ما الفرق بين عقد POG وعقد FM لصيانة المصاعد؟ التكاليف والمزايا ومعايير الاختيار

تحتاج المصاعد المستخدمة في العمارات السكنية والمباني التجارية إلى فحص دوري لضمان استخدامها الآمن من قبل السكان والزوار.
ولأن المالك هو الذي يتولى غالبًا إدارة المصعد، فمن المفيد الإلمام بمعارف أساسية حول عملية الفحص.
ويفرض القانون الياباني كثيرًا من فحوصات المصاعد، وتحكمها معايير وفحوصات متعددة.
والواقع أن صيغ عقود الصيانة تنقسم إلى نوعين رئيسيين هما «عقد POG» و«عقد FM»، ولكل منهما مزاياه وعيوبه.
وقد لا يكون كثيرون على علم أصلاً بوجود هذا التصنيف لعقود الصيانة.
لذلك سنقدّم في هذا المقال الأساسيات الكاملة لفحص المصاعد بالتفصيل، مع مقارنة بواقع تنظيم المصاعد في دول الخليج مثل الإمارات، لكي يتمكن أصحاب العقارات ومديروها من تشغيل المصاعد بأمان دون حوادث.

تعرّف على أساسيات فحص المصاعد

من المرجح أن يعرف معظم الملاك الذين يديرون عقارات فيها مصاعد أن الفحص والتفتيش أمر ضروري.
لكن قليلين من الملاك يعرفون بالتفصيل ما الذي يجري فعليًا أثناء فحص المصعد.
فهناك أنواع مختلفة من الفحوصات وبنود تفتيش محددة، وتحكمها قوانين خاصة بها.
ولإدارة المصعد بأمان من الناحيتين القانونية والسلامة، لا بد أولاً من الإلمام بأساسيات فحص المصاعد. ويسري المبدأ نفسه في دبي، حيث تُلزم بلدية دبي وهيئة كهرباء ومياه دبي ملاك المباني بإجراء فحوصات دورية معتمدة للمصاعد ضمن اشتراطات السلامة العامة للمبنى.

أنواع فحص المصاعد

تنقسم فحوصات المصاعد إلى ثلاثة أنواع: «تقرير الفحص الدوري»، و«فحص الأداء والفحص الذاتي الدوري»، و«الصيانة الدورية».
ويفرض القانون على المدير إجراء جميع هذه الفحوصات باعتبارها التزامًا قانونيًا.
سنعرض فيما يلي تفاصيل كل نوع من هذه الفحوصات.

تقرير الفحص الدوري

تقرير الفحص الدوري هو نظام تفتيش منصوص عليه في المادة 12 من قانون معايير البناء الياباني.
ويترتب على إهمال هذا الفحص غرامة تصل إلى مليون ين ياباني.
ويتولى إجراء تقرير الفحص الدوري مهندسون معماريون من الدرجة الأولى أو الثانية أو فاحصو مصاعد معتمدون، بينما يقع عبء المسؤولية الإدارية على عاتق المالك أو الجهة المسؤولة عن المبنى.
ويشمل نطاق الفحص جميع المصاعد باستثناء مصاعد المنازل الخاصة، والمصاعد الخاضعة أصلاً لفحص الأداء، والمصاعد ذات السعة الحملية فوق طن واحد.
وتتراوح وتيرة الفحص عادة بين مرة كل ستة أشهر ومرة كل سنة، ويجب بعد كل فحص تقديم تقرير إلى الجهة الحكومية المختصة.

من هي الجهة الحكومية المختصة التي يُقدَّم إليها التقرير؟

كما ذُكر آنفًا، تفرض المادة 12 من قانون معايير البناء إلزامية تقرير الفحص الدوري.
وتنص هذه المادة على أن يقوم فني مرخّص بإجراء الفحص بشكل دوري، ثم تقديم تقرير بالنتائج إلى «الجهة الإدارية المختصة».
ويمكن التعرف على هذه الجهة من خلال قائمة الجهات الإدارية المختصة الصادرة عن اتحاد مجالس فحص المباني على مستوى اليابان.
وقد يترتب على التأخر في تقديم التقرير عقوبة، لذا يجب الحرص دائمًا على تقديمه بعد كل فحص.
ويمكن لشركة الفحص المتعاقد معها أن تتولى إعداد وتقديم مستندات هذا التقرير نيابة عن المالك. وبالمقارنة، تعتمد دبي نظامًا مشابهًا من حيث الجوهر عبر اشتراط شهادات فحص سنوية معتمدة من جهات مرخّصة، تُرفع نتائجها إلى الجهة البلدية المختصة.

