2026年区分所有法改正で賃貸管理はどう変わる？管理業者管理者方式と実務への影響

2026年4月施行の区分所有法改正で賃貸管理業務がどう変わるのか。管理業者管理者方式の導入背景・利益相反リスク・重要事項説明の追加項目など、実務への影響を解説。

稲澤大輔 2026年3月25日最終更新: 2026年3月25日約4分で読めます

区分所有法改正の背景

近年、マンションの高経年化と区分所有者の高齢化が同時に進行しています。役員の担い手不足が深刻化し、管理組合の運営が困難になるケースが増えてきました。

この課題を背景に、管理会社が管理者として選任される「管理業者管理者方式」が広がっています。新築マンションの分譲時から、管理会社が管理者に就任することを前提とするケースも出てきています。

従来のマンション管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となり、その中から理事長を選任する形が一般的でした。しかし管理業者管理者方式では、管理会社がその管理者を兼ねます。

これにより管理組合の運営負担は軽減されますが、一方で深刻な問題も生じます。管理会社が管理者でありながら工事の受発注者にもなるため、「利益相反」の構造が避けられません。

管理業者が管理者として選任される際、区分所有者に対して管理者受託契約の内容を説明することが義務化されます。管理事務の範囲・報酬・契約期間などを、区分所有者が理解した上で選任を判断できるようにする趣旨です。

管理会社が自社または関連会社との取引を行おうとする場合、事前に区分所有者への説明が義務付けられます。これまでグレーゾーンだった部分に、法的な透明性が求められるようになります。

令和8年4月1日より、宅建業法施行規則が改正され、区分所有建物の売買・交換における重要事項説明に「管理業者管理者方式であるか否か」が追加されます。

不動産仲介業者は、対象マンションが管理業者管理者方式を採用しているかどうかを調査し、買主に説明する義務を負うことになります。さらに、管理業者が受託する管理者事務の内容等についても説明することが望ましいとされています。

投資用マンションのオーナーにとって、管理方式は資産価値に直結する重要事項です。管理業者管理者方式を採用しているマンションでは、利益相反リスクの有無や監督体制の実態をオーナーに情報提供する必要性が高まります。

重要事項説明の追加項目として、管理方式の調査と説明が必要になります。売買仲介を行う際は、管理規約だけでなく管理者受託契約の内容まで確認する運用が求められるでしょう。

管理業者管理者方式のマンションでは、区分所有者による管理者の監督体制が重要になります。賃貸管理会社としても、管理組合の総会議事録や会計報告を定期的に確認し、オーナーにフィードバックすることが信頼構築につながります。

一概には言えません。管理組合の運営負担を軽減するメリットはあります。重要なのは、利益相反を防ぐ監督体制が整っているかどうかです。区分所有者による監視機能が機能しているか、会計の透明性が確保されているかをチェックしましょう。

はい。既に管理業者管理者方式を導入しているマンションにも、説明義務や利益相反取引の事前説明が適用されます。また、売買時の重要事項説明にも管理方式の記載が必要になるため、中古マンション市場全体に影響があります。

まず、管理しているマンションの管理方式を確認・整理しましょう。管理業者管理者方式を採用しているマンションがあれば、オーナーへの情報提供体制を見直す良い機会です。売買仲介を行う場合は、重要事項説明書のフォーマット更新も必要です。