Le « logement locatif UR » est un logement locatif public géré par l'Urban Renaissance Agency (UR). Il présente le grand avantage de ne nécessiter ni frais d'agence, ni pas-de-porte, ni frais de renouvellement, ni garant. En comprenant correctement ses différences avec une location classique, vous pouvez franchir plus sereinement l'examen du dossier de location.
Quel type de bien est un logement locatif UR ?
Le logement locatif UR désigne un logement géré et exploité par l'Urban Renaissance Agency. Ses principales caractéristiques, différentes de celles d'une location classique, sont les suivantes.
- Aucun frais d'agence : prise en charge directe par les centres de vente et boutiques UR
- Pas de pas-de-porte ni de frais de renouvellement : les frais initiaux se limitent au dépôt de garantie et au loyer proratisé
- Aucun garant requis : les formalités peuvent être accomplies avec une simple vérification d'identité
- Renouvellement automatique chaque année : aucune procédure lourde à effectuer
- De nombreux immeubles sont en béton armé, avec une bonne résistance aux séismes et au feu
- Il existe aussi des biens rénovés, notamment dans le cadre de projets de rénovation MUJI x UR
La plupart des biens sont visitable et réservable immédiatement par ordre d'arrivée dès lors qu'un logement est vacant. Il n'existe pas de plafond de revenus, et les plans vont du 1K aux logements familiaux.
L'examen des dossiers UR est-il vraiment strict ?
Plutôt que de dire que l'examen des dossiers UR est « strict », il est plus juste de dire que les conditions d'éligibilité pour candidater sont clairement définies. Si vous remplissez les critères, vous pouvez candidater, et l'examen lui-même est plus simple que dans une location classique.
Conditions pour candidater à un logement UR (5 critères)
- Condition de nationalité : être de nationalité japonaise, ou être ressortissant étranger disposant d'un statut de résident permanent, diplomatique, officiel, résident permanent spécial ou résident de moyen ou long séjour (il faut être en mesure de comprendre le contenu du contrat en japonais)
- Critère de revenu : respecter le revenu mensuel de référence fixé en fonction du loyer (exemple : pour une personne seule avec un loyer de 50 000 yens, le revenu mensuel de référence doit être d'au moins 200 000 yens)
- Condition de cohabitation : habiter avec un conjoint (y compris un partenaire en concubinage assimilé au mariage et un fiancé ou une fiancée dont le mariage est prévu dans les six mois), un parent par le sang jusqu'au 6e degré, ou un parent par alliance jusqu'au 3e degré (la colocation entre amis n'est pas autorisée)
- Vie en bonne entente : emménager dans le mois suivant la date possible d'entrée dans les lieux et ne pas causer de gêne aux autres résidents
- Absence de lien avec des forces antisociales : le demandeur et les membres de sa famille vivant avec lui ne doivent avoir aucun lien avec des organisations antisociales
Les cas où l'éligibilité devient compliquée : étudiants, retraités, indépendants, ressortissants étrangers
La plupart des candidats qui doutent de leur éligibilité se trouvent dans l'une de ces deux situations : un revenu qui ne provient pas d'un simple salaire, ou un cas touchant à la nationalité et au statut de résidence. Le tableau ci-dessous reprend les règles officielles de l'UR pour chacune de ces situations.