فحص الأداء والفحص الذاتي الدوري

فحص الأداء والفحص الذاتي الدوري نظام تفتيش منصوص عليه في قانون السلامة والصحة المهنية الياباني.
ويترتب على إهمال هذا الفحص عقوبة قد تصل إلى الحبس لمدة ستة أشهر أو غرامة تصل إلى 500 ألف ين.
ويُطبَّق هذا الفحص على المصاعد ذات السعة الحملية فوق طن واحد، ويشمل ثلاثة اختبارات: اختبار المظهر الخارجي، واختبار التشغيل، واختبار الحمولة.
وإذا كان المصعد الخاضع للإدارة من هذه الفئة، فيجب إجراء الفحص وفق ذلك.
ويُجرى فحص الأداء مرة كل سنة، بينما يُجرى الفحص الذاتي الدوري مرة كل شهر.

ضرورة فحص الأداء والفحص الذاتي الدوري

قد يستصعب البعض فهم الفرق بين فحص الأداء والفحص الذاتي الدوري ومدى ضرورة كل منهما.
فمعظم المصاعد يكفيها تقرير الفحص الدوري وحده، إلا أن المصاعد ذات السعة الحملية فوق طن واحد يُفرض عليها إضافة إلى ذلك فحص الأداء المنصوص عليه في قانون السلامة والصحة المهنية، والفحص الذاتي الدوري المنصوص عليه في لوائح سلامة الرافعات وما شابهها.
وتحصل هذه المصاعد عند تصنيعها على ترخيص وفحص وشهادة فحص، إلا أن لهذه الشهادة مدة صلاحية يجب تجديدها عبر إجراء فحص الأداء.
كما يُفرض على المصاعد الخاضعة لالتزام فحص الأداء إجراء الفحص الذاتي الدوري مرة كل شهر.
وخلاصة الأمر أن فحص الأداء ضروري لتجديد صلاحية شهادة الفحص، بينما يجب إجراء الفحص الذاتي الدوري مرة كل شهر.
ويمكن أن يتولى فحص الأداء مكتب تفتيش العمل أو هيئة فحص معتمدة من وزارة الصحة والعمل والرفاه، وتقع المسؤولية على المالك والمدير.
أما الفحص الذاتي الدوري فتجريه هيئة فحص الأداء نفسها، وتقع مسؤوليته على المشغّل.

الصيانة الدورية

الصيانة الدورية، خلافًا لتقرير الفحص الدوري وفحص الأداء والفحص الذاتي الدوري، لا يفرضها القانون كالتزام إلزامي.
وقد يظن البعض بناءً على ذلك أنه يمكن الاستغناء عنها، لكن يجب الانتباه إلى «بند الحرص» الوارد في المادة 8 من قانون معايير البناء.
وتنص هذه المادة على أن مالك المبنى ومديره وشاغله يجب أن يسعوا للحفاظ على أرض المبنى وهيكله ومنشآته البنائية في حالة مطابقة للقانون.
فرغم أن القانون لا يفرض ذلك كالتزام صريح، إلا أنه يشير إلى ضرورة الحفاظ على حالة آمنة باستمرار.
وهناك إرشادات لصيانة المصعد بشكل ملائم، وتُجرى الصيانة الدورية وفق وتيرة الاستخدام، إما مرة كل شهر أو مرة كل ثلاثة أشهر.
وتتضمن الوثيقة القياسية الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية، وهي «عقد صيانة وفحص المصاعد الموحّد»، تفاصيل شاملة عن محتوى هذه الصيانة.
ولذلك يُنصح بالرجوع إلى محتوى هذه الوثيقة عند التعاقد مع شركة فحص.

صيغتا التعاقد على الصيانة: «عقد POG» و«عقد FM»

هل تعلم أن عقود صيانة المصاعد تنقسم إلى نوعين رئيسيين؟
وتُعرف هاتان الصيغتان بعقد POG وعقد FM، وهما الصيغتان الشائعتان في عقود صيانة المصاعد.
سنشرح فيما يلي كلًا من عقد POG وعقد FM بالتفصيل.

ما هو عقد POG؟

اسم «POG» مأخوذ من الأحرف الأولى لكلمات «Parts» (القطع) و«Oil» (الزيت) و«Grease» (الشحم)، وهو عقد يقتصر على إجراء الفحص الأساسي فقط.
فإذا كشف الفحص عن حاجة إلى صيانة إضافية، تُفرض تكلفة إصلاح منفصلة.

