Le coronavirus a frappé l'économie mondiale en 2020, mais le marché des appartements anciens a évolué différemment des prévisions. Revenons sur les tendances du marché de l'époque, où la demande spéciale liée aux Jeux Olympiques, la pandémie et la diffusion du télétravail se sont entremêlées, afin d'éclairer les futures décisions d'investissement.
Comment les prix de l'immobilier ont-ils évolué après la décision d'organiser les Jeux Olympiques ?
Suite à la désignation de Tokyo comme ville hôte des Jeux Olympiques en 2013, les prix de l'immobilier sont entrés dans une tendance haussière, en particulier au cœur de la ville. L'accélération de la construction d'installations et des travaux d'infrastructure a tendu l'offre de matériaux et de main-d'œuvre, faisant grimper les prix des logements neufs. Les biens d'occasion ont suivi cette hausse.
Le réaménagement de Tokyo mené pour les Jeux Olympiques a non seulement amélioré les installations, mais aussi rehaussé la commodité de l'ensemble de la ville, soutenant structurellement la valorisation immobilière.
Les prix des appartements anciens n'ont-ils vraiment pas baissé pendant la pandémie ?
Bien qu'une baisse des prix de l'immobilier ait été anticipée en raison du ralentissement économique provoqué par la pandémie, selon une enquête de l'Institut d'économie immobilière, si le nombre de logements vendus dans la région métropolitaine a diminué, les prix des biens n'ont pas reculé.
Pourquoi les prix du foncier à Tokyo n'ont pas baissé
La hausse des prix considérée comme une demande spéciale liée aux Jeux Olympiques était en réalité une hausse structurelle des prix du foncier portée par le réaménagement et l'amélioration de la commodité de l'ensemble de Tokyo. Les coûts de construction sont également restés élevés, soutenant les prix même après la pandémie.
Les investisseurs étrangers réévaluent l'immobilier japonais
Avant la pandémie, les capitaux d'investissement se concentraient sur l'immobilier des pays émergents d'Asie du Sud-Est, mais la flambée des prix et les risques géopolitiques ont accéléré le mouvement de réévaluation de l'immobilier japonais. Veuillez également consulter notre article détaillé sur l'investissement immobilier au Japon par les ressortissants étrangers fortunés.
La réponse du Japon à la pandémie a maintenu un taux de mortalité par habitant relativement bas parmi les principaux pays développés, renforçant l'évaluation de l'immobilier japonais en tant qu'actif refuge.
Deux variables ayant influencé les tendances du marché post-COVID
La demande inbound se rétablit selon les mesures gouvernementales contre la COVID
Avant la pandémie, le marché immobilier était dynamique en lien avec la demande touristique. La reprise des visiteurs étrangers après la fin de la pandémie s'est directement traduite par une reprise de la valeur immobilière dans les sites touristiques et les zones urbaines.
Évolution de la demande de logements due à la diffusion du télétravail
La pandémie a été un déclencheur de la diffusion du télétravail, accroissant la liberté de choix du lieu de résidence. La demande privilégiant l'espace, les équipements et l'environnement plutôt que la commodité des trajets domicile-travail s'est renforcée, faisant croître la demande de logements en banlieue et en région. La demande de bureaux a également évolué vers des espaces plus compacts et des emplacements plus flexibles.
À noter que le télétravail était déjà encouragé par le gouvernement avant la pandémie dans le cadre de la réforme du mode de travail, et que les évolutions politiques futures continueront d'influencer les changements structurels du marché immobilier.
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Foire aux questions (FAQ)
Q1. Pourquoi les prix des appartements anciens n'ont-ils pas baissé pendant la pandémie ?
Plusieurs facteurs se sont combinés pour compenser la baisse partielle de la demande : hausse des coûts d'approvisionnement due au maintien à un niveau élevé des coûts de construction et de main-d'œuvre, valorisation urbaine liée au réaménagement de Tokyo, et retour des investisseurs étrangers vers l'immobilier domestique.
Q2. Quelles zones surveiller pour investir dans l'immobilier après la pandémie ?
Les zones urbaines centrales et les sites touristiques bénéficiant de la reprise de la demande inbound, ainsi que les banlieues de Tokyo et les principales villes régionales où la demande a augmenté avec la diffusion du télétravail, attirent l'attention. Toutefois, une analyse intégrant les futures tendances des taux d'intérêt et les évolutions démographiques est nécessaire.
Q3. Comment la diffusion du télétravail a-t-elle affecté le marché immobilier des bureaux ?
La demande de grands bureaux s'est partiellement contractée, tandis que celle des bureaux satellites et des espaces de coworking a augmenté. L'importance de l'emplacement des bureaux a diminué, au profit de la fonctionnalité et du rapport qualité-prix.
Q4. Investir dans un appartement ancien en 2020 était-il le bon choix ?
Non seulement les prix n'ont pas baissé, mais ils ont continué à augmenter, en particulier dans les zones centrales, de sorte qu'un achat en 2020 s'est avéré avantageux a posteriori. Cela dit, l'environnement de marché évolue constamment, ce qui rend essentielles l'analyse de chaque bien et la conception d'une stratégie de sortie.
Q5. Quelles sont les perspectives futures du marché des appartements anciens ?
Les principales variables sont le risque d'ajustement des prix dans une phase de hausse des taux d'intérêt, les mouvements des investisseurs étrangers, le degré d'enracinement du télétravail et la dynamique démographique. Nous recommandons de prendre des décisions d'investissement en consultant régulièrement les données les plus récentes du marché.
