El nuevo coronavirus golpeó la economía mundial en 2020, pero el mercado de apartamentos de segunda mano mostró un comportamiento distinto al previsto. Repasemos las tendencias del mercado de aquella época, en la que se entrelazaron de forma compleja la demanda especial de los Juegos Olímpicos, la pandemia y la expansión del teletrabajo, para aprovechar esa lección en futuras decisiones de inversión.
¿Cómo se movieron los precios inmobiliarios tras la decisión de celebrar los Juegos Olímpicos?
Tras la decisión en 2013 de que Tokio sería sede de los Juegos Olímpicos, los precios inmobiliarios entraron en una tendencia alcista, especialmente en el centro de la ciudad. La aceleración de la construcción de instalaciones e infraestructuras tensionó la oferta de materiales de construcción y mano de obra, disparando los precios de la vivienda nueva. Los inmuebles de segunda mano subieron en consonancia.
La reurbanización de Tokio impulsada por los Juegos Olímpicos no solo mejoró las instalaciones, sino que también aumentó la comodidad del conjunto de la ciudad, sosteniendo de forma estructural la revalorización de los inmuebles.
¿Realmente no cayeron los precios de los apartamentos de segunda mano durante la pandemia?
Aunque se preveía una caída de los precios inmobiliarios debido al estancamiento económico provocado por el coronavirus, según un estudio del Instituto de Economía Inmobiliaria, mientras el número de apartamentos vendidos en la región metropolitana disminuyó, no se observó ninguna caída en los precios de los inmuebles.
Por qué no cayeron los precios del suelo en Tokio
La subida de precios que se atribuía a la demanda especial de los Juegos Olímpicos era, en realidad, una subida estructural del precio del suelo impulsada por la reurbanización y la mejora de la accesibilidad en todo Tokio. Los costes de construcción se mantuvieron elevados, lo que continuó sosteniendo los precios incluso después de la pandemia.
Los inversores extranjeros reevalúan los inmuebles nacionales
Antes de la pandemia, el capital de inversión se concentraba en inmuebles de países emergentes del sudeste asiático, pero la fuerte subida de precios y los riesgos geopolíticos aceleraron el movimiento de reevaluación hacia los inmuebles del mercado doméstico japonés. Consulte también aquí los detalles sobre la inversión inmobiliaria en Japón por parte de personas adineradas extranjeras.
La respuesta de Japón al coronavirus mantuvo la tasa de mortalidad por habitante baja entre las principales economías desarrolladas, lo que elevó la valoración de los inmuebles japoneses como activos seguros.
Dos variables que influyeron en las tendencias del mercado tras la pandemia
La demanda inbound se recupera según las medidas gubernamentales contra el coronavirus
Antes de la pandemia, el mercado inmobiliario marchaba bien en sintonía con la demanda turística. La recuperación de los visitantes extranjeros tras el fin de la pandemia se tradujo directamente en la recuperación del valor inmobiliario en zonas turísticas y áreas urbanas.
Cambios en la demanda de vivienda por la expansión del teletrabajo
La pandemia actuó como detonante de la expansión del teletrabajo, aumentando la libertad para elegir el lugar de residencia. Creció la demanda que prioriza la amplitud, las instalaciones y el entorno por encima de la comodidad de los desplazamientos, aumentando la demanda de vivienda en las afueras y en zonas regionales. La demanda de oficinas también avanzó hacia espacios más compactos y ubicaciones más flexibles.
Cabe destacar que el teletrabajo ya estaba siendo promovido por el gobierno antes del coronavirus como parte de la reforma del estilo de trabajo, y la evolución futura de las políticas seguirá influyendo en los cambios estructurales del mercado inmobiliario.
Lecturas recomendadas
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Por qué no cayeron los precios de los apartamentos de segunda mano durante la pandemia?
Se combinaron múltiples factores que compensaron la reducción parcial de la demanda: el aumento de los costes de oferta por el mantenimiento de altos costes de construcción y mano de obra, la revalorización urbana derivada de la reurbanización de Tokio y el retorno de los inversores extranjeros al mercado inmobiliario doméstico.
P2. ¿Qué zonas merecen atención para invertir en apartamentos tras la pandemia?
Se observan con interés el centro urbano y las zonas turísticas que se benefician más de la recuperación del turismo inbound, así como las afueras de Tokio y las principales ciudades regionales donde la demanda ha crecido con la expansión del teletrabajo. No obstante, es necesario un análisis que tenga en cuenta también las futuras tendencias de los tipos de interés y los cambios demográficos.
P3. ¿Cómo afectó la expansión del teletrabajo al mercado inmobiliario de oficinas?
La demanda de grandes oficinas se contrajo parcialmente, mientras que aumentó la de oficinas satélite y espacios de coworking. La importancia de la ubicación de las oficinas disminuyó, y se pasó a valorar más la funcionalidad y la relación calidad-precio.
P4. ¿Fue acertado invertir en apartamentos de segunda mano en 2020?
No solo los precios no cayeron, sino que continuaron subiendo, sobre todo en las zonas centrales, por lo que las compras realizadas en 2020 resultaron ventajosas a posteriori. Sin embargo, dado que el entorno del mercado cambia constantemente, es fundamental el análisis de cada inmueble en particular y el diseño de una estrategia de salida.
P5. ¿Cuáles son las perspectivas del mercado de apartamentos de segunda mano en el futuro?
Las principales variables son el riesgo de ajuste de precios en un contexto de subida de tipos de interés, la evolución de los inversores extranjeros, el grado de consolidación del teletrabajo y la dinámica demográfica. Se recomienda tomar decisiones de inversión consultando periódicamente los datos más recientes sobre las tendencias del mercado.