المزايا

في عقد POG، يدفع المالك فقط تكلفة إجراء الصيانة نفسها.
لذلك، إذا لم تحدث أعطال أو تحتَج قطع غيار إلى استبدال، يمكن إجراء الفحص بتكلفة منخفضة.
وتتراوح تكلفة الصيانة السنوية لكل مصعد بين 150 و200 ألف ين، وقد تشمل بعض الشركات استبدال المستهلكات ضمن حدود متفق عليها.

العيوب

يتمثل عيب عقد POG في أنه لا يشمل تكاليف الإصلاح أو استبدال القطع.
ورغم أننا أشرنا إلى إمكانية خفض التكلفة عند غياب الأعطال، فقد يتحول هذا الأمر إلى عيب مع تقدم عمر المصعد وكثرة استخدامه.
فكلما مرّت سنوات أطول على تركيب المصعد، ارتفع معدل حدوث الأعطال والأعطاب.
وبما أن العقد لا يشمل تكاليف الإصلاح أو استبدال القطع، يضطر المالك إلى دفع تكلفة الصيانة إضافة إلى تكلفة الإصلاح.

الحالات التي يُنصح فيها بعقد POG

بما أن عقد POG يقتصر على فحص القطع والزيت والشحم فقط، فهو مناسب أكثر للعقارات حديثة البناء التي يقل فيها احتمال حدوث أعطال أو حاجة إلى استبدال قطع.
لكن عقد POG يظل خيارًا مفيدًا أيضًا بصرف النظر عن عمر المبنى لمن «لا يرغب في تحمّل تكاليف صيانة أو إدارة مرتفعة».
فهو خيار جيد للمالك الذي لا يمانع التفاوض على كل إصلاح على حدة، إذ يمكنه بذلك خفض تكاليف الإدارة.

ما هو عقد FM؟

ننتقل الآن إلى عقد FM.
واسم «FM» مأخوذ من عبارة «Full Maintenance» (الصيانة الكاملة).
ويشمل عقد FM الفحص الأساسي نفسه الذي يقدمه عقد POG، بالإضافة إلى تكاليف الإصلاح واستبدال القطع عند الحاجة، وكل ذلك ضمن رسوم الصيانة الشهرية.
وتكون الرسوم الشهرية أعلى مقارنة بعقد POG، لكن لا تترتب أي تكلفة إضافية حتى في حال ظهور حاجة إلى إصلاح أو استبدال قطع أثناء الصيانة.

المزايا

في عقد FM، لا يُطلب من المالك أي مبلغ إضافي غير رسوم الصيانة الشهرية حتى عند ظهور حاجة إلى إصلاح أو استبدال قطع.
ولأن التكلفة محددة مسبقًا وقت التعاقد، يسهل معرفة إجمالي التكلفة السنوية للمصعد مسبقًا، وهذه ميزة إضافية.
ففي عقد POG، عند الحاجة إلى إصلاح أو استبدال قطع، يقدَّم للمالك أولاً عرض سعر يحتاج إلى موافقته قبل البدء بالعمل.
أما في عقد FM، فيكفي دفع رسوم الصيانة فقط دون أي تكلفة أخرى، ما يوفر الوقت والجهد في تنفيذ الأعمال.

العيوب

رغم ميزة توفير الوقت والجهد، إلا أن كثيرًا من الشركات تحدد تكلفة هذا العقد بسعر مرتفع نسبيًا.
والعمر الافتراضي القانوني للمصعد هو 17 سنة، وبالتالي فإن المصعد المركَّب حديثًا نادرًا ما يتعرض لأعطال.
لذلك، بالنسبة إلى المصاعد الحديثة العمر، يكون عقد POG عادة أوفر من حيث تكلفة الصيانة.

الحالات التي يُنصح فيها بعقد FM

كلما تقدّم عمر العقار، زاد احتمال تعرض المصعد للأعطال والأعطاب.
وكلما زادت وتيرة الحاجة إلى الإصلاح واستبدال القطع، أصبح عقد FM أكثر توفيرًا من حيث تكلفة الصيانة الإجمالية.
كذلك، فإن العقارات ذات عدد الوحدات الكبير يرتفع فيها معدل استخدام المصعد بشكل طبيعي.
وكلما ارتفع معدل الاستخدام، تسارع تلف القطع وزاد عدد مرات الإصلاح والاستبدال.
ويُنصح أيضًا بعقد FM للمالك الذي يمتلك عدة عقارات، لأنه يقلل من عبء الإدارة عليه.