| Situation source de doute | Ce que prévoit officiellement l'UR |
|---|---|
| Le revenu atteint au moins la moitié du revenu mensuel de référence, mais pas assez à lui seul | Si le revenu mensuel du demandeur atteint au moins la moitié (1/2) du revenu mensuel de référence, il peut être cumulé avec celui d'un parent cohabitant |
| Le revenu du demandeur est inférieur à la moitié du seuil | Une prise en charge partielle du loyer par un parent ne cohabitant pas peut suffire à rendre le dossier éligible |
| Étudiant âgé de 18 ans ou plus | Les étudiants sont traités comme les personnes âgées, les personnes en situation de handicap et les familles monoparentales : l'éligibilité reste possible même si le revenu propre est inférieur à la moitié du seuil |
| Retraité percevant une pension | Les pensions et autres revenus assimilés entrent dans le calcul du revenu mensuel moyen, dès lors qu'ils sont amenés à se poursuivre |
| Indépendant ou freelance | Les revenus d'activité indépendante et les revenus fonciers entrent aussi dans le calcul du revenu mensuel moyen |
| Ressortissant étranger | Résidents permanents, diplomates, personnel officiel, résidents permanents spéciaux et résidents de moyen ou long séjour sont tous éligibles |
| Fiancé(e), pas encore marié(e) | La notion de « conjoint » inclut un partenaire en concubinage assimilé au mariage et un fiancé ou une fiancée dont le mariage est prévu dans les six mois |
Source : UR都市機構「お申込み資格」(Conditions de candidature)
Le point sur le statut de résidence mérite d'être détaillé, car il est plus large que ce que beaucoup de candidats imaginent. Au-delà des résidents permanents, diplomates et personnels officiels, l'UR accepte aussi les résidents permanents spéciaux (statut détenu pour l'essentiel par des résidents coréens et chinois de longue date au Japon, en vertu d'une loi spéciale d'après-guerre) et les résidents de moyen ou long séjour — la catégorie qui couvre la plupart des personnes vivant au Japon sous visa de travail, visa étudiant ou visa de conjoint, et qui détiennent une carte de séjour (在留カード). Si vous détenez une carte de séjour, vous remplissez très probablement cette condition.
Il faut aussi souligner que le « revenu mensuel moyen » utilisé pour l'examen ne se limite pas au salaire. L'UR comptabilise le salaire, les revenus d'activité indépendante, les revenus fonciers et les revenus assimilés comme les pensions, dès lors qu'ils sont amenés à se poursuivre — calculés, en principe, sur la base du total de l'année écoulée divisé par 12. Si vous percevez des revenus au-delà d'un simple salaire, intégrez-les avant de conclure que vous n'atteignez pas le seuil.
Pour un lecteur habitué au marché locatif français, ce point sur le statut de résidence change la donne. En France, un bailleur privé exige souvent une caution physique résidant sur le territoire, ce qui complique la vie d'un étranger fraîchement arrivé sans réseau local. L'UR, elle, ne demande ni garant ni caution : c'est le statut de résidence lui-même, et non un tiers qui se porte garant, qui ouvre ou non le droit de candidater. Cela vaut la peine d'être vérifié dès le départ, avant même de commencer une recherche de logement.
Dans quels cas l'examen du dossier peut-il être refusé ?
La raison la plus fréquente d'un refus de dossier UR est le non-respect du critère de revenu. Pour une personne seule, avec un loyer de 50 000 yens, un revenu mensuel d'au moins 200 000 yens est requis. Si ce montant n'est pas atteint, même pendant un seul mois, la demande ne peut pas être déposée.
Si vos revenus n'atteignent pas le seuil requis, vous pouvez éventuellement recourir au système de paiement anticipé en une fois (pré-paiement d'un certain montant) ou au système fondé sur l'épargne. Vérifiez les conditions sur le site officiel de l'UR.
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Barème du revenu mensuel de référence｜Combien de revenu pour quel loyer
On ne peut pas juger « si c’est strict » au feeling. Les logements locatifs UR de l’UR都市機構 (Urban Renaissance Agency) publient des critères chiffrés : on peut vérifier sur-le-champ si l’on est concerné.
