يجب إجراء فحوصات دورية على المصاعد المستخدمة في الشقق والمباني لضمان سلامة المستخدمين.
نظراً لأن الملاك هم المسؤولون أساساً عن إدارة المصاعد، فمن الضروري الإلمام بأساسيات الصيانة والفحص.
يُلزم القانون بإجراء كثير من فحوصات المصاعد. تنقسم عقود الصيانة إلى نوعين رئيسيين: عقد POG وعقد FM، لكل منهما مزاياه وعيوبه. تستعرض هذه المقالة تفاصيل هذين النوعين.
أساسيات فحص المصاعد
يعلم معظم الملاك الذين يمتلكون عقارات مزودة بمصاعد ضرورة إجراء الفحوصات الدورية.
ثمة أنواع متعددة من الفحوصات، يخضع كل منها لتشريعات محددة.
أنواع فحص المصاعد
تنقسم فحوصات المصاعد إلى ثلاثة أنواع: «تقرير الفحص الدوري»، و«فحص الأداء / الفحص الذاتي الدوري»، و«الصيانة الوقائية».
جميعها واجبة التنفيذ بموجب القانون.
تقرير الفحص الدوري
يخضع هذا الفحص للمادة 12 من قانون معايير البناء.
يُعرّض الإهمال صاحبه لغرامة تصل إلى مليون ين.
يُنفّذه مهندسون معماريون أو مفتشو مصاعد معتمدون.
تُجرى الفحوصات مرة كل 6 أشهر إلى سنة تقريباً، وتُرفع نتائجها إلى الجهات الإدارية المختصة.
فحص الأداء / الفحص الذاتي الدوري
يخضع هذا الفحص لقانون السلامة والصحة المهنية.
يُعرّض الإهمال صاحبه للسجن 6 أشهر أو غرامة تصل إلى 500,000 ين.
يُطبَّق على المصاعد ذات الطاقة الاستيعابية التي تتجاوز طناً واحداً.
يُجرى فحص الأداء مرة في السنة، والفحص الذاتي الدوري مرة في الشهر.
الصيانة الوقائية
على خلاف النوعين السابقين، لا يُلزم القانون بالصيانة الوقائية.
غير أن المادة 8 من قانون معايير البناء تُوجب على الملاك والمديرين والشاغلين الحفاظ على الممتلكات في حالة مشروعة.
يُوصى بإجراء الصيانة الوقائية مرة شهرياً أو كل ثلاثة أشهر وفق مستوى الاستخدام.
عقد POG وعقد FM للصيانة
ما عقد POG؟
POG اختصار لـ «Parts (قطع الغيار), Oil (الزيت), Grease (الشحم)». يُغطي الفحص الأساسي فحسب.
إن اقتضى الفحص إجراء إصلاحات، تُحتسب تكاليفها بصورة منفصلة.
المزايا
يدفع المالك تكاليف الفحص فقط.
في حال عدم الحاجة إلى إصلاحات أو استبدال قطع، تبقى التكاليف منخفضة.
تتراوح التكاليف السنوية بين 150,000 و200,000 ين لكل مصعد.
العيوب
لا تشمل التكاليف نفقات الإصلاح أو استبدال القطع.
في المصاعد القديمة قد تُثقل الأعطال المتكررة الميزانية.
متى يُنصح بعقد POG؟
يُلائم عقد POG المباني الحديثة التي تكون فيها الأعطال نادرة.
ما عقد FM؟
FM اختصار لـ "Full Maintenance" (الصيانة الشاملة).
يشمل عقد FM الفحص الأساسي وجميع تكاليف الإصلاح واستبدال القطع.
رغم ارتفاع الرسوم الشهرية مقارنةً بعقد POG، لا تُفرض رسوم إضافية عند الإصلاح.
المزايا
لا رسوم إضافية عند الإصلاح.
يمكن التخطيط للميزانية السنوية بدقة، مما يُسهّل إدارة التكاليف.
العيوب
بعض مزودي الخدمة يتقاضون أسعاراً مرتفعة.
بالنسبة للمصاعد الجديدة، قد يكون عقد POG أقل كلفة.
متى يُنصح بعقد FM؟
يُنصح بعقد FM للمباني القديمة أو الملاك الذين يديرون عقارات متعددة.
مقارنة التكاليف بحسب نوع العقد والمزود
عقد POG: 20,000–50,000 ين/شهر. عقد FM: 30,000–60,000 ين/شهر.
يكون الفارق السنوي نحو 150,000–200,000 ين.
أسعار المزودين المستقلين أقل بنسبة 20–50% من الشركات التابعة للمصنّعين.
مفهوم «عدم المطابقة الحالية» في الفحوصات الدورية
تعني الحالات التي كان فيها المصعد مطابقاً للقانون وقت التركيب، لكنه لم يعد كذلك بعد تعديل تشريعي لاحق.
لا تترتب على ذلك عقوبات، لكن يُوصى بإجراء التحديثات اللازمة لضمان سلامة السكان.
التغييرات التي أحدثها إصلاح قانوني
1. إلزامية تركيب نظام التحكم الزلزالي: عند استشعار زلزال، يتوقف المصعد تلقائياً في أقرب طابق وتفتح الأبواب.
2. إلزامية ازدواجية الفرامل: فرامل مستقلتان تضمنان سلامة العربة عند عطل أحداهما.
المراقبة عن بُعد: نمط صيانة جديد
تُتيح المراقبة عن بُعد رصد الأعطال تلقائياً كالاحتجاز وعطل الأبواب والأخطاء الكهربائية.
تبقى تحديات الأمن السيبراني وتوازن التكاليف عقبات قائمة.
كيفية اختيار شركة فحص المصاعد
- مراجعة سجل الأعمال: تحقق من الموقع الإلكتروني للشركة للاطلاع على مشاريعها المنجزة
- الاستيضاح عن التعامل مع حالات الطوارئ: تأكد من سرعة استجابة الشركة للطوارئ
- التعرف على سمات الشركات غير الموثوقة: احذر من الخصومات المبالغ فيها أو رفض مراجعة المخططات
خلاصة
يُلائم عقد POG المباني الحديثة ذات الأعطال النادرة. أما عقد FM فيُناسب المباني القديمة أو الملاك الذين يديرون عقارات متعددة.
اختر مزوداً موثوقاً وفق الكفاءة التقنية لا السعر فحسب.
الأسئلة الشائعة حول عقود فحص المصاعد
س1. أيهما أفضل، عقد POG أم عقد FM؟
عقد POG أوفر للمباني الحديثة. أما المباني التي تجاوز عمرها 20 عاماً فيُنصح بعقد FM لشموله استبدال القطع.
س2. ما عواقب إهمال الفحوصات الإلزامية؟
يُشكّل ذلك مخالفة لقانون معايير البناء وقد تبلغ الغرامة مليون ين. وفي حال وقوع حوادث، قد تترتب مسؤولية جنائية.
س3. ما التكلفة المعتادة لفحص المصاعد؟
عقد POG: 30,000–50,000 ين/شهر. عقد FM: 40,000–80,000 ين/شهر. تتباين الأسعار بين الشركات التابعة للمصنّعين والمزودين المستقلين.