الأسعار التقريبية لفحص المصاعد بحسب نوع العقد ونوع الشركة

بعد فهم تفاصيل فحص المصاعد وضرورته، من الطبيعي أن يتساءل القارئ عن التكلفة التقريبية.
سنعرض فيما يلي الأسعار التقريبية لفحص المصاعد.

الأسعار التقريبية لعقد POG وعقد FM

تكلفة فحص المصعد في عقد FM أعلى منها في عقد POG.
كما أوضحنا سابقًا، يرجع ذلك إلى أن عقد FM يضم ضمن الرسوم الشهرية تكلفة أي إصلاح أو استبدال قطع عند الحاجة.
ومن حيث الفارق بين العقدين، يبلغ الفارق الشهري لكل مصعد نحو 20 ألف ين تقريبًا.
فرسوم عقد POG تتراوح بين 20 و50 ألف ين شهريًا، بينما تتراوح رسوم عقد FM بين 30 و60 ألف ين شهريًا.
وإذا احتُسب ذلك على مدار سنة كاملة، يصل الفارق إلى ما بين 150 و200 ألف ين تقريبًا، لذا يجب مراعاة عمر المبنى وعمر المصعد عند الاختيار بين العقدين.

نوعان من الشركات المتخصصة في فحص المصاعد

تنقسم شركات صيانة المصاعد إلى نوعين: «الشركات المستقلة» و«شركات الجهة المصنّعة».
فشركات الجهة المصنّعة تابعة لسلسلة الشركة المصنِّعة للمصعد، مثل توشيبا أو ميتسوبيشي، وتقتصر صيانتها عادة على منتجات سلسلتها فقط.
أما الشركات المستقلة فلا ترتبط بأي جهة مصنّعة بعينها، ويمكنها من حيث المبدأ صيانة أي نوع من المصاعد. ويشبه هذا التقسيم ما هو معتمد في السوق الخليجية، حيث تعمل شركات صيانة مستقلة إلى جانب فروع الصيانة التابعة للجهات المصنّعة العالمية.

اختلاف التكلفة بين الشركات المستقلة وشركات الجهة المصنّعة

في عقد FM، تتراوح التكلفة عند شركات الجهة المصنّعة بين 40 و60 ألف ين، بينما تتراوح عند الشركات المستقلة بين 30 و50 ألف ين.
وفي عقد POG، تتراوح التكلفة عند شركات الجهة المصنّعة بين 30 و50 ألف ين، بينما تتراوح عند الشركات المستقلة بين 20 و40 ألف ين.
وبالمقارنة بين النوعين، تكون تكلفة الشركات المستقلة أقل بنحو 20 إلى 50 بالمئة من تكلفة شركات الجهة المصنّعة.
لذلك، فإن المالك الراغب في خفض التكلفة قد يفضّل اختيار شركة مستقلة.

الشركات المستقلة لها عيوبها أيضًا

رغم أن الشركات المستقلة توفر ميزة خفض التكلفة، إلا أن لها عيوبًا أيضًا.
فبعض الشركات المستقلة ذات الخبرة والمعرفة المحدودة قد تكون أقل كفاءة تقنية مقارنة بشركات الجهة المصنّعة.
لكن شركات الجهة المصنّعة عادة ما تتمتع بسنوات تشغيل طويلة، وبالتالي خبرة وسجل فحص واسع.
كما تمتلك معرفة وتقنية متخصصة بمصاعد الجهة المصنّعة التي تتعامل معها، ما يجعل الاعتماد عليها أكثر اطمئنانًا.
ورغم أن خفض تكلفة فحص المصعد أمر مفهوم، إلا أن سلامة المصعد مسألة تتعلق مباشرة بحياة الإنسان.
لذا يجب عند اختيار الشركة عدم الاكتفاء بمعيار التكلفة، بل اختيار شركة موثوقة من حيث الكفاءة التقنية والمعرفة أيضًا.

أي عقد يجب اختياره لفحص المصعد: POG أم FM؟

أي العقدين يُفضَّل اختياره لفحص المصعد، عقد POG أم عقد FM؟
النقطة الجوهرية هي فهم خصائص كل عقد واختيار الجهة المناسبة بحسب طبيعة العقار للاستفادة القصوى منه.
سنعرض فيما يلي الحالات التي يناسب فيها كل عقد.

