
Q3. Quel est le coût moyen du contrôle d'un ascenseur ?
Le contrat POG coûte généralement entre 20 000 et 50 000 yens par mois, contre 30 000 à 60 000 yens par mois pour le contrat FM. Le coût varie sensiblement selon que l'on choisit une filiale de constructeur ou un prestataire indépendant.