Le chiffre utilisé pour l’examen est le 平均月収額 (revenu mensuel moyen). Il s’agit du revenu annuel des 12 derniers mois (primes comprises, brut avant impôt) divisé par 12. Attention : ce n’est pas le net, c’est le brut avant impôt.
| Catégorie de demande | Loyer | Revenu mensuel moyen requis (基準月収額, revenu mensuel de référence) |
|---|---|---|
| Demande en ménage | Moins de 82 500 JPY (environ 516 EUR) | 4 fois le loyer |
| 82 500 JPY ou plus et moins de 200 000 JPY (environ 1 250 EUR) | 330 000 JPY (environ 2 063 EUR) | |
| 200 000 JPY ou plus | 400 000 JPY (environ 2 500 EUR) | |
| Demande en célibataire | Moins de 62 500 JPY (environ 391 EUR) | 4 fois le loyer |
| 62 500 JPY ou plus et moins de 200 000 JPY | 250 000 JPY (environ 1 563 EUR) | |
| 200 000 JPY ou plus | 400 000 JPY (environ 2 500 EUR) |
Source : UR都市機構「お申込み資格」(Conditions de candidature)
Il existe une plage où augmenter le loyer ne change pas le revenu exigé
En appliquant ce tableau à des montants réels, une propriété souvent oubliée apparaît. Au-delà d’un certain loyer, le 基準月収額 bascule en montant fixe : augmenter le loyer ne change plus le revenu requis.
| Loyer pour un célibataire | Revenu mensuel moyen requis | Équivalent annuel indicatif |
|---|---|---|
| 50 000 JPY (environ 313 EUR) | 200 000 JPY (4 fois le loyer ; environ 1 250 EUR) | environ 2,4 millions JPY (environ 15 000 EUR) |
| 60 000 JPY (environ 375 EUR) | 240 000 JPY (4 fois le loyer ; environ 1 500 EUR) | environ 2,88 millions JPY (environ 18 000 EUR) |
| 62 500 JPY (environ 391 EUR) | 250 000 JPY (environ 1 563 EUR) | environ 3 millions JPY (environ 18 750 EUR) |
| 100 000 JPY (environ 625 EUR) | 250 000 JPY | environ 3 millions JPY |
| 190 000 JPY (environ 1 188 EUR) | 250 000 JPY | environ 3 millions JPY |
Pour un célibataire, un logement à 62 500 JPY et un logement à 190 000 JPY exigent le même revenu mensuel de 250 000 JPY. En demande de ménage, tout entre 82 500 JPY et moins de 200 000 JPY est un forfait de 330 000 JPY.
Quand le revenu manque de peu le seuil, on a tendance à se dire « il faut chercher plus petit loyer ». Si l’on est déjà dans la plage du montant fixe, baisser le loyer ne baisse pas le revenu mensuel exigé. Au contraire, viser juste au-dessus du basculement en montant fixe permet de choisir un logement plus grand avec le même revenu mensuel.
Combien cela représente-t-il en revenu annuel ? Comparatif ménage / célibataire
Le seuil est publié en montant mensuel, mais si vous avez l'habitude de lire un avis d'imposition ou une fiche de paie de fin d'année, un montant annuel est plus simple à vérifier. Voici ce même revenu mensuel de référence multiplié par 12.
| Loyer | Demande en ménage (revenu mensuel moyen requis / équivalent annuel) | Demande en célibataire (revenu mensuel moyen requis / équivalent annuel) |
|---|---|---|
| 50 000 JPY | 200 000 JPY / environ 2,4 millions JPY | 200 000 JPY / environ 2,4 millions JPY |
| 60 000 JPY | 240 000 JPY / environ 2,88 millions JPY | 240 000 JPY / environ 2,88 millions JPY |
| 70 000 JPY | 280 000 JPY / environ 3,36 millions JPY | 250 000 JPY / environ 3 millions JPY |
| 82 500 JPY | 330 000 JPY / environ 3,96 millions JPY | 250 000 JPY / environ 3 millions JPY |
| 120 000 JPY | 330 000 JPY / environ 3,96 millions JPY | 250 000 JPY / environ 3 millions JPY |
| 199 000 JPY | 330 000 JPY / environ 3,96 millions JPY | 250 000 JPY / environ 3 millions JPY |
| 200 000 JPY | 400 000 JPY / environ 4,8 millions JPY | 400 000 JPY / environ 4,8 millions JPY |
Les montants de revenu mensuel de référence reprennent les tranches officielles de l'UR (UR都市機構「お申込み資格」(Conditions de candidature)) ; la colonne équivalent annuel n'est que ce montant multiplié par 12.