يناسب عقد POG العقارات الجديدة أو حديثة البناء.
ففي هذه العقارات يكون المصعد أيضًا جديدًا، ما يقلل احتمال الأعطال ويخفض وتيرة الحاجة إلى الإصلاح.
لذلك، يكون عقد POG أوفر من حيث تكلفة الإصلاح مقارنة بعقد FM.
وقد يتطلب الأمر التفاوض في كل مرة عند الحاجة إلى إصلاح، لكن ذلك يقابله توفير في التكلفة.

في المقابل، يناسب عقد FM (الصيانة الكاملة) العقارات ذات «عدد الوحدات الكبير»، حيث يرتفع بطبيعته معدل استخدام المصعد.
فكلما زادت فرص استخدام المصعد، زاد عدد مرات الإصلاح تلقائيًا.
وفي مثل هذه الحالة، يكون عقد FM أكثر جدوى من حيث التكلفة عند الإصلاح.
كذلك، يُنصح بعقد FM في حالة «إدارة عقار قديم يرتفع فيه معدل أعطال المصعد» أو «امتلاك عدة عقارات في آن واحد».
وفي هذه الحالات، يمكن الاستفادة الكاملة من ميزة تقليل عبء الإدارة على المالك التي يوفرها عقد FM.

ما هو «عدم المطابقة القائمة» في الفحص الدوري؟

سنشرح فيما يلي بالتفصيل مفهوم «عدم المطابقة القائمة» في سياق الفحص الدوري.

ما المقصود بعدم المطابقة القائمة

«عدم المطابقة القائمة» تعني الحالة التي كان فيها بناء المبنى أو تركيب المصعد متوافقًا مع القانون وقت الإنشاء، إلا أنه أصبح لاحقًا غير مطابق للقانون الحالي بعد تعديل التشريعات.
وتتغير قوانين مثل قانون معايير البناء بشكل تدريجي كل عام، لذا قد يختلف المحتوى اختلافًا كبيرًا بين وقت إنشاء المبنى أو تركيب المصعد وبين الوقت الحالي.
ويُطلق على هذا التفاوت بين القانون القديم والقانون الجديد اسم «عدم المطابقة القائمة».
وبما أن القانون الياباني لا يفرض إلزامية التوافق مع القانون الجديد بأثر رجعي، فإن ترك حالة عدم المطابقة القائمة كما هي لا يُعد مخالفة.
لكن إذا أراد المالك ضمان استخدام آمن للمبنى والمصعد للسكان، فإن معالجة عدم المطابقة القائمة أمر ضروري.

الحدث الذي كان سببًا في تعديل القانون

في عام 2009 (السنة 21 من حقبة هيسي)، أجرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية تعديلاً على قانون المصاعد.
وكان وراء هذا التعديل حدثان رئيسيان.
الحدث الأول كان مشكلات في المصاعد ناجمة عن زلزال كبير ضرب شمال غرب محافظة تشيبا.
فقد أدى الزلزال إلى توقف أكثر من 60 ألف مصعد، وتسبب في احتجاز أشخاص كانوا داخل هذه المصاعد، مما أثار قلقًا واسعًا.
وتحول احتجاز الأشخاص داخل المصاعد إلى قضية مجتمعية دفعت نحو تعديل القانون.
أما الحدث الثاني فكان حادثة إصابة بشرية متعلقة بمصاعد شركة شيندلر.
ففي يونيو 2006 (السنة 18 من حقبة هيسي)، وقعت الحادثة في مبنى سكني مؤجر من 23 طابقًا يُدعى «سيتي هايتس تاكيشيبا» في طوكيو.
حيث توفي طالب ثانوي كان يسحب دراجته أثناء خروجه من المصعد إلى الخلف، عندما تحرك المصعد فجأة وحُشر بين الأبواب.
وأدى الفحص الطارئ الذي أجرته شركة شيندلر إلى التشكيك في سلامة المصاعد، مما كان دافعًا آخر لتعديل القانون. وقد دفعت حوادث مشابهة حول العالم إلى تشديد اشتراطات صيانة المصاعد في مناطق أخرى أيضًا، ومنها اعتماد هيئات السلامة في دبي وأبوظبي معايير فحص أكثر صرامة لمصاعد الأبراج السكنية والتجارية العالية.

