Las empresas de gestión ayudan con las complejas tareas administrativas del negocio de alquiler, pero no es raro que surjan problemas con los propietarios.
En este artículo, explicamos el papel y las funciones de una empresa de gestión, los problemas más frecuentes y cómo elegir una empresa confiable.
¿Qué tipo de problemas pueden surgir en la gestión de alquileres?
Las vacantes no se ocupan
Es necesario identificar factores como la falta de visibilidad del inmueble, problemas en la fijación del alquiler, una mala ubicación o un estado deficiente de la gestión, y tomar medidas.
Respuesta a la morosidad en el pago del alquiler
Si la morosidad se ha vuelto habitual, puede considerarse una orden de desalojo, pero si se actúa de forma incorrecta existe el riesgo de que evolucione hacia un problema legal.
Conflictos entre inquilinos
Los conflictos entre inquilinos causados por ruido o infracciones de normas pueden provocar la salida de buenos residentes si la respuesta se retrasa.
Disputas sobre los costos de restauración del inmueble
Para evitar conflictos sobre quién asume los costos al momento de la salida, es importante comprender con precisión los casos que corresponden al propietario y al inquilino saliente, y explicarlos adecuadamente.
¿Cómo prevenir problemas delegando en una empresa de gestión?
Principales tareas de la gestión de alquileres
- Captación de inquilinos: reducir el periodo de vacancia mediante capacidad comercial y conocimientos especializados
- Trámites contractuales: atención integral desde las visitas hasta la explicación de puntos importantes y la entrega de llaves
- Cobro y seguimiento de alquileres: asegurar ingresos estables en coordinación con la empresa de garantía de alquiler
- Atención de reclamaciones: prevenir reclamaciones secundarias con conocimientos y experiencia adecuados
- Inspección de salida y liquidación: gestionar correctamente la devolución del depósito y el cálculo de los costos de restauración
Principales tareas de la gestión del edificio
- Mantenimiento del edificio: inspecciones periódicas y reparaciones de fachadas y zonas comunes
- Mantenimiento de instalaciones: inspecciones obligatorias (equipos contra incendios, agua, fosas sépticas, etc.) e inspecciones voluntarias
- Servicios de limpieza: mantener la buena apariencia con limpieza diaria y periódica
- Plan de reparaciones a largo plazo: elaborar un calendario de reparaciones de 10 a 30 años
¿Qué tipos de contratos existen con una empresa de gestión?
Contrato de intermediación
Se puede encargar a varias empresas de gestión. Existen el modelo de encargo integral (delegación de todas las tareas) y el modelo de encargo parcial (delegación de parte de las tareas). La selección de inquilinos queda a criterio del propietario.
Contrato de representación
No se puede contratar con más de una empresa, pero es posible delegar desde la evaluación del inquilino hasta la formalización del contrato, lo que reduce considerablemente la carga del propietario. Es importante comunicar con claridad las condiciones deseadas de antemano.
¿Qué problemas suelen surgir entre la empresa de gestión y el propietario?
Problemas relacionados con la gestión del edificio
En muchos casos, los retrasos en la atención de fallas en los equipos derivan en reclamaciones secundarias. Es importante crear un sistema que permita tomar decisiones rápidas sobre las reparaciones.
Problemas relacionados con la atención y la comunicación
Las quejas por no poder contactar al responsable o por respuestas lentas están directamente relacionadas con un aumento en la tasa de salida de inquilinos. Al elegir una empresa de gestión, conviene confirmar la rapidez de su respuesta.
¿Cuáles son los puntos para elegir una empresa de gestión confiable?
- Resultados en tasa de ocupación: elegir una empresa que mantenga una alta tasa de ocupación
- Capacidad de respuesta ante problemas: sistema de contacto en emergencias y velocidad de respuesta
- Claridad del alcance del trabajo: confirmar en detalle el contenido de las tareas en el contrato de encargo
- Frecuencia de los informes: existencia de informes mensuales y nivel de detalle de su contenido
- Idoneidad de los honorarios: comparación con la tarifa de mercado (alrededor del 5% del alquiler)
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuál es la diferencia entre intermediación y representación en un contrato con una empresa de gestión?
En el contrato de intermediación se puede contratar con varias empresas y el propietario decide la selección de inquilinos. El contrato de representación está limitado a una sola empresa, pero permite delegar desde la evaluación del inquilino hasta la firma del contrato, reduciendo considerablemente la carga de trabajo.
Si tengo problemas con la empresa de gestión, ¿puedo cambiarla?
Sí, es posible. Sin embargo, si todavía está dentro del periodo contractual, confirme las condiciones de cancelación. También es necesario considerar el periodo de traspaso a la nueva empresa de gestión.
Si la respuesta de la empresa de gestión es lenta, ¿cómo debo pedir mejoras?
Primero, transmita al responsable solicitudes concretas de mejora. Si no observa mejoras, consulte con un superior de la empresa de gestión o considere cambiar de empresa.
¿Con qué frecuencia se realiza el servicio de limpieza?
La limpieza diaria suele realizarse todos los días o una vez cada dos días, y la limpieza periódica generalmente una vez al mes. La empresa de gestión también organiza la limpieza integral después de la salida del inquilino.
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