Das Coronavirus hat die Weltwirtschaft 2020 hart getroffen, doch der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen entwickelte sich anders als erwartet. Werfen wir einen Blick zurück auf die Marktdynamik jener Zeit, in der sich die Olympia-Sondernachfrage, die Pandemie und die Verbreitung von Homeoffice komplex überlagerten, um daraus Erkenntnisse für künftige Anlageentscheidungen zu gewinnen.
Wie haben sich die Immobilienpreise nach der Vergabe der Olympischen Spiele entwickelt?
Nach der Vergabe der Olympischen Spiele 2020 an Tokio im Jahr 2013 traten die Immobilienpreise vor allem in der Innenstadt in einen Aufwärtstrend ein. Beschleunigter Bau von Anlagen und Infrastruktur führte zu einer Verknappung von Baumaterialien und Arbeitskräften, was die Preise für Neubauten nach oben trieb. Gebrauchtimmobilien zogen entsprechend mit.
Die für Olympia vorangetriebene Stadtsanierung Tokios verbesserte nicht nur die Einrichtungen, sondern erhöhte auch die Annehmlichkeiten der gesamten Stadt und stützte so die Immobilienwerte strukturell.
Sind die Preise für Gebrauchtwohnungen während der Pandemie wirklich nicht gefallen?
Aufgrund der durch Corona verursachten Konjunkturabschwächung wurde ein Rückgang der Immobilienpreise erwartet, doch laut einer Erhebung des Real Estate Economic Institute ging zwar die Anzahl der verkauften Wohnungen im Großraum Tokio zurück, bei den Preisen war jedoch kein Rückgang zu verzeichnen.
Warum die Bodenpreise in Tokio nicht gefallen sind
Die als Olympia-Sondernachfrage angesehene Preissteigerung war in Wirklichkeit ein struktureller Anstieg der Bodenpreise durch die stadtweite Sanierung und verbesserte Erreichbarkeit Tokios. Auch die anhaltend hohen Baukosten stützten die Preise weiterhin nach der Pandemie.
Auslandsinvestoren bewerten inländische Immobilien neu
Vor der Pandemie konzentrierten sich die Investmentgelder auf Immobilien in südostasiatischen Schwellenländern, doch durch die starken Preisanstiege und geopolitische Risiken beschleunigte sich die Rückbesinnung auf japanische Inlandsimmobilien. Bitte beachten Sie auch unsere ausführlichen Informationen zu Immobilieninvestitionen in Japan durch wohlhabende Ausländer.
Japans Reaktion auf Corona hielt die Sterblichkeitsrate pro Kopf unter den großen Industrienationen niedrig, was die Bewertung japanischer Immobilien als sichere Anlage steigerte.
Zwei Variablen, die die Marktentwicklung nach Corona beeinflussten
Die Inbound-Nachfrage erholt sich je nach staatlichen Corona-Maßnahmen
Vor Corona florierte der Immobilienmarkt im Gleichschritt mit der Tourismusnachfrage. Die Rückkehr ausländischer Besucher nach Abklingen der Pandemie war direkt mit der Wertaufholung von Immobilien in Touristenregionen und urbanen Zentren verbunden.
Veränderungen der Wohnraumnachfrage durch die Verbreitung von Homeoffice
Mit Corona als Auslöser verbreitete sich Homeoffice und erhöhte die Freiheit bei der Wahl des Wohnorts. Die Nachfrage, die Wohnfläche, Ausstattung und Umgebung höher gewichtet als die Pendelfreundlichkeit, nahm zu, was die Wohnraumnachfrage in Vororten und Regionen stärkte. Auch die Bürobedarfsmuster verschoben sich in Richtung kompakterer Flächen und flexiblerer Standorte.
Dabei sei angemerkt, dass Homeoffice bereits vor Corona im Rahmen der staatlichen Arbeitsstilreform gefördert wurde und künftige politische Entwicklungen die strukturellen Veränderungen am Immobilienmarkt weiterhin beeinflussen werden.
Weiterführende Lektüre
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Warum sind die Preise für Gebrauchtwohnungen während der Pandemie nicht gefallen?
Mehrere Faktoren wirkten zusammen und kompensierten den teilweisen Rückgang der Nachfrage: gestiegene Angebotskosten durch anhaltend hohe Bau- und Lohnkosten, urbane Wertsteigerungen durch die Sanierung Tokios sowie die Rückkehr ausländischer Investoren in japanische Inlandsimmobilien.
F2. Welche Gebiete sollte man für Wohnungsinvestitionen nach Corona im Auge behalten?
Im Fokus stehen Innenstadtlagen und Touristenregionen, die von der Erholung der Inbound-Nachfrage profitieren, sowie Tokioter Vororte und größere Regionalstädte, in denen die Nachfrage durch die Verbreitung des Homeoffice gestiegen ist. Es ist jedoch eine Analyse erforderlich, die auch künftige Zinsentwicklungen und demografische Veränderungen berücksichtigt.
F3. Wie wirkte sich die Verbreitung des Homeoffice auf den Markt für Büroimmobilien aus?
Die Nachfrage nach großen Büros ging teilweise zurück, während die Nachfrage nach Satellitenbüros und Coworking-Räumen zunahm. Die Bedeutung des Bürostandorts nahm ab, dafür rückten Funktionalität und Kosten-Nutzen-Verhältnis stärker in den Vordergrund.
F4. War der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Jahr 2020 die richtige Entscheidung?
Nicht nur fielen die Preise nicht, sondern sie stiegen vor allem in den Innenstädten weiter, sodass sich Käufe im Jahr 2020 im Nachhinein als vorteilhaft erwiesen. Da sich das Marktumfeld jedoch ständig ändert, sind die Analyse einzelner Objekte und die Gestaltung einer Exit-Strategie unerlässlich.
F5. Wie sieht die Zukunft des Marktes für Gebrauchtwohnungen aus?
Die wichtigsten Variablen sind das Risiko von Preiskorrekturen in einer Phase steigender Zinsen, die Bewegungen ausländischer Investoren, der Verstetigungsgrad des Homeoffice und die demografische Dynamik. Wir empfehlen, Investitionsentscheidungen unter regelmäßiger Prüfung der aktuellen Marktdaten zu treffen.