ما الذي تغيّر بعد تعديل القانون؟

فما هي إذن التغييرات التي طرأت على القانون بعد تعديل نظام المصاعد؟
أولاً، فرض إلزامية تركيب جهاز التحكم بالتشغيل وقت الزلزال.
وبتركيب هذا الجهاز، أصبح من الأسهل تجنّب مشكلة احتجاز الأشخاص داخل المصعد.
ثانيًا، فرض إلزامية ازدواجية الفرامل.
فبتركيب فرملتين مستقلتين، أصبح بالإمكان الحفاظ على أمان مقصورة المصعد حتى في حال تعطل إحداهما.

الفرق في مستوى الأمان

كان جهاز التحكم بالتشغيل وقت الزلزال موجودًا من قبل، إلا أن تركيبه لم يكن إلزاميًا في المصاعد.
لذلك، كانت هناك مصاعد مزوّدة بهذا الجهاز، وأخرى غير مزوّدة به.
لكن بعد تعديل القانون، أصبح تركيب جهاز التحكم بالتشغيل وقت الزلزال إلزاميًا في جميع المصاعد.
وبفضل هذا الجهاز، أصبح المصعد يتوقف عند أقرب طابق وتفتح أبوابه تلقائيًا عند استشعار اهتزاز زلزالي.
وبذلك أصبح من الممكن منع مشكلة احتجاز الأشخاص داخل المصعد وقت الزلازل.
كذلك، أدى فرض إلزامية ازدواجية الفرامل إلى رفع مستوى أمان مقصورة المصعد.
حيث تم تركيب «جهاز استشعار المسافة المحددة» الذي يكتشف ابتعاد المقصورة عن نقطة التوقف، فيتم رصد أي حركة غير مقصودة مع فتح الباب.
وبفضل إلزامية جهاز التحكم وقت الزلزال وازدواجية الفرامل، أصبح استخدام المصعد أكثر أمانًا في الظروف العادية والطارئة على حد سواء.
لكن يجب ملاحظة أن المصاعد القديمة كانت أيضًا مزوّدة بأجهزة أمان خاصة بها، لذا فإن الفارق في مستوى الأمان ليس كبيرًا جدًا.
ويكفي إدراك أن التغيير جعل استخدام المصعد أكثر اطمئنانًا في الحالات الطارئة.

كيف يمكن معالجة عدم المطابقة القائمة؟

عدم المطابقة القائمة لا يعني أن المصعد غير قانوني، بل فقط أنه لا يطابق القانون الحالي.
ومعظم مصاعد المباني التي أُنشئت قبل عام 2009 (السنة 21 من حقبة هيسي) تقع ضمن حالة عدم المطابقة القائمة.
ورغم أن ترك حالة عدم المطابقة القائمة كما هي لا يترتب عليه أي عقوبة، إلا أن معالجتها ضرورية إذا أراد المالك رفع مستوى أمان المبنى والمصعد.
وتتطلب معالجة عدم المطابقة القائمة استبدال المصعد بالكامل.
وبالنسبة إلى المالك الذي يدير عدة عقارات سكنية أو تجارية، قد يتطلب ذلك ميزانية تصل إلى عدة ملايين من الينات.
لذلك يُنصح بمعالجة عدم المطابقة القائمة عند حلول موعد استبدال المصعد.
وعادة ما يستبدل الملاك المصعد كل 20 سنة تقريبًا وفق عمره الافتراضي.
وإذا رُكّب المصعد أو استُبدل في الفترة الممتدة من نحو عام 2003 إلى 2008 تقريبًا (قبل تعديل القانون)، فمن المستحسن استبداله بمصعد جديد خلال خمس سنوات.
أما إذا كان تركيب المصعد أو استبداله أقدم من ذلك، فيُنصح بالنظر جديًا في معالجة عدم المطابقة القائمة.

ما هو نظام الصيانة الجديد «المراقبة عن بُعد»؟

تعتمد شركات يابانية مثل نيهون إليفيتور مانيوفاكتشورينغ، وتوشيبا إليفيتور، وجابان إليفيتور سيرفيس هولدينغز، نظام صيانة وإدارة جديدًا يُعرف بـ«المراقبة عن بُعد».
فما هي خصائص هذا النظام وما التحديات التي تواجهه؟

خصائص المراقبة عن بُعد

سنستعرض فيما يلي الخصائص المشتركة لأنظمة المراقبة عن بُعد للمصاعد.