Ce qui frappe ici, c'est qu'un célibataire louant entre 70 000 JPY et 199 000 JPY doit justifier exactement le même revenu mensuel : 250 000 JPY. En équivalent annuel, la ligne qui compte se situe autour de 3 millions JPY. En demande de ménage, le seuil passe à 330 000 JPY dès 82 500 JPY de loyer, puis reste fixe à 330 000 JPY jusqu'à un loyer juste en dessous de 200 000 JPY.
Il existe un second saut à 200 000 JPY de loyer, où ménage comme célibataire doivent atteindre 400 000 JPY (environ 4,8 millions JPY par an). Pour un célibataire, passer d'un loyer de 199 000 JPY à 200 000 JPY ajoute environ 1,8 million JPY au revenu annuel exigé. Il vaut la peine de vérifier de quel côté de cette limite se situe un logement avant même de le visiter.
Rappel : l'examen se fonde sur le revenu brut avant impôt divisé par 12, et non sur le net. Certains candidats, en raisonnant à partir de leur salaire net, concluent à tort qu'ils n'atteignent pas le seuil alors qu'ils le remplissent en réalité.
En quoi l’examen diffère de la location privée｜Le contenu de « strict » n’est pas le même
On dit à la fois que l’UR est « strict » et que « l’examen passe facilement », parce que ce qu’on y regarde n’est pas ce que regardent les locations privées. Le même mot « examen » recouvre un contenu différent.
| Ce que l’examen regarde | Logement locatif UR | Location privée (en général avec une 保証会社, société de caution locative) |
|---|---|---|
| Revenu | Un seuil chiffré public, le 基準月収額 | Un ordre de grandeur du ratio revenu/loyer. Le seuil n’est souvent pas publié |
| Informations de crédit | Sans 保証会社, l’examen n’est pas fondé sur une interrogation des fichiers de crédit | La 保証会社 peut interroger les fichiers de crédit |
| 連帯保証人 (caution solidaire) | Non requis | Peut être requis |
| Recours à une 保証会社 | Non requis (pas de frais de caution non plus) | Souvent une condition du contrat |
| 礼金 (pas-de-porte), 仲介手数料 (frais d’agence), 更新料 (frais de renouvellement) | Aucun | Selon le bien |
Sources : UR都市機構「お申込み資格」(Conditions de candidature), UR都市機構「賃貸の入居審査の主な基準と必要書類とは」(Principaux critères et pièces de l’examen d’entrée en location)
En résumé, voici ce que cela donne.
- Sur le revenu, l’UR a des critères plus clairs, et le niveau n’est pas bas. L’examen se fait sur le brut avant impôt, ce qui décale par rapport à l’intuition du net.
- En revanche, il n’existe pas de mécanisme d’échec pour l’historique de paiement. Pour quelqu’un qui a échoué à l’examen d’une 保証会社 dans le privé, l’UR peut être l’option plus réaliste.
Autrement dit, le sentiment de « strict » s’inverse selon que l’on bute sur le seuil de revenu ou sur le crédit. Identifiez d’abord à quel type vous appartenez. Un revenu stable et un historique d’impayés collent mieux à l’UR ; si le revenu n’atteint pas le seuil, le privé peut ouvrir davantage de voies.
De la candidature au contrat : déroulé et délais｜Combien de temps dure vraiment l'examen ?
Beaucoup de candidats se demandent combien de jours dure l'examen. En pratique, pour un logement UR, ce sont vos propres délais, et non une durée d'instruction, qui rythment la procédure. Voici le déroulé publié par l'UR.
