進行不動產投資時，往往需要龐大的資金。通常會透過貸款來購買物件，但可運用於不動產投資的貸款究竟有哪些種類呢？本文將全面說明不動產投資貸款的種類、與住宅貸款的差異，以及其優點與缺點。
不動產投資貸款是什麼？與住宅貸款有何不同？
不動產投資貸款，是指在購買或興建作為出租物件營運的投資型不動產時，可加以運用的貸款。與住宅貸款相比，其借款目的、還款來源、利率水準與融資額度皆有所不同。
- 借款目的：住宅貸款用於自住，投資貸款則以租賃收益為目的
- 還款來源：住宅貸款主要來自薪資收入，投資貸款則以租金收入為主
- 利率：投資貸款會加計風險溢酬，因此通常高於住宅貸款
- 融資額度：住宅貸款通常為年收入的5至7倍，投資貸款則可能達到10至20倍
若將住宅貸款用於投資目的，屬於違反契約規定，一旦被發現，可能面臨被要求一次清償的風險，因此務必依據用途選擇適當的貸款。
公寓貸款與自有資金貸款有何差異？
不動產投資貸款大致可分為「公寓貸款」與「自有資金貸款」兩種類型。理解各自的特性，選擇適合自己的貸款方式十分重要。
公寓貸款的特徵
公寓貸款是專為投資型不動產設計的套裝型貸款。利率、借款期間與融資額度多半預先設定，審查標準也較為明確。其利率通常相對較低，但若無法償還，亦可能面臨物件被強制出售的風險。
自有資金貸款的特徵
自有資金貸款是由金融機構自行設定條件的客製化貸款。若物件具備較高收益性，便有機會取得較佳條件，但由於不使用保證公司，審查標準通常比公寓貸款更為嚴格。
| 比較項目 | 公寓貸款 | 自有資金貸款 |
|---|---|---|
| 產品類型 | 套裝型 | 客製化型 |
| 利率 | 相對較低 | 依個案而變動 |
| 審查標準 | 明確 | 較嚴格 |
| 適合對象 | 初學者、可投入自有資金較少的人 | 具實績的投資人、希望擴大規模的人 |
為什麼應該在不動產投資中活用貸款？
活用貸款的最大理由，在於能以較少的自有資金運用更大的資產，也就是槓桿效果。主要優點有以下四點。
1. 提升收益性
投資金額愈大，收益性通常也愈高。與僅用自有資金投資相比，透過貸款購買更高價值的不動產，年度收益的差距往往會明顯拉大。
2. 槓桿效果
所謂槓桿效果，是指以較少的自有資金取得高額資產，並獲得高於表面報酬率的收益。然而，回報愈大，風險也愈高，因此明確訂定資金計畫與營運方針十分重要。
3. 加入團體信用生命保險
不動產投資貸款多半附帶「團體信用生命保險（團信）」，當借款人身故或進入重度失能狀態時，可由保險金償還剩餘貸款。這項機制也可作為人壽保險的替代方案，是相當重要的優點。
4. 保留自有資金
透過貸款，可將初期費用控制在最低限度，並在手邊保有資金的同時推進投資。對於修繕費用或空置期間的營運資金等突發支出，也能更有餘裕地應對。
哪些情況下無法申請不動產投資貸款？
無法通過貸款審查的主要原因如下。
- 信用資訊有瑕疵：若有信用卡或貸款延遲還款紀錄，可能被列入黑名單5至10年
- 年收入低於標準：一般而言，年收入500萬至700萬日圓是可成為融資對象的基準
- 年資較短：若轉職次數較多，可能被判斷為難以期待穩定收入
- 自有資金極度不足：可能被認為無法因應空置風險與修繕費用
- 物件已超過耐用年數：若被判定缺乏資產價值，可能不符合貸款條件
申請不動產投資貸款的具體流程是什麼？
建議先掌握從申請貸款到融資撥款的整體流程。
- 提出購買物件申請：先進行收益面調查，選定欲購買的物件
- 向金融機構諮詢：準備身分證明文件、扣繳憑單、報稅資料等，接受初步審查
- 簽訂買賣契約：通過初步審查後，正式簽約
- 正式審查與提交文件：提交買賣契約書、物件概要等補充資料
- 簽訂金錢消費借貸契約：正式審查通過後，確認還款計畫並完成正式契約
透過與金融機構建立信賴關係，有機會以更有利的條件獲得融資。
運用不動產投資貸款時應注意哪些重點？
活用貸款時，需特別留意以下事項。
準備初期費用
除了物件價格之外，還會產生印花稅、火災保險費、登錄免許稅、司法書士報酬、不動產取得稅等初期費用。若使用貸款，還需加上手續費，因此保有一定程度的自有資金餘裕是不可或缺的。
先行尋找物件
與其先找金融機構，不如優先尋找物件。由於貸款審查時，物件的收益性與擔保價值是重要判斷要素，因此建議先進行基於數據分析的收益模擬，確保高收益性的物件後，再向金融機構諮詢會更為有效。
常見問題（FAQ）
Q. 不動產投資貸款與住宅貸款可以併用嗎？
A. 可以併用。不過，由於其他借款餘額會影響融資額度，通常先申請不動產投資貸款、確保租金收入後，再申請住宅貸款會更有利。
Q. 需要準備多少自有資金？
A. 一般以物件價格的1至3成為參考。自有資金愈多，通常愈容易通過審查，在利率條件上也更有優勢。
Q. 浮動利率與固定利率，哪一種較好？
A. 若以短期出售為前提，通常適合固定利率；若打算長期持有，則多半選擇浮動利率。不過，仍須事先規劃能因應升息風險的還款計畫。
Q. 有年齡限制嗎？
A. 雖因金融機構而異，但年齡愈高，審查通常愈趨嚴格。若在還款期間會迎來退休，尤其需要審慎評估。