المراقبة التلقائية عن بُعد
تقوم المراقبة عن بُعد برصد وتشخيص أعطال مثل احتجاز شخص داخل المصعد، أو خلل في فتح الأبواب وإغلاقها، أو تشغيل دائرة الأمان، أو خلل كهربائي، أو تعذّر التشغيل.
وإذا احتُجز شخص داخل المصعد، يمكن التواصل معه عبر جهاز الاتصال الداخلي المثبت في المصعد لتنفيذ عملية إنقاذ أو إعادة تشغيل مؤقتة عن بُعد.

الفحص التلقائي عن بُعد
الفحص التلقائي عن بُعد وظيفة تُجري تشخيصًا آليًا للمصعد دون تدخل بشري.
ويشمل ذلك التشخيص عن بُعد لحالة تشغيل المقصورة، وحالة فتح الأبواب وإغلاقها، وحالة عمل الفرامل، وحالة عمل جهاز الاتصال الداخلي، ومفتاح حد المسار الذي يتأكد من عمل مفاتيح الأمان بشكل سليم.

تحديات المراقبة عن بُعد

رغم فائدة نظام المراقبة الآلية عن بُعد، لا تزال هناك تحديات قائمة أمامه.
سنعرض فيما يلي أبرز تحديين رئيسيين.

أمن الاتصالات
إذا كان أمن الاتصالات الخاص بالمراقبة عن بُعد ضعيفًا، فهناك خطر من اختراق القراصنة للشبكة.
ولضمان المراقبة الآمنة عن بُعد، لا بد من رفع مستوى دقة الأمن.
لكن بناء شبكة اتصالات واسعة النطاق يتطلب تمويلاً كبيرًا.
لذلك، تواجه المباني السكنية الصغيرة صعوبة في توفير التمويل اللازم، وهذا أحد أبرز تحديات المراقبة عن بُعد.

التوازن بين تكلفة الاتصالات وتكلفة التنفيذ
عند اعتماد المراقبة عن بُعد، يُستخدم خط اتصال مخصص.
وتكون تكلفة هذا الاتصال أعلى من المعتاد، وتتفاوت جودتها وتكلفتها بحسب مزود الخدمة.
إضافة إلى تكلفة الاتصال، هناك تكاليف أولية تشمل تكلفة التركيب وتكلفة المعدات.
وتُعد هذه التكاليف وتوازنها أحد التحديات المطروحة أيضًا.

كيفية اختيار شركة فحص المصاعد

سنقدم فيما يلي ثلاث نقاط أساسية لاختيار شركة فحص المصاعد.
وهي مفيدة للمالك الذي لا يعرف كيف يختار شركة الفحص المناسبة.

التحقق من سجل الأعمال المنفذة

عند اختيار شركة فحص المصاعد، يجب دائمًا التحقق من سجل أعمالها المنفذة سابقًا.
فعندما تُعرف الشركة عن طريق دليل الهاتف أو توصية من معارف، يصعب أحيانًا معرفة ما إذا كانت هذه الشركة موثوقة.
وقد يحدث أن يستدعي المالك شركة «لمجرد الاستماع إلى الشرح» فيتضح لاحقًا أنها شركة غير موثوقة.
لذلك، وللاطمئنان على جودة الفحص، من المهم التحقق من سجل الأعمال المنفذة لهذه الشركة.
ويمكن التحقق من هذا السجل عبر الموقع الإلكتروني للشركة.
وإذا لم يظهر سجل الأعمال المنفذة على الموقع الإلكتروني، فقد يكون ذلك مؤشرًا على قلة خبرة الشركة.
وفي مثل هذه الحالة، يُستحسن تجنّب التعاقد مع شركة لا تملك سجل أعمال واضح.
أما الشركة ذات السجل الحافل والسمعة الجيدة، فيمكن الاعتماد عليها بثقة أكبر في تنفيذ الفحص.

التحقق من إجراءات الطوارئ

من النقاط التي قد تُغفل عند اختيار شركة فحص المصاعد هي كيفية تعاملها في حالات الطوارئ.
فإذا لم تقدم الشركة أي استجابة عند الطوارئ، سيضطر السكان إلى استخدام السلالم عند تعطل المصعد.
كذلك، فإن عدم الاستجابة السريعة وقت الكوارث قد يؤدي إلى مشكلات إضافية.
لتفادي هذا الوضع، من المهم اختيار شركة تستجيب فورًا في حالات الطوارئ.
ويُنصح بالاستفسار عن آلية التعامل مع الطوارئ قبل التعاقد مع أي شركة.
ومن الأفضل الحصول على أمثلة ملموسة عن استجابات سابقة قامت بها الشركة.