| Étape | Contenu | Délai |
|---|---|---|
| 1. Chercher un logement | Recherche sur le site ou en boutique | — |
| 2. Vérifier son éligibilité | Vérifier que l'on remplit le revenu mensuel de référence et les autres conditions | — |
| 3. Candidater (demande provisoire) | Effectuer les démarches de candidature en boutique | — |
| 4. Visite | Visiter le logement (en principe une seule fois) | Dans la semaine suivant le lendemain de la candidature |
| 5. Fournir les pièces (demande définitive) | Fournir le formulaire de candidature, l'extrait de résidence et les justificatifs de revenu | Dans la semaine suivant le lendemain de la demande provisoire |
| 6. Signer le contrat | Régler le dépôt de garantie, le loyer et les charges proratisés | Dans les 10 jours suivant le lendemain de la demande provisoire |
| 7. Emménager | À partir de la date d'entrée dans les lieux possible | Environ 10 jours après la signature |
Source : UR都市機構「URの借り方」(Comment louer auprès de l'UR)
Autrement dit, il ne s'écoule que 10 jours entre la demande provisoire et la signature du contrat. La visite, ainsi que l'obtention de l'extrait de résidence et des justificatifs de revenu, doivent tenir dans cette fenêtre. Contrairement à une location privée, où l'on candidate puis attend le résultat de l'examen, l'UR fonctionne à l'inverse : on réserve d'abord le logement, puis on court après le délai pour réunir les pièces prouvant son éligibilité.
Une partie de ce que l'on décrit comme un « refus à l'examen » correspond en réalité à des pièces qui n'ont pas pu être réunies à temps. C'est particulièrement vrai pour les candidats qui n'ont pas sous la main leur avis d'imposition de l'an dernier, ou qui doivent se rendre en mairie pour un certificat de non-imposition ou d'imposition. Vérifier où se trouvent ces documents avant de déposer la demande provisoire évite d'épuiser les 10 jours.
Les pièces à fournir pour l'examen｜Ce qu'il faut selon la nature du revenu
Les pièces à fournir sont le formulaire de candidature (modèle propre à l'UR), une copie de l'extrait de résidence, et des justificatifs de revenu. Ces derniers varient selon la nature de l'activité.
| Catégorie | Pièces à fournir |
|---|---|
| Commun à tous | Extrait de résidence du demandeur et de tous les parents cohabitants (mentionnant le lien de parenté, délivré depuis moins de 3 mois, sans le numéro My Number) |
| Salariés | L'original de l'avis fiscal de l'employeur (源泉徴収票) de l'an dernier (tamponné par l'employeur ou délivré électroniquement), ainsi que l'avis d'imposition ou de non-imposition de l'année en cours |
| Ancienneté inférieure à un an | Le formulaire de justificatif de revenu propre à l'UR, accompagné d'une copie du badge d'employé |
| Indépendants | L'original du certificat de paiement d'impôt de l'an dernier (その2) |
| Retraités | L'original et une copie du certificat de pension publique ou du dernier avis de versement de pension |
| Recours au paiement anticipé forfaitaire | Aucun justificatif de revenu n'est requis |
Source : UR都市機構「必要書類」(Pièces requises)
Du point de vue de la gestion locative, c'est ici que l'écart avec le secteur privé est le plus net. Les bailleurs privés acceptent souvent une photocopie, voire une photo prise au smartphone, du justificatif de revenu ; l'UR exige des originaux — l'original de l'avis fiscal, l'original du certificat de paiement d'impôt. C'est exactement pour cela que réunir ces pièces prend du temps lorsqu'on ne les a pas déjà sous la main.
Une personne ayant changé d'emploi il y a moins d'un an peut craindre que son revenu paraisse insuffisant. Il est utile de savoir qu'un formulaire existe précisément pour ce cas : même si l'avis fiscal de l'an dernier provient d'un employeur précédent, l'UR accepte le formulaire de justificatif de revenu de son modèle, accompagné d'une copie du badge d'employé actuel.
Voies de substitution quand le seuil de revenu n’est pas atteint
Même sans atteindre le 基準月収額, une voie de candidature demeure. Les logements locatifs UR ont des dispositifs qui peuvent remplacer la condition de revenu.
| Dispositif | Montant requis | Pour un loyer de 60 000 JPY | Pour un loyer de 100 000 JPY |
|---|---|---|---|
| 貯蓄基準制度 (qualification par l’épargne) | Épargne égale à 100 fois le loyer mensuel | 6 millions JPY (environ 37 500 EUR) | 10 millions JPY (environ 62 500 EUR) |
| 家賃等の一時払い制度 (paiement anticipé forfaitaire du loyer, etc.) | Payer d’avance le loyer et charges pour une période donnée | De 1 à 10 ans, par tranche d'un an, à partir du mois suivant le premier mois d'entrée possible dans les lieux | |
Source : UR都市機構「お申込み資格」(Conditions de candidature)
Le 貯蓄基準制度 signifie que si l’épargne du demandeur lui-même est au moins égale à 100 fois le loyer mensuel, elle peut remplacer la condition de revenu. C’est une option réaliste après la retraite, quand le revenu a baissé mais que l’épargne reste, ou pour un indépendant dont le revenu annuel varie fortement.
Le point à retenir : ces deux dispositifs ne sont pas un « secours exceptionnel », mais des voies officielles prévues comme telles. Beaucoup abandonnent en ne regardant que les chiffres du seuil de revenu ; savoir qu’il existe plusieurs portes d’entrée change l’éventail de biens accessibles.
Questions fréquentes (FAQ)
Les logements UR sont-ils attribués par tirage au sort ?
La plupart des biens ne sont pas attribués par tirage au sort, mais selon le principe du premier arrivé, premier servi. Lorsqu'un logement est vacant, les visites et les demandes peuvent être effectuées à tout moment.
À combien s'élèvent les frais initiaux pour un logement UR ?
Comme il n'y a ni pas-de-porte ni frais d'agence, les principaux frais initiaux sont le dépôt de garantie (environ 2 à 3 mois de loyer) et le loyer proratisé du mois d'entrée dans les lieux.
Les étrangers peuvent-ils candidater à un logement UR ?
Oui. L'UR accepte les candidats de nationalité japonaise ainsi que les ressortissants étrangers disposant d'un statut de résident permanent, diplomatique, officiel, résident permanent spécial ou résident de moyen ou long séjour, à condition de pouvoir comprendre le contenu du contrat en japonais.
Que faire si mon revenu mensuel n'atteint pas le seuil de 200 000 yens ?
Vous pouvez éventuellement utiliser le système de paiement anticipé forfaitaire ou le système fondé sur l'épargne (substitution par le montant de l'épargne). Le paiement anticipé permet de régler le loyer et les charges à l'avance pour une durée de 1 à 10 ans, par tranche d'un an, à partir du mois suivant le premier mois d'entrée possible dans les lieux — et aucun justificatif de revenu n'est alors exigé.
Y a-t-il des frais au moment du renouvellement ?
Les logements UR ne nécessitent pas de frais de renouvellement et sont renouvelés automatiquement chaque année. Aucune démarche n'est requise.
Quel revenu mensuel faut-il pour l’examen locatif UR ?
En demande de ménage : moins de 82 500 JPY de loyer, 4 fois le loyer ; 82 500 JPY ou plus et moins de 200 000 JPY, 330 000 JPY (environ 2 063 EUR) ; 200 000 JPY ou plus, 400 000 JPY (environ 2 500 EUR). En demande de célibataire : moins de 62 500 JPY, 4 fois le loyer ; 62 500 JPY ou plus et moins de 200 000 JPY, 250 000 JPY (environ 1 563 EUR) ; 200 000 JPY ou plus, 400 000 JPY. Le chiffre utilisé est le 平均月収額, le revenu de l’année écoulée divisé par 12 — brut avant impôt, pas le net.
L’examen locatif UR consulte-t-il les informations de crédit ?
Les logements locatifs UR n’exigent ni 連帯保証人 (caution solidaire) ni 保証会社 (société de caution), l’examen n’est donc pas fondé sur une interrogation des fichiers de crédit par une société de caution. Le cœur du jugement est d’atteindre le 基準月収額 publié. Même après un échec d’examen de 保証会社 dans le privé, on peut candidater si le seuil de revenu est atteint.