التعرف على سمات الشركات غير الموثوقة

في الآونة الأخيرة، أصبحت مسألة وجود شركات غير موثوقة ضمن قطاع مقاولات التجديد والترميم مشكلة شائعة.
ومعظم شركات فحص المصاعد موثوقة، إلا أن بعضها قد يكون من الشركات غير الموثوقة، لذا يجب توخي الحذر.
عند اختيار شركة فحص المصاعد، احرص على عدم الوقوع ضحية لشركة غير موثوقة.
وسنشرح فيما يلي كيفية تجنّب ذلك من خلال أبرز سمات هذه الشركات.

الشركة التي تقدم خصمًا مبالغًا فيه
الشركة التي تقدم خصمًا كبيرًا بشكل غير معتاد على تكلفة فحص المصعد قد تكون شركة غير موثوقة.
فتكلفة فحص المصعد أو استبداله قد تكون مرتفعة عادة.
لكن يصعب على غير المتخصص فهم تفاصيل عرض السعر، فلا يستطيع الحكم على مدى معقولية التكلفة.
وتميل الشركات غير الموثوقة إلى تقديم عرض سعر مبالغ فيه مسبقًا، ثم تقديم خصم كبير دفعة واحدة لإقناع العميل بالتوقيع.
أما الشركة الموثوقة فعلاً، فتُعد عرض سعر عادلاً وتشرح بالتفصيل سبب كل تكلفة.
لذا يجب التزام الحذر عند مواجهة شركة تقدم خصمًا مبالغًا فيه.

الشركة التي لا تُجري أي تعديل على التصميم المقترح
لنفترض أنك طلبت من شركة استبدال المصعد بمصعد جديد.
وإذا طلبت من الشركة تقديم عرض سعر بناءً على تصميم معين أعددته مسبقًا، فيجب الانتباه إلى هذه الحالة أيضًا.
فالشركة الموثوقة لا تعتمد تصميمًا أعدته شركة أخرى بشكل مباشر دون مراجعة.
فمن الناحية الأخلاقية ومسألة السلامة، لا يُفترض أن تعتمد الشركة الجادة تصميمًا خارجيًا كما هو.
لذا احذر من الشركة التي تدّعي إمكانية تنفيذ العمل بتكلفة منخفضة دون أي تعديل على التصميم المقترح.
واعتبر ذلك مؤشرًا على شركة غير موثوقة.

خلاصة

في المباني التي تحتوي على مصاعد، يجب إجراء فحص المصعد بانتظام لضمان استخدامه بأمان.
وعند التعاقد على الفحص، يجب الاختيار بين صيغتين من عقود الصيانة.
عقد POG هو عقد يتم فيه طلب الإصلاح ودفع تكلفته كل مرة عند الحاجة.
عقد FM هو عقد تُدرج فيه تكلفة الفحص الأساسي والإصلاح ضمن رسوم الصيانة.
وفي المباني الجديدة أو حديثة البناء، يكون معدل الأعطال منخفضًا، لذا يكون عقد POG أوفر.
أما في المباني القديمة، أو لدى الملاك الذين يديرون عدة عقارات، فإن عقد FM أوفر وأقل عناءً في الغالب.
نأمل أن يساعدك هذا المقال على التعاقد مع شركة موثوقة لفحص المصعد.

الأسئلة الشائعة حول عقود فحص المصاعد

س1. أيهما أوفر، عقد POG أم عقد FM؟

بالنسبة إلى العقارات حديثة البناء، يكون عقد POG أوفر من حيث التكلفة. أما العقارات التي تجاوز عمرها 20 عامًا، فيكون عقد FM أكثر اطمئنانًا لأنه يشمل تكلفة استبدال القطع.

س2. ماذا يحدث إذا أُهمل فحص المصعد؟

يُعد ذلك مخالفة لقانون معايير البناء، وتُفرض غرامة تصل إلى مليون ين. وفي حال وقوع حادث، قد تترتب مسؤولية جنائية أيضًا.

س3. ما هي الأسعار التقريبية لفحص المصعد؟

تتراوح تكلفة عقد POG بين 20 و50 ألف ين شهريًا، وتتراوح تكلفة عقد FM بين 30 و60 ألف ين شهريًا. وتختلف التكلفة اختلافًا كبيرًا بين شركات الجهة المصنّعة والشركات المستقلة.